Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”: Lo hiệu ứng domino

Doãn Thành - Trâm Anh 02-12-2019 08:41
Kinhtedothi - Những ngày gần đây, không chỉ khách hàng của dự án Cocobay Đà Nẵng mà hàng vạn khách hàng của các dự án căn hộ khách sạn (condotel) trên cả nước phải sống trong sự lo lắng, sợ hãi về sự “sụp đổ” của một hệ thống kinh doanh bất động sản (BĐS) theo kiểu cam kết đầu tư với mức lợi nhuận không bình thường.

 Dự án Cocoba Đà Nẵng. Ảnh: Doãn Thành

Cú lừa ngoạn mục

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh cho biết, việc Cocobay Đà Nẵng tự tuyên bố “thất thủ”, dừng chi trả các khoản cam kết lợi nhuận với khách hàng là một trong những công đoạn đã được bố trí rất chi tiết, cẩn trọng trong quy trình. Khi bắt tay vào triển khai, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire – gọi tắt là Công ty Thành Đô) đã phô trương dự án bằng một chiến dịch truyền thông hùng hậu chưa từng có ở bất cứ dự án BĐS nào tại Việt Nam từ trước đến nay. Hàng loạt tên tuổi nổi tiếng thế giới thuộc lĩnh vực thể thao, nghệ thuật, giải trí... đều được mời để quảng cáo cho Cocobay, trong đó có siêu sao bóng đá thế giới người Bồ Đào Nha Cristiano Ronaldo.

Trong công văn Công ty Thành Đô gửi khách hàng ngày 1/12 nêu: Công ty Thành Đô đã làm việc với Ngân hàng SHB và sẽ công bố công khai các biện pháp đảm bảo thực thi việc trả tiền thanh lý trên nguyên tắc tuân thủ biên bản thanh lý đã ký. Tuy nhiên, trách nhiệm của Công ty Thành Đô vẫn phải trả lãi suất 10%/năm kể từ ngày hai bên ký Biên bản Thanh lý hợp đồng cho đến khi khách hàng nhận được toàn bộ tiền thanh toán.

Sau khi tuyên bố “vỡ trận”, Công ty Thành Đô đã đề ra 3 giải pháp cho khách hàng được lựa chọn để tự cứu lấy bản thân. Thứ nhất, nếu tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư sẽ được chuyển căn hộ condotel thành căn hộ chung cư nhưng phải đóng thêm 15% phí chuyển đổi theo giá mua hợp đồng đã ký. Thứ hai, thanh lý hợp đồng bàn giao cho chủ sở hữu để tự kinh doanh, sử dụng và chuyển nhượng nhưng phải đóng phí theo quy chế của chủ đầu tư. Thứ ba, thanh lý hợp đồng và chủ sở hữu được nhận lại tiền gốc sau khi trừ các chi phí: Hỗ trợ vay ngân hàng, hoa hồng đại lý, phát hành bảo lãnh... “Với số vốn đầu tư “0” đồng, chủ đầu tư đã lợi dụng tài chính từ khách hàng để triển khai dự án. Khi sự cố xảy ra, những phương án đưa ra, lợi ích nghiêng hoàn toàn về chủ đầu tư” – ông Vinh nhìn nhận.

Một diễn biến mới nhất là vào ngày 1/12, Công ty Thành Đô lại gửi văn bản đề nghị khách hàng tiếp tục mua căn hộ condotel của dự án. Cụ thể, tại căn hộ khách sạn Cổ Cò 1, 2, 3, khách hàng sẽ ký hợp đồng dài hạn với tập đoàn quản lý vận hành quốc tế dưới sự bảo lãnh của Công ty Thành Đô. Còn các căn hộ tại khách sạn Naman Garden, chủ sở hữu sẽ ký trực tiếp hợp đồng hợp tác với Công ty CP Naman theo hai hình thức là nhận thu nhập cố định hoặc nhận thu nhập theo tỷ lệ tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh (được kiểm toán)...

