Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Chuyên gia Vũ Đức Tuyên: Còn khoảng cách giữa khung quy định và thực tế

Mai Vân thực hiện 03-12-2019 09:11
Kinhtedothi - Việc điều chỉnh khung giá đất theo hướng tăng là cần thiết nhưng tại các đô thị lớn vẫn còn khoảng cách giữa khung quy định và thực tế. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia nghiên cứu thị trường, Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Đức Tuyên để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

 
Ông đánh giá thế nào về mức đề xuất tăng khung giá đất trong giai đoạn 2020 – 2024?

- Trong 5 năm qua, tình hình đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy trong chu kỳ 5 năm tiếp theo (2020 – 2024), bộ, ngành chuyên môn đã tham mưu cho Chính phủ về việc tăng khung giá đất. Theo tôi việc điều chỉnh khung giá đất là phù hợp với thời điểm hiện tại, trước sự tăng trưởng đột biến về giá đất trên thị trường trong khoảng thời gian 5 năm qua.

Trong khi tại Hà Nội mức tăng dự kiến bình quân là 15%; tại TP Hồ Chí Minh, theo tôi được biết Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất khung giá đất mới giữ nguyên mức tối thiểu và mức tối đa tăng thêm khoảng 1/3 giá trị nữa so với hiện nay.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đơn cử TP Hồ Chí Minh, hệ số điều chỉnh giá đất mới khu vực 1 lên đến 2,5 lần, con số này cho thấy sự khác biệt giữa khung quy định và thực tế.

Việc điều chỉnh khung giá đất mới như vậy sẽ có tác động như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?

- Việc điều chỉnh khung giá đất tăng có tác động hai chiều cả tích cực và hạn chế, đối tượng chịu tác động nhiều nhất là người dân. Về mặt hạn chế, việc tăng dân số nhanh khiến cho quỹ đất tại các đô thị bị thu hẹp, giá trị các sản phẩm BĐS tại các thị trường này liên tục tăng, trong khi đó khoảng 60 – 70% dân số tại các đô thị lớn có thu nhập ở mức trung bình – thấp. Tại TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm 2019 đến nay, không có bất cứ sản phẩm nhà ở giá rẻ nào mới được đưa ra thị trường do bị đẩy giá thành sản phẩm hạng trung.

Khi khung giá đất điều chỉnh tăng, các DN theo đó sẽ điều chỉnh giá bán tăng lên. Do vậy, những người ở nhóm thu nhập trung bình – thấp càng khó có khả năng được sở hữu nhà hay một sản phẩm BĐS nào đó.

Trên thực tế, đối với các dự án BĐS lớn có mức đầu tư từ 30 tỷ đồng trở lên, hiện nay, Nhà nước không căn cứ vào bảng giá đất mà dựa trên cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Về cơ bản các DN không bị ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu tư nhưng họ vẫn sẽ tăng giá theo xu thế của thị trường.

Điểm tích cực nhất của vấn đề tăng khung giá đất này là tác động đến những người dân bị thu hồi đất. Nếu không tăng, nhiều khu vực chỉ được bồi thường với mức thấp, không đúng với giá thị trường. Ngoài ra, việc tăng khung giá đất tiệm cận với giá trị thực tế của các sản phẩm, sẽ hạn chế thất thu ngân sách khi các chủ sở hữu tiến hành giao dịch.

Theo ông, những hạn chế của việc ban hành khung giá đất hiện nay và giải pháp để khắc phục là gì?

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh, TP khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Bên cạnh đó, theo quy định cứ 5 năm mới tiền hành điều chỉnh khung giá đất một lần, trong khi giá BĐS trên thị trường tăng đều đặn theo từng tháng, quý. Như vậy, mức điều chỉnh 30% trong vòng 5 năm tại nhiều khu vực chưa sát với giá thực tế, nhưng nếu tăng cao hơn sẽ dễ làm cho bị sốc.

Về giải pháp, theo tôi nên rút ngắn lại thời gian điều chỉnh khung giá đất, có thể là 1 - 2 năm/lần, tùy theo biến động thị trường của từng khu vực. Nhà nước cũng nên cho phép một số đô thị lớn nhà Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được chủ động đề xuất khung giá đất theo điều kiện thực tế của địa phương, chứ không phải là giới hạn mức cao nhất là tăng 30%. Như vậy sẽ tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương trong việc xây dựng khung giá đất.

Xin cảm ơn ông!


