Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”: Lo hiệu ứng domino

Doãn Thành - Trâm Anh 02-12-2019 08:41
Kinhtedothi - Những ngày gần đây, không chỉ khách hàng của dự án Cocobay Đà Nẵng mà hàng vạn khách hàng của các dự án căn hộ khách sạn (condotel) trên cả nước phải sống trong sự lo lắng, sợ hãi về sự “sụp đổ” của một hệ thống kinh doanh bất động sản (BĐS) theo kiểu cam kết đầu tư với mức lợi nhuận không bình thường.

 Dự án Cocoba Đà Nẵng. Ảnh: Doãn Thành

Cú lừa ngoạn mục

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh cho biết, việc Cocobay Đà Nẵng tự tuyên bố “thất thủ”, dừng chi trả các khoản cam kết lợi nhuận với khách hàng là một trong những công đoạn đã được bố trí rất chi tiết, cẩn trọng trong quy trình. Khi bắt tay vào triển khai, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire – gọi tắt là Công ty Thành Đô) đã phô trương dự án bằng một chiến dịch truyền thông hùng hậu chưa từng có ở bất cứ dự án BĐS nào tại Việt Nam từ trước đến nay. Hàng loạt tên tuổi nổi tiếng thế giới thuộc lĩnh vực thể thao, nghệ thuật, giải trí... đều được mời để quảng cáo cho Cocobay, trong đó có siêu sao bóng đá thế giới người Bồ Đào Nha Cristiano Ronaldo.

Trong công văn Công ty Thành Đô gửi khách hàng ngày 1/12 nêu: Công ty Thành Đô đã làm việc với Ngân hàng SHB và sẽ công bố công khai các biện pháp đảm bảo thực thi việc trả tiền thanh lý trên nguyên tắc tuân thủ biên bản thanh lý đã ký. Tuy nhiên, trách nhiệm của Công ty Thành Đô vẫn phải trả lãi suất 10%/năm kể từ ngày hai bên ký Biên bản Thanh lý hợp đồng cho đến khi khách hàng nhận được toàn bộ tiền thanh toán.

Sau khi tuyên bố “vỡ trận”, Công ty Thành Đô đã đề ra 3 giải pháp cho khách hàng được lựa chọn để tự cứu lấy bản thân. Thứ nhất, nếu tiếp tục đồng hành cùng chủ đầu tư sẽ được chuyển căn hộ condotel thành căn hộ chung cư nhưng phải đóng thêm 15% phí chuyển đổi theo giá mua hợp đồng đã ký. Thứ hai, thanh lý hợp đồng bàn giao cho chủ sở hữu để tự kinh doanh, sử dụng và chuyển nhượng nhưng phải đóng phí theo quy chế của chủ đầu tư. Thứ ba, thanh lý hợp đồng và chủ sở hữu được nhận lại tiền gốc sau khi trừ các chi phí: Hỗ trợ vay ngân hàng, hoa hồng đại lý, phát hành bảo lãnh... “Với số vốn đầu tư “0” đồng, chủ đầu tư đã lợi dụng tài chính từ khách hàng để triển khai dự án. Khi sự cố xảy ra, những phương án đưa ra, lợi ích nghiêng hoàn toàn về chủ đầu tư” – ông Vinh nhìn nhận.

Một diễn biến mới nhất là vào ngày 1/12, Công ty Thành Đô lại gửi văn bản đề nghị khách hàng tiếp tục mua căn hộ condotel của dự án. Cụ thể, tại căn hộ khách sạn Cổ Cò 1, 2, 3, khách hàng sẽ ký hợp đồng dài hạn với tập đoàn quản lý vận hành quốc tế dưới sự bảo lãnh của Công ty Thành Đô. Còn các căn hộ tại khách sạn Naman Garden, chủ sở hữu sẽ ký trực tiếp hợp đồng hợp tác với Công ty CP Naman theo hai hình thức là nhận thu nhập cố định hoặc nhận thu nhập theo tỷ lệ tối thiểu 80% từ lợi nhuận kinh doanh (được kiểm toán)...

