Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Đầu cơ, lướt sóng - mối nguy “vỡ trận”

Gia Tuấn 10-07-2018 09:11
Kinhtedothi - “10 năm trước bong bóng BĐS vỡ, không có nghĩa 10 năm sau tình hình này lại nguyên xi. Chu kỳ trên có thể sớm hoặc muộn bất thường khi thị trường có mầm mống nguy hiểm” là nhận định của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực với báo Kinh tế & Đô thị.

 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực 
Vị chuyện gia này cũng cảnh báo mối nguy “đầu cơ - lướt sóng” chính là nhân tố quan trọng nhất, khiến bong bóng địa ốc xì hơi nhanh.

Cung - cầu giảm đang khiến bức tranh BĐS có quá nhiều dấu hiệu trầm lắng. Không loại trừ tình hình trên quá căng thẳng, bong bóng BĐS có khả năng vỡ. Quan điểm của ông về thực tế này?
- Tình hình BĐS có nhiều khó khăn thật sự. Sự khó khăn đã tiềm ẩn ở giai đoạn hứng khởi của thị trường giai đoạn năm 2015. Nay có chăng các yếu tố đó dần trở nên đậm nét hơn. Thứ nhất, nguồn cung BĐS giảm như một lẽ tự nhiên khi quỹ đất không còn. Nhiều năm trước, đất xây dựng dự án đến từ những nhà xưởng hoặc đất có nguồn gốc quốc doanh. Nay Chính phủ ngưng lại, Thanh tra các dự án có nguồn gốc đất công. Xem xét lại bán chỉ định như thế nào, bán không qua đấu giá ra làm sao?, khi mức giá thấp bằng 1/4 thị trường. Những dự án có gốc gác cổ phần hóa chuẩn bị chào hàng đều bị ngưng lại hết. Nay chỉ còn các mảnh đất ở vùng ven, thành thử nguồn cung không còn nhiều.
Thứ hai, giá đất trung tâm khá cao nên tất cả nguồn cung có thể kinh doanh đều đưa vào phân khúc nhà hạng sang, cao và trung cấp. Không hề có nhà giá thấp phục vụ cho nhu cầu số đông người dân. Hệ thống BĐS vì thế vừa thiếu lại lệch pha cung - cầu. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp giá cao, thiếu hẳn những căn hộ giá rẻ, đi ngược với cung - cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS năm 2007 - 2009. Đấy là mầm mống rất nguy hiểm.
Theo ông, thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán “tháo” để đẩy hàng?
- Cái đó là nguy hiểm lớn nhất không phải 10.000 nghìn hay 20.000 nghìn căn hộ tung ra thị trường. Chưa có một cá nhân, tổ chức nào thống kê có bao nhiều phần trăm lướt sóng, đầu cơ, bao nhiêu phần trăm mua để ở. Một khi chưa xác định được vấn đề trên, khả năng bong bóng xì hơi rất cao.
Nếu các dự án có khoảng 70% số lượng lướt sóng và chỉ có 30% mua để ở thật, khả năng vỡ trận hiện hữu. Các nhà đầu tư mua để đầu cơ nhưng thị trường không hấp thu hoặc ngân hàng ngăn chặn không cho vay hay lãi suất ngân hàng lên cao, việc vỡ bong bóng là chắc chắn. Ví dụ như, dự án có 1.000 căn hộ mà có tới 700 căn hộ “xào qua bán lại” lợi dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ cực kì quan ngại. Giới đầu cơ có thể bỏ ra 200 - 300 triệu đồng để đặt cọc, hi vọng lời 500 triệu đồng. Song người mua để ở thật không mua lại. Do đó, những người đầu cơ, lướt sóng muốn sống buộc phải dẫm lên nhau.
Tôi cho rằng, năm 2019 có thể vỡ trận chưa hẳn theo chu kỳ. Thực tế cho thấy, số nguồn cung dự án chậm lại, nhà giá cao chiếm tỷ lệ quá nhiều; tình trạng lướt sóng lớn. Chủ đầu tư không biết, DN phân phối không biết tỷ lệ mua ảo là bao nhiêu, bởi sale tung chiêu mua lại ào ạt hoặc bán lại cho một nhóm đầu cơ chuyên đi ôm hàng. Hiện nay rất nhiều người lướt sóng chung cư mắc cạn. Họ có 2 tỷ đồng rải đều cho 10 căn (200 triệu đồng/căn), giờ bắt đóng thêm kinh phí không có, bắt buộc phải bán tháo. Khi bán tháo thành làn sóng, vỡ trận là tất yếu.
Vậy trong kịch bản xấu nhất này, theo ông, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư thứ cấp, người dân?
- Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, nhưng khi thất bại thì ngược lại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau. Nghĩa là khi thắng, các chủ đầu tư được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài. Chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền "quăng" vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao. Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình tan vỡ.
Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị ôm nợ xấu BĐS và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế - xã hội.
Xin cảm ơn ông!

