Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Chu kỳ 10 năm bất động sản: Ám ảnh đóng băng kéo sụt thị trường?

Vân Hằng 10-07-2018 09:05
Kinhtedothi - Trùng hợp với đỉnh chu kỳ 10 năm, nguồn cung và thanh khoản mảng chung cư hai đầu Nam – Bắc ghi nhận lao dốc. Những ám ảnh về bức tranh đóng băng cục bộ có dấu hiệu đẩy tâm lý thị trường bất động sản (BĐS) từ bình tĩnh sang dè chừng.

Èo uột bán - mua

Trong thế kiềng ba chân, mảng nhà ở vốn được ví như chân trụ vững chắc của thị trường BĐS bỗng ế ẩm bất thường. Lý giải về thực tế này, giới đầu tư địa ốc sành sỏi phân tích, những năm có số đuôi 6, 7 là tăng trưởng, ngược lại kết thúc bằng 8, 9 thường suy giảm. Việc đầu tư không hợp lý dẫn đến bán lỗ luôn có ở mọi phân khúc, mọi thời điểm chứ không riêng gì căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, theo quan sát, các căn hộ cao cấp sơ cấp đang rất tốt nhưng thứ cấp khá chậm. Phần lớn hiện tượng này xảy ra vì môi giới sau khi đánh hàng xong sơ cấp đều chuyển qua đánh các dự án khác.