Nhà đầu tư ôm nợ, ngân hàng đau đầu

Việc Cocobay Đà Nẵng dừng chi trả lợi nhuận như đã cam kết khiến nhiều nhà đầu tư (NĐT) mất ăn mất ngủ. Bởi lẽ, để có được nguồn tiền mua condotel được chủ đầu tư hứa hẹn có lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm liền, nhiều người đã đi vay vốn ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng SHB vừa là đơn vị cấp vốn cho chủ đầu tư, vừa là ngân hàng độc quyền cấp vốn cho các chủ sở hữu mua nhà tại dự án, đồng thời bảo lãnh cho dự án về mặt tiến độ. Nhiều NĐT lóa mắt vì lãi suất năm đầu ngân hàng cho vay 8%, tính trên phần cam kết lãi suất của chủ đầu tư là 12%/năm vẫn chênh ra tới 4%. Họ không chú ý đến quy định lãi suất các năm sau thả nổi theo phương thức lãi suất 13 tháng tiết kiệm trả sau cao nhất của SHB cộng với biên độ dao động từ 3,3 - 4,5%, tùy từng trường hợp. Với cách tính như vậy, hiện nay, các chủ sở hữu đang phải trả lãi vay ngân hàng từ 13,4 – 13,7%/năm, thậm chí có trường hợp cao hơn.

Người mua nhà đã được SHB giải ngân vốn vay từ tháng 3/2017. Theo nhiều hợp đồng các khoản gốc và lãi được thanh toán thành 2 đợt trong năm với ngân hàng nhưng tình trạng như hiện nay khiến ngân hàng đốc thúc trả nợ sớm hơn. Cho đến nay, chưa có thông tin cụ thể về khoản tiền SHB đã giải ngân vào dự án Cocobay Đà Nẵng nhưng theo ước tính của giới kinh doanh là không hề nhỏ. Được biết có tới hơn 1.800 người đã mua tổng cộng trên 2.000 căn hộ ở dự án này với giá bình quân khoảng 1,5 tỷ đồng cho đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn, biệt thự thì vài chục tỷ đồng. Cá biệt có trường hợp NĐT Mai Huy Tân - cha đẻ của thương hiệu xúc xích Đức Việt vay tới vài trăm tỷ đồng ném vào dự án.

Vụ CocoBay diễn ra khiến nhiều NĐT trên khắp cả nước đã đổ tiền vào các dự án nghỉ dưỡng lo sốt vó. Ở dự án FLC Hạ Long, một khách hàng cho biết, anh mua căn condotel có diện tích 40,6m2, giá 56 triệu đồng/m2, tính cả thuế và phí, tổng tiền lên hơn 2,5 tỷ đồng. Dự án này PVcombank tài trợ vốn và hiện anh đang chịu lãi suất ngân hàng 12,9%/năm. Nếu so với mức tiền chủ đầu tư cam kết trả lãi 12%/năm trong 3 năm đầu thì hiện còn chưa bằng lãi suất ngân hàng, chưa kể mỗi năm chủ nhà còn phải đóng tiền duy tu, bảo dưỡng căn hộ. Vay chưa tới 1 tỷ đồng mà mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi khoảng 25 triệu đồng.

Nếu không có giải pháp và lời cảnh tỉnh kịp thời, condotel sẽ là bài toán nhức đầu với nhiều ngân hàng trong thời gian tới. Trước hết là hiệu quả kinh doanh vận hành của dự án để chủ đầu tư đảm bảo dòng tiền theo cam kết với người mua và ngân hàng. Do đây là một sản phẩm pha trộn nhiều yếu tố để ở, cho thuê lại, để đầu tư… nên số liệu về tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê khó có thể kiểm soát và giám sát. Thứ hai, khác với khách hàng mua nhà để ở, trả nợ bằng lương và thu nhập ổn định hàng năm, người mua condotel chủ yếu là nhà đầu tư, tài sản đảm bảo là chính căn hộ, chưa kể trong nhiều trường hợp, tài sản đảm bảo này còn bị trùng với cả chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng cho cả dự án. Không có nguồn thu như trường hợp của Cocobay họ sẽ lâm vào tình thế khó hoặc mất khả năng chi trả ngân hàng.

Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng cần vào cuộc để có những dữ liệu chính xác về bức tranh thực của thị trường condotel. Từ đó có những giải pháp kịp thời nhằm chặn sớm những hiệu ứng domino có thể nảy sinh tới đây, đảm bảo sự phát triển lành mạnh trong hoạt động ngân hàng và thị trường BĐS.

