Trang chủ / Đô thị / Quy hoạch - Xây dựng

Bảng khung giá đất: Phải ngang bằng giá thị trường

Doãn Thành thực hiện 25-09-2020 09:49
Kinhtedothi - LTS: Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ. Do khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất nhưng khung giá này lại đang thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Tại một số khu vực nội đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá đất thực tế cao gấp từ 7 – 10 lần so với quy định. Vì vậy, nội dung này đang được dư luận quan tâm. Trong khi đó nhiều chuyên gia bày tỏ sự đồng thuận với kiến nghị của UBND TP Hồ Chí Minh. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH Đặng Hùng Võ.
 GS. TSKH Đặng Hùng Võ
Việc quy định về khung giá đất, bảng giá đất khiến cho các giá trị của sản phẩm trên hợp đồng mua bán không đúng với giá trị thực trên thị trường, gây ra những rủi ro cho người mua nếu như xảy ra tranh chấp. Đáng quan ngại hơn cả đó là việc cá nhân, DN dựa vào bảng giá đất để trốn tránh trách nhiệm nộp thuế đối với Nhà nước khi tiến hành các giao dịch mua bán. Ông có nhìn nhận thế nào về kiến nghị của UBND TP Hồ Chí Minh về việc bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu?
- Tôi cho rằng khung giá đất, bảng giá đất đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung. Về nguyên tắc bảng giá, khung giá đất phải ngang bằng với giá thị trường. Tuy nhiên trên thực tế việc quy định về bảng giá đất tối thiểu có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị trường, nên gây ra rất nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý, thất thoát về tài chính của Nhà nước và rủi ro trong các giao dịch. Tôi đồng thuận với kiến nghị bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, vì cách đây gần 20 năm tôi đã có đề nghị bỏ quy định về khung giá đất và bảng giá đất này.
Ông có nhắc đến khó khăn của cơ quan Nhà nước và rủi ro trong các giao dịch. Cụ thể đó là những vấn đề gì?

- Việc quy định bảng giá đất tối thiểu, khi tiến hành giao dịch, giá trị thực các sản phẩm BĐS sẽ không được thể hiện trên hợp đồng, mà ngược lại sẽ là giá thấp hơn hoặc ngang bằng với bảng giá đất. Như vậy, đây rõ ràng là một cách lách luật để trốn thuế, nhưng lại trốn thuế một cách hợp pháp, Nhà nước sẽ bị thất thu một khoản thuế đất tương đối lớn. Cùng đó, với việc giá trị của sản phẩm được nổi trên hợp đồng theo bảng giá đất, nhưng người mua vẫn phải trả theo đúng giá thị trường, khi xảy ra tranh chấp đưa ra tòa mà hợp đồng bị tuyên là vô hiệu thì đương nhiên người mua chỉ được nhận lại phần tiền trên hợp đồng, còn phần tiền chênh kia với mức giá lớn hơn gấp nhiều lần, sẽ có nguy cơ bị mất trắng. Bên cạnh đó, giá của những sản phẩm trong quá trình giao dịch không được thể hiện giá thị trên hợp đồng thì cơ quan quản lý Nhà nước không thể có cơ sở dữ liệu chính xác về giá BĐS, sẽ dẫn tới chuyện định giá không chính xác, thiếu thống nhất. Đây chính là một trong những bất cập lớn nhất của quy định về bảng giá đất, khung giá đất tối thiểu.
Nếu khung giá đất ngang bằng giá thị trường sẽ tạo cho thị trường bất động sản phát triển hơn. Ảnh: Hải Linh
Dựa vào đâu mà ông lại đồng thuận với kiến nghị trên, trong khi dư luận đang rất lo lắng nếu bỏ bảng giá đất thì người dân có thu nhập trung bình – thấp sẽ ngày càng khó khăn hơn trong việc tạo lập chỗ ở?