 Một khu chung cư đang được xây dựng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng
Sau khi tham dự lễ mở bán một dự án căn hộ hạng sang tại Mỹ Đình cách nay không lâu, bà Trần Mỹ An, một nhà đầu tư lâu năm, đặt cọc mua 5 căn hộ với hi vọng “lướt sóng”. “Như hai năm trước, đặt cọc xong bán được ngay, ai dè hiện nay vẫn phải ôm hàng. Sắp tới lại chuẩn bị vào tháng ngâu, tình hình có khả năng còn ế ẩm hơn, dễ phải chiết khấu thêm 50 triệu đồng/căn mới đẩy được hàng” – bà An chia sẻ.
Ở một diễn biến khác, báo cáo khảo sát thị trường BĐS Hà Nội quý II/2018 do Công ty CBRE công bố ngày 4/7 cũng ghi nhận chỉ có khoảng 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên toàn TP, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, cả doanh số lẫn mặt bằng giá lao dốc đáng kể, tương ứng chỉ giao dịch được 5.900 căn hộ với mức giá sơ cấp 1.332 USD/m2, sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Lãnh đạo một sàn phân phối BĐS khá nổi ở Hà Nội tên H. cho hay, thanh khoản thị trường nửa đầu năm giảm nhanh do tính chu kỳ. Tuy nhiên 3 tháng trở lại đây, tình trạng tồi tệ hơn. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở mọi phân khúc, môi giới được phân chia bán ở nhiều địa bàn lân cận phía Bắc, song giao dịch chỉ lác đác chục căn/6 tháng.
“Để cứu vãn thanh khoản, một số chủ đầu tư không chỉ tăng hoa hồng cho đơn vị phân phối mà còn chi mạnh cho thưởng nóng. Mức hoa hồng các sàn được nhận về sau mỗi giao dịch khoảng 3 - 4,5%. Mức này tăng khoảng 0,5 - 1% so với trước đây. Bên cạnh đó, không ít DN còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho môi giới (thông thường các sàn chỉ trả khoảng 1 - 1,5%), chưa kể thưởng nóng 10 - 20 triệu đồng với mỗi căn hộ giao dịch thành công” – ông H. cung cấp thêm thông tin.
Ít nguy cơ nhưng cần cảnh báo
Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2018 là năm cuối của chu kì 10 năm BĐS. Trên thực tế, bong bóng BĐS đã diễn ra vào các năm 1989, 1999 và 2009. Theo đúng chu kì, năm 2019 sẽ rơi vào khủng hoảng. Tuy nhiên, không ít chuyên gia đánh giá, trong xu thế giảm đã định hình và kéo dài, quán tính chững lại và thanh khoản thu hẹp là dấu hiệu tích cực (từ năm 2018 và 2019) để "hãm” thị trường phát triển quá nóng. Câu chuyện còn lại là, liệu quá trình tích lũy cạn kiệt thanh khoản sẽ kéo dài bao lâu, để đủ hình thành một đáy vững chắc?.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh, để trả lời cho câu hỏi năm 2019, kịch bản khủng hoảng có lặp lại hay không, cần nhìn vào các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tăng trưởng GDP, lạm phát, FDI, chỉ số phát triển của DN… Ở góc độ quản lý vĩ mô, Chính phủ cũng có nhiều biện pháp điều chỉnh nhằm ngăn chặn khủng hoảng từ bài toán về tài chính, tín dụng đến pháp lý.
Vị Giám đốc này phân tích, GDP trong quý II đạt mức tăng trưởng 6,79% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng mức tăng trưởng của 6 tháng đầu năm lên 7,08%, cao nhất trong 8 năm qua. Chỉ số lạm phát ở mức vừa phải 4%. Trong khi, 10 năm trước - thời kì khủng hoảng, lạm phát lên tới 15%. Nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, các chỉ số phát triển của DN vẫn trên đà tăng, doanh số bán lẻ tăng, giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức tăng dưới 5% trên bình diện thị trường.
"Cách đây 10 năm thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh rất hot. Tôi nhớ, khách phải xếp hàng từ 5 - 6 giờ sáng để mua được nhà. Giờ thị trường không còn hiện tượng như vậy nữa mà ổn định hơn. Các phân khúc nhà ở được bán cho người mua có nhu cầu thực nhiều hơn. Trong khi cuộc khủng hoảng trước, các giao dịch mua bán thuộc phân khúc nhà ở chủ yếu là sự tham giá của đầu cơ. Do đó, ở thời điểm hiện tại, chúng tôi chưa thấy thị trường hội tụ đủ các yếu tố để có thể kết luận có khủng hoảng vào năm 2019" - bà An đưa quan điểm.
Dù thừa nhận chưa có dấu hiệu đợt sóng mới của thị trường BĐS, nhưng giới chuyên gia cho rằng cảnh báo về "bong bóng" BĐS là cần thiết, tránh trường hợp mất bò mới lo làm chuồng. “Việc đảo nợ trong các dự án BĐS hiện rất phổ biến. Đặc biệt ở những dự án đang triển khai dở dang nhưng phải “đắp chiếu” do trước đây ngân hàng siết cho vay BĐS. Trong khi thị trường BĐS đang lệch pha dòng tiền. Cụ thể, nguồn tín dụng của ngân hàng vẫn chủ yếu chảy vào các DN BĐS lớn và vào các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Nếu DN không tự điều chỉnh phân khúc phù hợp với năng lực tài chính, không loại trừ ngân hàng sẽ nói "không" với cung ứng vốn để điều tiết thị trường” - TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng cho biết.