Chính quyền cũng... bó tay

Sau tuyên bố “vỡ trận” của Công ty Thành Đô tại dự án Cocobay, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã phát đi văn bản nhằm mục đích trấn an dư luận. Văn bản nêu rõ: Ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có Quyết định 593/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 Phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân. Yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở. Sở Xây dựng Đà Nẵng nhấn mạnh: Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về loại hình đầu tư condotel, Thủ tướng Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tham mưu Chính phủ ban hành các quy định về loại hình đầu tư condotel.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam, những rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý và cam kết lợi nhuận kinh doanh của sản phẩm condotel không nằm ngoài cảnh báo của các chuyên gia, lợi nhuận càng cao thì rủi ro tiềm ẩn càng lớn. “Khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng thì sự việc xảy ra khiến chính quyền địa phương cũng đành phải bó tay” – Luật sư Thơm nói.

TAG: cocobay Đà Nẵng hiệu ứng domino dự án căn hộ khách sạn condotel
 
Tin khác
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Kinhtedothi - Việc chậm trễ cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cư dân tại các dự án chung cư là một trong những vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư trong thời gian qua. Mặc dù quy định của pháp luật đã có, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì không chịu thực hiện.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Kinhtedothi - Trải qua không biết bao nhiêu chu kỳ nóng - lạnh cứ nối tiếp diễn ra, doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư cá nhân có kẻ thành công, có người thất bại... thị trường BĐS vẫn phát triển đi lên.
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
Kinhtedothi - Nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang khan hiếm trầm trọng vì thiếu dự án, nếu tính theo tỷ lệ trung bình thì cứ 59 người mới có một căn hộ chung cư.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Kinhtedothi - Dự báo trong năm 2020, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng, việc đầu tư và mua sắm nhà ở vẫn được duy trì, nhưng sẽ xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu và nhiều DN bất động sản (BĐS) sẽ không thể trụ lại được.
 'Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
"Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
Kinhtedothi - Những năm gần đây, thời điểm trước và sau Tết nguyên đán thị trường bất động sản luôn khá sôi động với thanh khoản tốt. Nhiều chương trình khuyến mãi liên tục được tung ra để kích cầu mua sắm, theo đó người mua nhà được hưởng lợi đáng kể.
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Kinhtedothi - Năm 2019 khép lại với sự đi xuống của thị trường bất động sản (BĐS) bởi những tác động từ cơ chế liên quan đến chính sách về vốn, thủ tục cấp phép dự án...
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
Kinhtedothi - Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa công bố báo cáo tổng kết thị trường năm 2019 kèm cảnh báo về rủi ro pháp lý chính là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm có hệ thống từ nguồn cung sản phẩm đến nguồn thu ngân sách.
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Kinhtedothi - Không chỉ những khu vực ngoại thành mà ngay tại một số vị trí tại các quận trung tâm, sản phẩm căn hộ cho thuê cũng kém hấp dẫn bởi các tiện ích dịch vụ chưa thực sự tốt cho nhu cầu của khách thuê.
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Kinhtedothi - "Tôi là người Ba Lan đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Hiện nay tôi có nhu cầu thuê một căn hộ cao cấp tại tại khu vực quận Thanh Xuân. Qua tìm hiểu được biết khu vực này có dự án Vinhomes Royal City với nhiều tiện ích kèm theo, nhờ quý Báo tư vấn giúp tôi có nên thuê căn hộ tại dự án này không?" - Andy Zakosky – Thông dịch viên
Phân khúc căn hộ cho thuê  kém hấp dẫn
Phân khúc căn hộ cho thuê kém hấp dẫn
Kinhtedothi - Sau giai đoạn từ 2016 – 2018 được sự quan tâm mạnh của người dân và giới đầu cơ, thời gian gần đây, thị trường căn hộ cho thuê tại TP Hà Nội đã có sự giảm sút đáng kể. Số lượng nhà đầu tư mua để kinh doanh cho thuê chỉ còn chiếm khoảng 10 – 15% tổng số lượng các sản phẩm căn hộ được giao dịch.
Phụ huynh gian nan tìm không gian cho con phát triển toàn diện
Phụ huynh gian nan tìm không gian cho con phát triển toàn diện
Nuôi dạy con phát triển toàn diện luôn là vấn đề được các bậc phụ huynh quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn đang khan hiếm không gian xanh và ô nhiễm gia tăng…thì bài toán này càng trở nên thách thức.