Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Chu kỳ 10 năm bất động sản: Ám ảnh đóng băng kéo sụt thị trường?

Vân Hằng 10-07-2018 09:05
Kinhtedothi - Trùng hợp với đỉnh chu kỳ 10 năm, nguồn cung và thanh khoản mảng chung cư hai đầu Nam – Bắc ghi nhận lao dốc. Những ám ảnh về bức tranh đóng băng cục bộ có dấu hiệu đẩy tâm lý thị trường bất động sản (BĐS) từ bình tĩnh sang dè chừng.

Èo uột bán - mua

Trong thế kiềng ba chân, mảng nhà ở vốn được ví như chân trụ vững chắc của thị trường BĐS bỗng ế ẩm bất thường. Lý giải về thực tế này, giới đầu tư địa ốc sành sỏi phân tích, những năm có số đuôi 6, 7 là tăng trưởng, ngược lại kết thúc bằng 8, 9 thường suy giảm. Việc đầu tư không hợp lý dẫn đến bán lỗ luôn có ở mọi phân khúc, mọi thời điểm chứ không riêng gì căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, theo quan sát, các căn hộ cao cấp sơ cấp đang rất tốt nhưng thứ cấp khá chậm. Phần lớn hiện tượng này xảy ra vì môi giới sau khi đánh hàng xong sơ cấp đều chuyển qua đánh các dự án khác.

 Một khu chung cư đang được xây dựng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng
Sau khi tham dự lễ mở bán một dự án căn hộ hạng sang tại Mỹ Đình cách nay không lâu, bà Trần Mỹ An, một nhà đầu tư lâu năm, đặt cọc mua 5 căn hộ với hi vọng “lướt sóng”. “Như hai năm trước, đặt cọc xong bán được ngay, ai dè hiện nay vẫn phải ôm hàng. Sắp tới lại chuẩn bị vào tháng ngâu, tình hình có khả năng còn ế ẩm hơn, dễ phải chiết khấu thêm 50 triệu đồng/căn mới đẩy được hàng” – bà An chia sẻ.
Ở một diễn biến khác, báo cáo khảo sát thị trường BĐS Hà Nội quý II/2018 do Công ty CBRE công bố ngày 4/7 cũng ghi nhận chỉ có khoảng 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên toàn TP, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, cả doanh số lẫn mặt bằng giá lao dốc đáng kể, tương ứng chỉ giao dịch được 5.900 căn hộ với mức giá sơ cấp 1.332 USD/m2, sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Lãnh đạo một sàn phân phối BĐS khá nổi ở Hà Nội tên H. cho hay, thanh khoản thị trường nửa đầu năm giảm nhanh do tính chu kỳ. Tuy nhiên 3 tháng trở lại đây, tình trạng tồi tệ hơn. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở mọi phân khúc, môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn lân cận phía Bắc, song giao dịch chỉ lác đác chục căn/6 tháng.
“Để cứu vãn thanh khoản, một số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn chi mạnh cho thưởng nóng. Mức hoa hồng các sàn được nhận về sau mỗi giao dịch khoảng 3 - 4,5%. Mức này tăng khoảng 0,5 - 1% so với trước đây. Bên cạnh đó, không ít DN còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới (thông thường các sàn chỉ trả khoảng 1 - 1,5%), chưa kể thưởng nóng 10 - 20 triệu đồng với mỗi căn hộ giao dịch thành công” – ông H. cung cấp thêm thông tin.
Ít nguy cơ nhưng cần cảnh báo
Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2018 là năm cuối của chu kì 10 năm BĐS. Trên thực tế, bong bóng BĐS đã diễn ra vào các năm 1989, 1999 và 2009. Theo đúng chu kì, năm 2019 sẽ rơi vào khủng hoảng. Tuy nhiên, không ít chuyên gia đánh giá, trong xu thế giảm đã định hình và kéo dài, quán tính chững lại và thanh khoản thu hẹp là dấu hiệu tích cực (từ năm 2018 và 2019) để "hãm” thị trường phát triển quá nóng. Câu chuyện còn lại là, liệu quá trình tích lũy cạn kiệt thanh khoản sẽ kéo dài bao lâu, để đủ hình thành một đáy vững chắc?.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh, để trả lời cho câu hỏi năm 2019, kịch bản khủng hoảng có lặp lại hay không, cần nhìn vào các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tăng trưởng GDP, lạm phát, FDI, chỉ số phát triển của DN… Ở góc độ quản lý vĩ mô, Chính phủ cũng có nhiều biện pháp điều chỉnh nhằm ngăn chặn khủng hoảng từ bài toán về tài chính, tín dụng đến pháp lý.
Vị Giám đốc này phân tích, GDP trong quý II đạt mức tăng trưởng 6,79% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng mức tăng trưởng của 6 tháng đầu năm lên 7,08%, cao nhất trong 8 năm qua. Chỉ số lạm phát ở mức vừa phải 4%. Trong khi, 10 năm trước - thời kì khủng hoảng, lạm phát lên tới 15%. Nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, các chỉ số phát triển của DN vẫn trên đà tăng, doanh số bán lẻ tăng, giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức tăng dưới 5% trên bình diện thị trường.
"Cách đây 10 năm thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất hot. Tôi nhớ, khách phải xếp hàng từ 5 - 6 giờ sáng để mua được nhà. Giờ thị trường không còn hiện tượng như vậy nữa mà ổn định hơn. Các phân khúc nhà ở được bán cho người mua có nhu cầu thực nhiều hơn. Trong khi cuộc khủng hoảng trước, các giao dịch mua bán thuộc phân khúc nhà ở chủ yếu là sự tham giá của đầu cơ. Do đó, ở thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa thấy thị trường hội tụ đủ các yếu tố để có thể kết luận có khủng hoảng vào năm 2019" - bà An đưa quan điểm.
Dù thừa nhận chưa có dấu hiệu đợt sóng mới của thị trường BĐS, nhưng giới chuyên gia cho rằng cảnh báo về "bong bóng" BĐS là cần thiết, tránh trường hợp mất bò mới lo làm chuồng. “Việc đảo nợ trong các dự án BĐS hiện rất phổ biến. Đặc biệt ở những dự án đang triển khai dở dang nhưng phải “đắp chiếu” do trước đây ngân hàng siết cho vay BĐS. Trong khi thị trường BĐS đang lệch pha dòng tiền. Cụ thể, nguồn tín dụng của ngân hàng vẫn chủ yếu chảy vào các DN BĐS lớn và vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Nếu DN không tự điều chỉnh phân khúc phù hợp với năng lực tài chính, không loại trừ ngân hàng sẽ nói "không" với cung ứng vốn để điều tiết thị trường” - TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng cho biết.