- Tôi cho rằng quan điểm như vậy chưa hoàn toàn chính xác, chúng ta cứ lo lắng việc thuế tăng thì giá sẽ tăng, nhưng tôi khẳng định thuế tăng trong dài hạn thì giá sẽ giảm, về nguyên tắc thuế cao thì giá thấp mà giá thấp thì thuế cao, đấy là nguyên lý của thị trường. Vì thuế cao thì người đầu cơ sẽ giảm đi, mà người đầu cơ giảm càng nhiều thì giá sẽ thấp đi, bởi vì đấy là quan hệ cung – cầu của kinh tế thị trường sẽ quyết định việc này. Như vậy, chúng ta đừng khẳng định một cách cơ học rằng thuế cao thì giá cao, đấy là những nhận xét chưa chính xác về thị trường BĐS.

Có thể khẳng định, nếu bảng giá đất theo quy định bằng với giá thị trường thì đó là điều tốt cho thị trường, vì ngay ở những hợp đồng chuyển nhượng người ta sẽ ký với nhau ngang giá thị trường, mua bán bao nhiêu thì ký vào đó bấy nhiêu. Vì vậy, việc thực hiện khung giá đất bằng với giá thị trường là yêu cầu tất yếu của quản lý.

Vậy, nếu trong trường hợp bỏ quy định về bảng giá đất hoặc mức giá quy định ở bảng giá đất ngang với giá thị trường, theo ông, có giải pháp nào để hỗ trợ người dân khi các khoản thuế, phí tăng?

- Trước hết, các địa phương cần phải tổ chức thu thập thông tin về giá đất tại những giao dịch trên thị trường một cách chính xác. Ví dụ khảo sát một ngôi nhà đang cho thuê ở từng khu vực được bao nhiêu tiền/tháng, từ đó tính ra giá đất; hoặc như trường học của tư nhân, một năm doanh thu bao nhiêu từ đó sẽ tính được giá đất... Như vậy, việc thu thập thông tin về giá đất sẽ được thực hiện một cách khách quan, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và tính theo phương pháp thu nhập.

Còn đối với việc duy trì bảng giá đất, nhưng thực hiện ngang bằng giá thị trường mà người dân thấy đóng thuê khó khăn quá thì Nhà nước nghiên cứu giảm tỷ suất thuế đi. Ngoài ra, bảng giá đất là dùng để tính thuế và phí trong một số trường hợp, như: nộp tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất... nhưng trong quá trình thực hiện nếu thấy người dân đang sử dụng đất gặp khó khăn thì áp dụng 50% giá đất. Đây là hai việc Nhà nước hoàn toàn có thể quyết định để thực hiện được, còn nếu vẫn duy trì quy định về bảng giá đất thì phải ngang bằng với giá thị trường, nếu thấp hơn thì cũng chỉ nên thấp hơn không quá 20%, sẽ đẩy lùi được nạn đầu cơ đất đai và không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.

Xin cảm ơn ông!

Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất, theo cách làm này, đã dẫn đến tình trạng giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư phổ biến chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không bảo đảm được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) - Lê Hoàng Châu