TAG: Chung cư bất động sản đóng băng đô thị
 
Tin khác
Tập đoàn FLC khởi động thị trường địa ốc với dự án đô thị cao cấp FLC Premier Parc
Tập đoàn FLC khởi động thị trường địa ốc với dự án đô thị cao cấp FLC Premier Parc
Kinhtedothi - Tiếp tục đà tăng trưởng từ năm 2018, đầu 2019, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc bung hàng dự án mới, dự báo một năm phát triển sôi động của thị trường bất động sản cả nước. Trong đó, ứng viên sáng giá tại phía Tây Thủ đô là FLC Premier Parc.
“Niên kim cố định”: Đơn giản hoá bài toán tài chính cho người mua nhà
“Niên kim cố định”: Đơn giản hoá bài toán tài chính cho người mua nhà
Kinhtedothi - Vay mua nhà đang trở nên quen thuộc và là lựa chọn phổ biến của các khách hàng mua bất động sản. Tuy nhiên, đối với những người mua nhà lần đầu, bên cạnh niềm vui khi trở thành “chủ sở hữu” là nỗi lo về lãi suất và áp lực tài chính.
Nhà dưới 15m2 có bị thu hồi không?
Nhà dưới 15m2 có bị thu hồi không?
Kinhtedothi - "Nhà tôi ở gần đường Phạm Văn Đồng. Năm 2016, TP tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện dự án mở rộng đường Vành đai 3, tổng diện tích sau khi GPMB của gia đình tôi còn lại 14,3m2.
Thị trường nhà đất trên các tuyến đường mới: Nóng vì “cò” đẩy giá
Thị trường nhà đất trên các tuyến đường mới: Nóng vì “cò” đẩy giá
Kinhtedothi - TP Hà Nội hiện đang triển khai đầu tư mở rộng nhiều tuyến đường chính, nối các vùng ngoại thành với khu vực trung tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.
Xu hướng thị trường 2019: Mua nhà tiện nghi bằng giải pháp tài chính
Xu hướng thị trường 2019: Mua nhà tiện nghi bằng giải pháp tài chính
Kinhtedothi - Không quá mặn mà với những căn hộ vừa tiền nhưng thiếu tiện ích, năm 2018 nhiều khách hàng đã lựa chọn các giải pháp tài chính do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng, để sở hữu những căn hộ tại các dự án có chất lượng sống tốt hơn với tiện ích đồng bộ, đầy đủ. rn
 Thị trường bất động sản Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục “dậy sóng”
 Thị trường bất động sản Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục “dậy sóng”
Kinhtedothi - Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ được tập trung mạnh mẽ vào phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng.
Thái Nguyên – phát triển vượt bậc đánh thức làn sóng các đầu tư
Thái Nguyên – phát triển vượt bậc đánh thức làn sóng các đầu tư
Kinhtedothi - Thái nguyên đặt mục tiêu xây dựng địa phương thành tích công nghiệp theo hương hiện đại, đi đầu trong vùng trung du và miền núi phía Bắc, tăng trưởng kinh tế nhanh, bền vững với những sản phẩm chủ lực chất lương cao.
Tòa nhà chung cư Xuân Mai 11T2 – Mái ấm lý tưởng cho mọi gia đình
Tòa nhà chung cư Xuân Mai 11T2 – Mái ấm lý tưởng cho mọi gia đình
Kinhtedothi - Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai có tiền thân là nhà máy bê tông tấm lớn Xuân Mai được thành lập năm 1983. Trải qua gần 35 năm xây dựng và trưởng thành với bao thăng trầm đổi thay, Công ty phát triển lớn mạnh toàn diện, ngày càng khẳng định được năng lực, uy tín, vị thế trên thị trường xây dựng.
Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục tái cơ cấu hướng vào các phân khúc trung cấp, bình dân và thị trường đang thoát dần khỏi nguồn vốn tín dụng.
Năm 2019 có là thời điểm để đầu tư bất động sản cao cấp?
Năm 2019 có là thời điểm để đầu tư bất động sản cao cấp?
Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, năm 2019 sẽ là thời điểm "chín muồi" để đầu tư bất động sản cao cấp tại Việt Nam.
Làm sao mua được nhà chuẩn Singapore trước 30 tuổi?
Làm sao mua được nhà chuẩn Singapore trước 30 tuổi?
Kinhtedothi - Với những người trẻ dưới 30 tuổi, mua được nhà đã khó, mua được nhà đẳng cấp lại càng là giấc mơ xa vời. Nhưng với dòng sản phẩm VinCity, Vingroup đã biến giấc mơ có nhà trước 30 tuổi của nhiều người trẻ thành hiện thực.