TAG: Chung cư bất động sản đóng băng đô thị
 
Tin khác
Không dễ mua nhà giá rẻ
Không dễ mua nhà giá rẻ
Kinhtedothi - Ngày 15/11, tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít, vì sao?”, giới chuyên gia thẳng thắn, 80% người dân thành thị không thể mua nhà thương mại có chất lượng tối thiểu. Nhà nước chỉ nên giữ vai trò “bà đỡ”. Còn lại, cần thiết để các sản phẩm nhà bình dân tự điều tiết theo cơ chế thị trường.
Giải pháp thiết kế cho căn nhà kích thước nhỏ
Giải pháp thiết kế cho căn nhà kích thước nhỏ
Kinhtedothi - Hiện nay, tại các TP lớn, rất nhiều ngôi nhà có kích thước nhỏ, chủ nhà gặp khó khăn trong việc sắp xếp, bài trí trang thiết bị. Dưới đây là gợi ý về cách sắp xếp nội thất và kiến trúc cho những ngôi nhà có kích thước nhỏ để tạo ra không gian sống tiện nghi.
Mua nhà liền kề, bê về cả chung cư
Mua nhà liền kề, bê về cả chung cư
Kinhtedothi - Lựa chọn mua nhà vườn tại Pandora Hà Nội (53 Triều Khúc, Phường Thanh Xuân Nam, Quận Thanh Xuân) trong thời gian này, khách hàng có cơ hội được sở hữu thêm 4 căn chung cư.
Mãn nhãn với đêm ra mắt Sunshine Group tại Sài Gòn
Mãn nhãn với đêm ra mắt Sunshine Group tại Sài Gòn
Kinhtedothi - Tối ngày 14/11, sự kiện mang tên “Sunshine Group - kiến tạo lối sống mới” đã diễn ra vô cùng sôi động, hoành tráng tại Gem Center (quận 1, TP. HCM), đánh dấu sự hiện diện chính thức của Tập đoàn bất động sản Sunnhine Goup tại Sài Gòn. Sự kiện thu hút sự tham gia của gần 1000 khách mời chọn lọc, cùng đại diện nhiều cơ quan báo chí, truyền hình.
Nhà giá rẻ vẫn tư duy 'dựa hơi' Nhà nước
Nhà giá rẻ vẫn tư duy "dựa hơi" Nhà nước
Kinhtedothi - Là câu trả lời đáng chú ý của các chuyên gia tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít, vì sao.?” vừa diễn ra vào sáng 15/11.
HoREA kiến nghị dẹp nạn “loạn” danh xưng dự án bất động sản
HoREA kiến nghị dẹp nạn “loạn” danh xưng dự án bất động sản
Kinhtedothi - Ngày 15/11, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Thành uỷ, UBND TP Hồ Chí Minh… kiến nghị chấn chỉnh tình trạng loạn sử dụng tên nước ngoài cho dự án bất động sản và một số vấn đề khác liên quan đến việc phân hạng căn hộ chung cư.
Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An “bắt tay” hợp tác tại dự án Dahlia Homes
Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An “bắt tay” hợp tác tại dự án Dahlia Homes
Kinhtedothi - Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án Dahlia Homes giữa Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An chính thức đã chính thức diễn ra vào ngày 14/11.
Săn nhà online, chiết khấu 30% tại tuần lễ vàng bất động sản
Săn nhà online, chiết khấu 30% tại tuần lễ vàng bất động sản
Kinhtedothi - Đây là thông tin đầy lạc quan vừa được Hội môi giới bất động sản Việt Nam phát đi vào chiều 14/11.
Vướng giải phóng mặt bằng dở dang như… “da báo”
Vướng giải phóng mặt bằng dở dang như… “da báo”
Kinhtedothi - Là cách ví von đặc trưng của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) về các khó khăn cố hữu của công tác giải phóng mặt bằng tồn đọng.
The Terra - An Hưng: Bình yên để trở về
The Terra - An Hưng: Bình yên để trở về
Kinhtedothi - Với ý tưởng về một chốn “Gia an vạn sự hưng”, The Terra – An Hưng là dự án mang nhiều nét độc đáo, khác biệt.
Vingroup và Techcombank giới thiệu phương pháp tài chính vượt trội cho dự án VinCity
Vingroup và Techcombank giới thiệu phương pháp tài chính vượt trội cho dự án VinCity
Kinhtedothi - Ngày 13/11/2018, Tập đoàn Vingroup và Ngân hàng Techcombank giới thiệu phương án tài chính “Niên kim cố định” dành cho khách hàng mua căn hộ VinCity Ocean Park. Đây là giải pháp có nhiều ưu điểm vượt trội, đặc biệt phù hợp với đông đảo người mua có thu nhập ổn định ở mức trung bình.