TAG: Chuyên gia Vũ Đức Tuyên khung giá đất tư vấn bất động sản
 
Tin khác
Bất động sản hậu Covid -19:  “Trong cái rủi có cái may'
Bất động sản hậu Covid -19: “Trong cái rủi có cái may"
Kinhtedothi - Nhờ nền tảng kinh tế ổn định cùng khả năng kiểm soát dịch tốt, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ có thời gian phục hồi nhanh chóng, trở thành thời cơ tốt để các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, sẵn sàng mua bất động sản nhận được ưu thế lợi ích lâu dài. Đặc biệt, xu thế này được chào đón hơn khi 7 tuyến đường với kinh phí đầu tư 24.400 tỷ đồng sẽ được khởi công vào năm 2021.
“Dễ dàng hơn” với cơ hội đầu tư second home biến tại Phan Thiết
“Dễ dàng hơn” với cơ hội đầu tư second home biến tại Phan Thiết
Kinhtedothi - NovaWorld Phan Thiet đang giới thiệu chương trình đầu tư Second home biển chỉ từ 620 triệu đồng, thanh toán chỉ 1%/tháng cùng gói nội thất 200 triệu đồng và nhiều ưu đãi hấp dẫn khác; đem đến cơ hội tốt để sở hữu các loại Nhà phố nghỉ dưỡng, Biệt thự nghỉ dưỡng, … tại Phan Thiết
InterContinental Residences Halong Bay nhưng điểm vượt trội lần đầu xuất hiện
InterContinental Residences Halong Bay nhưng điểm vượt trội lần đầu xuất hiện
Kinhtedothi - InterContinental Residences Halong Bay không chỉ là dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sang trọng mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại miền Bắc mà còn có nhiều điểm tạo nên sự khác biệt có một không hai tại thị trường đầy tiềm năng là Hạ Long.
Kết nối thiên nhiên rừng và biển để chăm sóc sức khỏe
Kết nối thiên nhiên rừng và biển để chăm sóc sức khỏe
Kinhtedothi - Thiết kế độc đáo, sở hữu những lợi thế hiếm có do thiên nhiên ban tặng; The Tropicana – phân kỳ 1 của NovaWorld Ho Tram mang lại cơ hội hiếm hoi để sở hữu vài “phiên bản giới hạn” biệt thự mặt biển phong cách miền nhiệt đới, hài hòa thiên nhiên.
Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép trong quý II/2020
Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép trong quý II/2020
Kinhtedothi - Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2020, tổng hợp số liệu từ 54/63 địa phương báo cáo. Theo đó, dù thị trường vẫn tiếp tục bị ảnh hưởng bởi Covid-19, nhưng phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục phát triển.
Mua căn hộ 4 phòng ngủ giá hợp lý tại The Terra - An Hưng
Mua căn hộ 4 phòng ngủ giá hợp lý tại The Terra - An Hưng
Kinhtedothi - The Terra - An Hưng là một trong số hiếm những dự án có căn hộ 4 phòng ngủ tại thị trường Hà Nội, giá bán hấp dẫn, chỉ từ 2,2 tỷ đồng mỗi căn.
Những tiện ích ưu tiên nào khi mua nhà đảm bảo sức khỏe lâu dài
Những tiện ích ưu tiên nào khi mua nhà đảm bảo sức khỏe lâu dài
Kinhtedothi - Nhờ đặc điểm đáp ứng nhu cầu thiết thực, những dự án cao cấp đa tiện ích như “cá gặp nước” trong mùa dịch Covid – 19, thậm chí có thể trở thành xu hướng lựa chọn tối ưu cho người thành thị.
PVcomBank tài trợ trọn gói dự án Kỳ Co Gateway tại Quy Nhơn
PVcomBank tài trợ trọn gói dự án Kỳ Co Gateway tại Quy Nhơn
Kinhtedothi - Với định hướng cung cấp các giải pháp tài chính toàn diện cho mọi thành phần trong chuỗi cung ứng để tối ưu dòng tiền, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) vừa ký kết hợp tác với Công ty Cổ phần Bất động sản Danh Khôi tài trợ trọn gói cho Dự án Kỳ Co Gateway – một trong số những dự án lớn được kỳ vọng nhất tại thành phố biển Quy Nhơn trong năm nay.
Kinh nghiệm giao dịch bất động sản: Thẩm định rõ thông tin dự án trước khi ký hợp đồng
Kinh nghiệm giao dịch bất động sản: Thẩm định rõ thông tin dự án trước khi ký hợp đồng
Kinhtedothi - Để tránh rủi ro khi tiến hành các giao dịch BĐS, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam về những vấn đề liên quan.
Đầu tư kinh doanh bất động sản: Cẩn trọng tính pháp lý
Đầu tư kinh doanh bất động sản: Cẩn trọng tính pháp lý
Kinhtedothi - Dự án chưa đủ thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra chào bán, thu tiền của khách hàng. Rủi ro này không chỉ xảy ra đối với những người trực tiếp bỏ tiền mua sản phẩm, mà ngay cả những sàn giao dịch cũng bị vướng vào lao lý.
3 vị trí đặt ly nước ở trong nhà sẽ hút nhiều tài lộc
3 vị trí đặt ly nước ở trong nhà sẽ hút nhiều tài lộc
Kinhtedothi - Một ly nước cũng là vật "chiêu tài" trong phong thủy. Dưới đây là 3 vị trí đặt ly nước giúp thu hút tài lộc cho gia đình.