Nhà đầu tư ôm nợ, ngân hàng đau đầu

Việc Cocobay Đà Nẵng dừng chi trả lợi nhuận như đã cam kết khiến nhiều nhà đầu tư (NĐT) mất ăn mất ngủ. Bởi lẽ, để có được nguồn tiền mua condotel được chủ đầu tư hứa hẹn có lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm liền, nhiều người đã đi vay vốn ngân hàng. Cụ thể, Ngân hàng SHB vừa là đơn vị cấp vốn cho chủ đầu tư, vừa là ngân hàng độc quyền cấp vốn cho các chủ sở hữu mua nhà tại dự án, đồng thời bảo lãnh cho dự án về mặt tiến độ. Nhiều NĐT lóa mắt vì lãi suất năm đầu ngân hàng cho vay 8%, tính trên phần cam kết lãi suất của chủ đầu tư là 12%/năm vẫn chênh ra tới 4%. Họ không chú ý đến quy định lãi suất các năm sau thả nổi theo phương thức lãi suất 13 tháng tiết kiệm trả sau cao nhất của SHB cộng với biên độ dao động từ 3,3 - 4,5%, tùy từng trường hợp. Với cách tính như vậy, hiện nay, các chủ sở hữu đang phải trả lãi vay ngân hàng từ 13,4 – 13,7%/năm, thậm chí có trường hợp cao hơn.

Người mua nhà đã được SHB giải ngân vốn vay từ tháng 3/2017. Theo nhiều hợp đồng các khoản gốc và lãi được thanh toán thành 2 đợt trong năm với ngân hàng nhưng tình trạng như hiện nay khiến ngân hàng đốc thúc trả nợ sớm hơn. Cho đến nay, chưa có thông tin cụ thể về khoản tiền SHB đã giải ngân vào dự án Cocobay Đà Nẵng nhưng theo ước tính của giới kinh doanh là không hề nhỏ. Được biết có tới hơn 1.800 người đã mua tổng cộng trên 2.000 căn hộ ở dự án này với giá bình quân khoảng 1,5 tỷ đồng cho đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn, biệt thự thì vài chục tỷ đồng. Cá biệt có trường hợp NĐT Mai Huy Tân - cha đẻ của thương hiệu xúc xích Đức Việt vay tới vài trăm tỷ đồng ném vào dự án.

Vụ CocoBay diễn ra khiến nhiều NĐT trên khắp cả nước đã đổ tiền vào các dự án nghỉ dưỡng lo sốt vó. Ở dự án FLC Hạ Long, một khách hàng cho biết, anh mua căn condotel có diện tích 40,6m2, giá 56 triệu đồng/m2, tính cả thuế và phí, tổng tiền lên hơn 2,5 tỷ đồng. Dự án này PVcombank tài trợ vốn và hiện anh đang chịu lãi suất ngân hàng 12,9%/năm. Nếu so với mức tiền chủ đầu tư cam kết trả lãi 12%/năm trong 3 năm đầu thì hiện còn chưa bằng lãi suất ngân hàng, chưa kể mỗi năm chủ nhà còn phải đóng tiền duy tu, bảo dưỡng căn hộ. Vay chưa tới 1 tỷ đồng mà mỗi tháng anh phải trả cả gốc và lãi khoảng 25 triệu đồng.