TAG: Bảng khung giá đất ngang bằng giá thị trường GS. TSKH ĐặnG HùnG Võ
 
Tin khác
Nước rút trên quốc lộ 1A, phương tiện lưu thông được qua vùng lũ Quảng Bình
Nước rút trên quốc lộ 1A, phương tiện lưu thông được qua vùng lũ Quảng Bình
Kinhtedothi - Do mưa tạnh và nước rút dần nên các phương tiện đã có thể lưu thông bình thường trên quốc lộ 1A qua hai tỉnh miền Trung là Hà Tĩnh và Quảng Bình.
Hà Nội: Hố ga mất nắp tại đường Bưởi đã được thay thế
Hà Nội: Hố ga mất nắp tại đường Bưởi đã được thay thế
Kinhtedothi - Trước đó, ngày 14/9, báo Kinh tế & Đô thị có bài phản ánh về việc hố ga mất nắp nằm giữa đường Bưởi (hướng từ Lạc Long Quân đi Cầu Giấy) gây nguy hiểm cho các phương tiện tham gia giao thông.
Đảm bảo an toàn giao thông hoạt động vận tải trước ảnh hưởng của thiên tai, bão lũ
Đảm bảo an toàn giao thông hoạt động vận tải trước ảnh hưởng của thiên tai, bão lũ
Kinhtedothi - Tổng cục Đường bộ Việt Nam vừa có Công điện khẩn số 28/CĐ-TCĐBVN gửi Sở GTVT các tỉnh, TP về việc đảm bảo an toàn giao thông đối với hoạt động vận tải trong thời gian bị ảnh hưởng của thiên tai, bão lũ.
Tai nạn giao thông mới nhất hôm nay 21/10: Xe máy đâm thẳng vào gốc cây, hai cô gái trẻ thương vong
Tai nạn giao thông mới nhất hôm nay 21/10: Xe máy đâm thẳng vào gốc cây, hai cô gái trẻ thương vong
Kinhtedothi - Tai nạn giao thông mới nhất hôm nay (21/10): Xe máy đâm thẳng vào gốc cây, hai cô gái trẻ thương vong; Xe buýt lao vào nhà thuốc;…
Chất lượng không khí Hà Nội ngày 21/10: 5 khu vực ở mức trung bình
Chất lượng không khí Hà Nội ngày 21/10: 5 khu vực ở mức trung bình
Kinhtedothi - Chiều 21/10, Chi cục Bảo vệ Môi trường (Sở TN&MT Hà Nội) cho biết, chỉ số chất lượng không khí (AQI) trong ngày (24h gần nhất) đo được tại 10 trạm quan trắc tự động trên địa bàn TP Hà Nội đa phần ở mức trung bình và tốt, chỉ số AQI trên dưới 90.
Trao giải cuộc thi viết “Phụ nữ với trật tự, an toàn giao thông và văn minh đô thị”
Trao giải cuộc thi viết “Phụ nữ với trật tự, an toàn giao thông và văn minh đô thị”
Kinhtedothi - Có gần 2.000 bài dự thi của tác giả chuyên và không chuyên từ các quận, huyện, thị xã trên địa bàn TP Hà Nội và nhiều địa phương khác trong cả nước gửi về tham dự giải.
Hà Nội: Chính thức ban hành quy định về quản lý, vận hành tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông
Hà Nội: Chính thức ban hành quy định về quản lý, vận hành tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông
Kinhtedothi - Quy định về quản lý, vận hành tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 29/10 tới.
Mở đợt cao điểm xử lý vi phạm về hoạt động vận tải hành khách theo hợp đồng
Mở đợt cao điểm xử lý vi phạm về hoạt động vận tải hành khách theo hợp đồng
Kinhtedothi - Bắt đầu từ tháng 11/2020, để tăng cường công tác quản lý, tất cả hoạt động kinh doanh vận tải hành khách theo hợp đồng sẽ bị kiểm tra.
Bão số  8 liên tục tăng cấp khi hướng về miền Trung
Bão số 8 liên tục tăng cấp khi hướng về miền Trung
Kinhtedothi – Dự báo trong 24 giờ tới, bão di chuyển theo hướng Tây Tây Bắc, mỗi giờ đi được khoảng 15km và có khả năng mạnh thêm.
Từ ngày 25/10, miền Trung sẽ tiếp tục mưa lớn do bão số 8
Từ ngày 25/10, miền Trung sẽ tiếp tục mưa lớn do bão số 8
Kinhtedothi - Đây là nhận định được đại diện Trung tâm Dự báo Khí tượng thuỷ văn Quốc gia đưa ra tại cuộc họp ứng phó bão số 8, mưa lũ tại miền Trung vào sáng 21/10.
Không gian sáng tạo mới từ nhà máy cũ di dời
Không gian sáng tạo mới từ nhà máy cũ di dời
Kinhtedothi - Hà Nội đã chính thức trở thành thành viên mạng lưới các Thành phố sáng tạo của UNESCO. Tuy nhiên, theo đánh giá, các không gian, địa điểm dành cho hoạt động sáng tạo trong TP lại đang rất thiếu. Nhiều ý kiến cho rằng, sau di dời dây chuyền sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi nội đô, phần “vỏ” nhà máy công nghiệp hoàn toàn có thể bảo tồn như một di sản, đồng thời tạo ra những không gian sáng tạo mới cho Thủ đô.