Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Chuyên gia Vũ Đức Tuyên: Còn khoảng cách giữa khung quy định và thực tế

Mai Vân thực hiện 03-12-2019 09:11
Kinhtedothi - Việc điều chỉnh khung giá đất theo hướng tăng là cần thiết nhưng tại các đô thị lớn vẫn còn khoảng cách giữa khung quy định và thực tế. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia nghiên cứu thị trường, Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Đức Tuyên để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

 
Ông đánh giá thế nào về mức đề xuất tăng khung giá đất trong giai đoạn 2020 – 2024?

- Trong 5 năm qua, tình hình đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy trong chu kỳ 5 năm tiếp theo (2020 – 2024), bộ, ngành chuyên môn đã tham mưu cho Chính phủ về việc tăng khung giá đất. Theo tôi việc điều chỉnh khung giá đất là phù hợp với thời điểm hiện tại, trước sự tăng trưởng đột biến về giá đất trên thị trường trong khoảng thời gian 5 năm qua.

Trong khi tại Hà Nội mức tăng dự kiến bình quân là 15%; tại TP Hồ Chí Minh, theo tôi được biết Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất khung giá đất mới giữ nguyên mức tối thiểu và mức tối đa tăng thêm khoảng 1/3 giá trị nữa so với hiện nay.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, TP ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đơn cử TP Hồ Chí Minh, hệ số điều chỉnh giá đất mới khu vực 1 lên đến 2,5 lần, con số này cho thấy sự khác biệt giữa khung quy định và thực tế.

Việc điều chỉnh khung giá đất mới như vậy sẽ có tác động như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?

- Việc điều chỉnh khung giá đất tăng có tác động hai chiều cả tích cực và hạn chế, đối tượng chịu tác động nhiều nhất là người dân. Về mặt hạn chế, việc tăng dân số nhanh khiến cho quỹ đất tại các đô thị bị thu hẹp, giá trị các sản phẩm BĐS tại các thị trường này liên tục tăng, trong khi đó khoảng 60 – 70% dân số tại các đô thị lớn có thu nhập ở mức trung bình – thấp. Tại TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm 2019 đến nay, không có bất cứ sản phẩm nhà ở giá rẻ nào mới được đưa ra thị trường do bị đẩy giá thành sản phẩm hạng trung.

Khi khung giá đất điều chỉnh tăng, các DN theo đó sẽ điều chỉnh giá bán tăng lên. Do vậy, những người ở nhóm thu nhập trung bình – thấp càng khó có khả năng được sở hữu nhà hay một sản phẩm BĐS nào đó.

Trên thực tế, đối với các dự án BĐS lớn có mức đầu tư từ 30 tỷ đồng trở lên, hiện nay, Nhà nước không căn cứ vào bảng giá đất mà dựa trên cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Về cơ bản các DN không bị ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu tư nhưng họ vẫn sẽ tăng giá theo xu thế của thị trường.

Điểm tích cực nhất của vấn đề tăng khung giá đất này là tác động đến những người dân bị thu hồi đất. Nếu không tăng, nhiều khu vực chỉ được bồi thường với mức thấp, không đúng với giá thị trường. Ngoài ra, việc tăng khung giá đất tiệm cận với giá trị thực tế của các sản phẩm, sẽ hạn chế thất thu ngân sách khi các chủ sở hữu tiến hành giao dịch.

Theo ông, những hạn chế của việc ban hành khung giá đất hiện nay và giải pháp để khắc phục là gì?

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh, TP khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Bên cạnh đó, theo quy định cứ 5 năm mới tiền hành điều chỉnh khung giá đất một lần, trong khi giá BĐS trên thị trường tăng đều đặn theo từng tháng, quý. Như vậy, mức điều chỉnh 30% trong vòng 5 năm tại nhiều khu vực chưa sát với giá thực tế, nhưng nếu tăng cao hơn sẽ dễ làm cho bị sốc.

Về giải pháp, theo tôi nên rút ngắn lại thời gian điều chỉnh khung giá đất, có thể là 1 - 2 năm/lần, tùy theo biến động thị trường của từng khu vực. Nhà nước cũng nên cho phép một số đô thị lớn nhà Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được chủ động đề xuất khung giá đất theo điều kiện thực tế của địa phương, chứ không phải là giới hạn mức cao nhất là tăng 30%. Như vậy sẽ tăng tính chủ động cho chính quyền địa phương trong việc xây dựng khung giá đất.

Xin cảm ơn ông!


TAG: Chuyên gia Vũ Đức Tuyên khung giá đất tư vấn bất động sản
 
Tin khác
Bất động sản du lịch năm 2020: Còn nhiều tiềm năng
Bất động sản du lịch năm 2020: Còn nhiều tiềm năng
Kinhtedothi - Năm 2019, cùng với sự giảm sát chung của toàn thị trường, phân khúc bất động sản (BĐS) du lịch đã bị giảm sút mạnh. Dự báo trong năm 2020, phân khúc BĐS du lịch sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Kinhtedothi - Qua số liệu thống kê của các công ty quản lý, phân phối bất động sản lớn cho thấy, năm 2019, nhiều phân khúc vẫn đạt tốc độ tăng trưởng ấn tượng...
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Kinhtedothi - Việc chậm trễ cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cư dân tại các dự án chung cư là một trong những vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư trong thời gian qua. Mặc dù quy định của pháp luật đã có, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì không chịu thực hiện.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Kinhtedothi - Trải qua không biết bao nhiêu chu kỳ nóng - lạnh cứ nối tiếp diễn ra, doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư cá nhân có kẻ thành công, có người thất bại... thị trường BĐS vẫn phát triển đi lên.
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
Kinhtedothi - Nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang khan hiếm trầm trọng vì thiếu dự án, nếu tính theo tỷ lệ trung bình thì cứ 59 người mới có một căn hộ chung cư.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Kinhtedothi - Dự báo trong năm 2020, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng, việc đầu tư và mua sắm nhà ở vẫn được duy trì, nhưng sẽ xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu và nhiều DN bất động sản (BĐS) sẽ không thể trụ lại được.
 'Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
"Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
Kinhtedothi - Những năm gần đây, thời điểm trước và sau Tết nguyên đán thị trường bất động sản luôn khá sôi động với thanh khoản tốt. Nhiều chương trình khuyến mãi liên tục được tung ra để kích cầu mua sắm, theo đó người mua nhà được hưởng lợi đáng kể.
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Kinhtedothi - Năm 2019 khép lại với sự đi xuống của thị trường bất động sản (BĐS) bởi những tác động từ cơ chế liên quan đến chính sách về vốn, thủ tục cấp phép dự án...
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
Kinhtedothi - Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa công bố báo cáo tổng kết thị trường năm 2019 kèm cảnh báo về rủi ro pháp lý chính là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm có hệ thống từ nguồn cung sản phẩm đến nguồn thu ngân sách.
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Kinhtedothi - Không chỉ những khu vực ngoại thành mà ngay tại một số vị trí tại các quận trung tâm, sản phẩm căn hộ cho thuê cũng kém hấp dẫn bởi các tiện ích dịch vụ chưa thực sự tốt cho nhu cầu của khách thuê.
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Kinhtedothi - "Tôi là người Ba Lan đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Hiện nay tôi có nhu cầu thuê một căn hộ cao cấp tại tại khu vực quận Thanh Xuân. Qua tìm hiểu được biết khu vực này có dự án Vinhomes Royal City với nhiều tiện ích kèm theo, nhờ quý Báo tư vấn giúp tôi có nên thuê căn hộ tại dự án này không?" - Andy Zakosky – Thông dịch viên