TAG: đầu cơ bất động sản địa ốc
 
Tin khác
Không dễ mua nhà giá rẻ
Không dễ mua nhà giá rẻ
Kinhtedothi - Ngày 15/11, tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít, vì sao?”, giới chuyên gia thẳng thắn, 80% người dân thành thị không thể mua nhà thương mại có chất lượng tối thiểu. Nhà nước chỉ nên giữ vai trò “bà đỡ”. Còn lại, cần thiết để các sản phẩm nhà bình dân tự điều tiết theo cơ chế thị trường.
Giải pháp thiết kế cho căn nhà kích thước nhỏ
Giải pháp thiết kế cho căn nhà kích thước nhỏ
Kinhtedothi - Hiện nay, tại các TP lớn, rất nhiều ngôi nhà có kích thước nhỏ, chủ nhà gặp khó khăn trong việc sắp xếp, bài trí trang thiết bị. Dưới đây là gợi ý về cách sắp xếp nội thất và kiến trúc cho những ngôi nhà có kích thước nhỏ để tạo ra không gian sống tiện nghi.
Mua nhà liền kề, bê về cả chung cư
Mua nhà liền kề, bê về cả chung cư
Kinhtedothi - Lựa chọn mua nhà vườn tại Pandora Hà Nội (53 Triều Khúc, Phường Thanh Xuân Nam, Quận Thanh Xuân) trong thời gian này, khách hàng có cơ hội được sở hữu thêm 4 căn chung cư.
Mãn nhãn với đêm ra mắt Sunshine Group tại Sài Gòn
Mãn nhãn với đêm ra mắt Sunshine Group tại Sài Gòn
Kinhtedothi - Tối ngày 14/11, sự kiện mang tên “Sunshine Group - kiến tạo lối sống mới” đã diễn ra vô cùng sôi động, hoành tráng tại Gem Center (quận 1, TP. HCM), đánh dấu sự hiện diện chính thức của Tập đoàn bất động sản Sunnhine Goup tại Sài Gòn. Sự kiện thu hút sự tham gia của gần 1000 khách mời chọn lọc, cùng đại diện nhiều cơ quan báo chí, truyền hình.
Nhà giá rẻ vẫn tư duy 'dựa hơi' Nhà nước
Nhà giá rẻ vẫn tư duy "dựa hơi" Nhà nước
Kinhtedothi - Là câu trả lời đáng chú ý của các chuyên gia tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều - cung ít, vì sao.?” vừa diễn ra vào sáng 15/11.
HoREA kiến nghị dẹp nạn “loạn” danh xưng dự án bất động sản
HoREA kiến nghị dẹp nạn “loạn” danh xưng dự án bất động sản
Kinhtedothi - Ngày 15/11, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Thành uỷ, UBND TP Hồ Chí Minh… kiến nghị chấn chỉnh tình trạng loạn sử dụng tên nước ngoài cho dự án bất động sản và một số vấn đề khác liên quan đến việc phân hạng căn hộ chung cư.
Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An “bắt tay” hợp tác tại dự án Dahlia Homes
Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An “bắt tay” hợp tác tại dự án Dahlia Homes
Kinhtedothi - Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án Dahlia Homes giữa Gamuda Land Việt Nam – Cenland –VietinBank Tràng An chính thức đã chính thức diễn ra vào ngày 14/11.
Săn nhà online, chiết khấu 30% tại tuần lễ vàng bất động sản
Săn nhà online, chiết khấu 30% tại tuần lễ vàng bất động sản
Kinhtedothi - Đây là thông tin đầy lạc quan vừa được Hội môi giới bất động sản Việt Nam phát đi vào chiều 14/11.
Vướng giải phóng mặt bằng dở dang như… “da báo”
Vướng giải phóng mặt bằng dở dang như… “da báo”
Kinhtedothi - Là cách ví von đặc trưng của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) về các khó khăn cố hữu của công tác giải phóng mặt bằng tồn đọng.
The Terra - An Hưng: Bình yên để trở về
The Terra - An Hưng: Bình yên để trở về
Kinhtedothi - Với ý tưởng về một chốn “Gia an vạn sự hưng”, The Terra – An Hưng là dự án mang nhiều nét độc đáo, khác biệt.
Vingroup và Techcombank giới thiệu phương pháp tài chính vượt trội cho dự án VinCity
Vingroup và Techcombank giới thiệu phương pháp tài chính vượt trội cho dự án VinCity
Kinhtedothi - Ngày 13/11/2018, Tập đoàn Vingroup và Ngân hàng Techcombank giới thiệu phương án tài chính “Niên kim cố định” dành cho khách hàng mua căn hộ VinCity Ocean Park. Đây là giải pháp có nhiều ưu điểm vượt trội, đặc biệt phù hợp với đông đảo người mua có thu nhập ổn định ở mức trung bình.