Nếu không có giải pháp và lời cảnh tỉnh kịp thời, condotel sẽ là bài toán nhức đầu với nhiều ngân hàng trong thời gian tới. Trước hết là hiệu quả kinh doanh vận hành của dự án để chủ đầu tư đảm bảo dòng tiền theo cam kết với người mua và ngân hàng. Do đây là một sản phẩm pha trộn nhiều yếu tố để ở, cho thuê lại, để đầu tư… nên số liệu về tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê khó có thể kiểm soát và giám sát. Thứ hai, khác với khách hàng mua nhà để ở, trả nợ bằng lương và thu nhập ổn định hàng năm, người mua condotel chủ yếu là nhà đầu tư, tài sản đảm bảo là chính căn hộ, chưa kể trong nhiều trường hợp, tài sản đảm bảo này còn bị trùng với cả chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng cho cả dự án. Không có nguồn thu như trường hợp của Cocobay họ sẽ lâm vào tình thế khó hoặc mất khả năng chi trả ngân hàng.

Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Xây dựng cần vào cuộc để có những dữ liệu chính xác về bức tranh thực của thị trường condotel. Từ đó có những giải pháp kịp thời nhằm chặn sớm những hiệu ứng domino có thể nảy sinh tới đây, đảm bảo sự phát triển lành mạnh trong hoạt động ngân hàng và thị trường BĐS.

Chính quyền cũng... bó tay

Sau tuyên bố “vỡ trận” của Công ty Thành Đô tại dự án Cocobay, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã phát đi văn bản nhằm mục đích trấn an dư luận. Văn bản nêu rõ: Ngày 1/2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có Quyết định 593/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 Phân khu quy hoạch số 1 - Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire, có nội dung liên quan đến việc chuyển đổi căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe… đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân. Yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cụ thể với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Đối với các công trình chưa xây dựng, chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải triển khai đầu tư đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với tiến độ công trình nhà ở, đảm bảo chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu của người dân đến ở. Sở Xây dựng Đà Nẵng nhấn mạnh: Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về loại hình đầu tư condotel, Thủ tướng Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tham mưu Chính phủ ban hành các quy định về loại hình đầu tư condotel.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam, những rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý và cam kết lợi nhuận kinh doanh của sản phẩm condotel không nằm ngoài cảnh báo của các chuyên gia, lợi nhuận càng cao thì rủi ro tiềm ẩn càng lớn. “Khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng thì sự việc xảy ra khiến chính quyền địa phương cũng đành phải bó tay” – Luật sư Thơm nói.

TAG: cocobay Đà Nẵng hiệu ứng domino dự án căn hộ khách sạn condotel
 
Tin khác
3 vị trí đặt ly nước ở trong nhà sẽ hút nhiều tài lộc
3 vị trí đặt ly nước ở trong nhà sẽ hút nhiều tài lộc
Kinhtedothi - Một ly nước cũng là vật "chiêu tài" trong phong thủy. Dưới đây là 3 vị trí đặt ly nước giúp thu hút tài lộc cho gia đình.
Gỡ điểm nghẽn hạ tầng giao thông Đồng Nai, BĐS Đông Nam Bộ bứt phá
Gỡ điểm nghẽn hạ tầng giao thông Đồng Nai, BĐS Đông Nam Bộ bứt phá
Kinhtedothi - Đồng Nai - “bản lề chiến lược” giữa các tỉnh Đông Nam bộ năng động - đang đứng trước thời khắc lịch sử của những thay đổi lớn, bắt đầu từ hạ tầng giao thông. Theo đó, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở Đồng Nai có nhiều cơ hội bứt phá.
Thương hiệu Intercontinental đặt chân đến Vịnh Hạ Long huyền thoại
Thương hiệu Intercontinental đặt chân đến Vịnh Hạ Long huyền thoại
Kinhtedothi - BIM Group và Tập đoàn IHG vừa hoàn tất ký kết Thỏa thuận hợp tác song phương phát triển dự án InterContinental Halong Bay Resort & Residences. Đây là dự án thứ năm trong một thập kỷ hợp tác giữa hai đối tác và cũng là dự án nghỉ dưỡng ven biển cao cấp mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại miền Bắc.
Bài trí sofa theo phong thủy để đón tài vận
Bài trí sofa theo phong thủy để đón tài vận
Kinhtedothi - Ghế sofa là đồ dùng thường thấy trong phòng khách, nó rất cần bày trí hợp lý vừa mang lại vẻ đẹp cho ngôi nhà và vừa đúng phong thủy.
Nhà đầu tư bất động sản đang gặp nhiều rủi ro về pháp lý
Nhà đầu tư bất động sản đang gặp nhiều rủi ro về pháp lý
Kinhtedothi - Những quy định về pháp lý khi tiến hành giao dịch bất động sản (BĐS) không phải người dân hay nhà đầu tư nào cũng nắm được, thời gian qua rất nhiều người dân, nhà đầu tư đã gặp những rủi ro dẫn đến “tiền mất, tật mang”. Tính pháp lý của một dự án BĐS là vấn đề quan trọng, đây cũng là chủ đề được chuyên gia bàn luận tại buổi tọa đàm “Pháp lý trong đầu tư kinh doanh BĐS” diễn ra tại Hà Nội, do Câu lạc bộ BĐS Hà Nội tổ chức ngày 1/8.
Cách hóa giải hướng đặt bàn làm việc không hợp tuổi
Cách hóa giải hướng đặt bàn làm việc không hợp tuổi
Kinhtedothi - Nếu bàn làm việc của bạn phạm vào cấm kỵ phong thủy, tham khảo cách hóa giải hướng bàn làm việc không hợp tuổi dưới đây.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có tân phó chủ tịch
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có tân phó chủ tịch
Kinhtedothi - Trước yêu cầu tiếp tục phát triển cả về chiều rộng và chiều sâu, nâng cao hiệu quả, mở rộng phát triển các hoạt động trong nước và quốc tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa công bố quyết định bổ nhiệm Phó Chủ tịch phụ trách công tác đối ngoại.
Novaland vừa khởi công phân kỳ tiếp theo của tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld Ho Tram
Novaland vừa khởi công phân kỳ tiếp theo của tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld Ho Tram
Kinhtedothi - Sáng 28/7/2020, Tập đoàn Novaland cùng nhà thầu dự án tiến hành lễ động thổ phân kỳ Wonderland thuộc Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram (Hồ Tràm, Bà Rịa – Vũng Tàu). Dự án hiện được phân phối chính thức bởi Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Đô thị AZ Property.
Vì sao phân khu cửa ngõ đô thị sinh thái Aqua City hút khách?
Vì sao phân khu cửa ngõ đô thị sinh thái Aqua City hút khách?
Kinhtedothi - Phân khu cửa ngõ River Park 1 dự án Aqua City hội tụ nhiều lợi thế đáp ứng nhu cầu không gian sống xanh, gần gũi thiên nhiên, kết nối giao thông thuận tiện và phù hợp tài chính với nhiều nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực.
InterContinental Halong Bay Resort & Residences - Dấu ấn nơi vùng đất huyền thoại
InterContinental Halong Bay Resort & Residences - Dấu ấn nơi vùng đất huyền thoại
Kinhtedothi - Hôm 28/7 vừa qua, BIM Group và Tập đoàn IHG vừa hoàn tất ký kết Thỏa thuận hợp tác song phương phát triển dự án InterContinental Halong Bay Resort & Residences. Đây là dự án thứ năm trong một thập kỷ hợp tác giữa hai đối tác chiến lược, và cũng là dự án nghỉ dưỡng ven biển cao cấp mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại miền Bắc.
Tháng 8 ra mắt căn hộ tòa T4 dự án Thăng Long Capital
Tháng 8 ra mắt căn hộ tòa T4 dự án Thăng Long Capital
Kinhtedothi - Với mức giá tầm trung phù hợp với đại đa số các gia đình Việt, tòa T4 Thăng Long Capital là mong muốn sở hữu của nhiều khách hàng. Vì thế, thông tin dự án chính thức mở bán đang gây sốt thị trường khu vực phía Tây Hà Nội.