Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Đầu cơ, lướt sóng - mối nguy “vỡ trận”

Gia Tuấn 10-07-2018 09:11
Kinhtedothi - “10 năm trước bong bóng BĐS vỡ, không có nghĩa 10 năm sau tình hình này lại nguyên xi. Chu kỳ trên có thể sớm hoặc muộn bất thường khi thị trường có mầm mống nguy hiểm” là nhận định của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực với báo Kinh tế & Đô thị.

 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực 
Vị chuyện gia này cũng cảnh báo mối nguy “đầu cơ - lướt sóng” chính là nhân tố quan trọng nhất, khiến bong bóng địa ốc xì hơi nhanh.

Cung - cầu giảm đang khiến bức tranh BĐS có quá nhiều dấu hiệu trầm lắng. Không loại trừ tình hình trên quá căng thẳng, bong bóng BĐS có khả năng vỡ. Quan điểm của ông về thực tế này?
- Tình hình BĐS có nhiều khó khăn thật sự. Sự khó khăn đã tiềm ẩn ở giai đoạn hứng khởi của thị trường giai đoạn năm 2015. Nay có chăng các yếu tố đó dần trở nên đậm nét hơn. Thứ nhất, nguồn cung BĐS giảm như một lẽ tự nhiên khi quỹ đất không còn. Nhiều năm trước, đất xây dựng dự án đến từ những nhà xưởng hoặc đất có nguồn gốc quốc doanh. Nay Chính phủ ngưng lại, Thanh tra các dự án có nguồn gốc đất công. Xem xét lại bán chỉ định như thế nào, bán không qua đấu giá ra làm sao?, khi mức giá thấp bằng 1/4 thị trường. Những dự án có gốc gác cổ phần hóa chuẩn bị chào hàng đều bị ngưng lại hết. Nay chỉ còn các mảnh đất ở vùng ven, thành thử nguồn cung không còn nhiều.
Thứ hai, giá đất trung tâm khá cao nên tất cả nguồn cung có thể kinh doanh đều đưa vào phân khúc nhà hạng sang, cao và trung cấp. Không hề có nhà giá thấp phục vụ cho nhu cầu số đông người dân. Hệ thống BĐS vì thế vừa thiếu lại lệch pha cung - cầu. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp giá cao, thiếu hẳn những căn hộ giá rẻ, đi ngược với cung - cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS năm 2007 - 2009. Đấy là mầm mống rất nguy hiểm.
Theo ông, thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán “tháo” để đẩy hàng?
- Cái đó là nguy hiểm lớn nhất không phải 10.000 nghìn hay 20.000 nghìn căn hộ tung ra thị trường. Chưa có một cá nhân, tổ chức nào thống kê có bao nhiều phần trăm lướt sóng, đầu cơ, bao nhiêu phần trăm mua để ở. Một khi chưa xác định được vấn đề trên, khả năng bong bóng xì hơi rất cao.
Nếu các dự án có khoảng 70% số lượng lướt sóng và chỉ có 30% mua để ở thật, khả năng vỡ trận hiện hữu. Các nhà đầu tư mua để đầu cơ nhưng thị trường không hấp thu hoặc ngân hàng ngăn chặn không cho vay hay lãi suất ngân hàng lên cao, việc vỡ bong bóng là chắc chắn. Ví dụ như, dự án có 1.000 căn hộ mà có tới 700 căn hộ “xào qua bán lại” lợi dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ cực kì quan ngại. Giới đầu cơ có thể bỏ ra 200 - 300 triệu đồng để đặt cọc, hi vọng lời 500 triệu đồng. Song người mua để ở thật không mua lại. Do đó, những người đầu cơ, lướt sóng muốn sống buộc phải dẫm lên nhau.
Tôi cho rằng, năm 2019 có thể vỡ trận chưa hẳn theo chu kỳ. Thực tế cho thấy, số nguồn cung dự án chậm lại, nhà giá cao chiếm tỷ lệ quá nhiều; tình trạng lướt sóng lớn. Chủ đầu tư không biết, DN phân phối không biết tỷ lệ mua ảo là bao nhiêu, bởi sale tung chiêu mua lại ào ạt hoặc bán lại cho một nhóm đầu cơ chuyên đi ôm hàng. Hiện nay rất nhiều người lướt sóng chung cư mắc cạn. Họ có 2 tỷ đồng rải đều cho 10 căn (200 triệu đồng/căn), giờ bắt đóng thêm kinh phí không có, bắt buộc phải bán tháo. Khi bán tháo thành làn sóng, vỡ trận là tất yếu.
Vậy trong kịch bản xấu nhất này, theo ông, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư thứ cấp, người dân?
- Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, nhưng khi thất bại thì ngược lại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau. Nghĩa là khi thắng, các chủ đầu tư được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài. Chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền "quăng" vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao. Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình tan vỡ.
Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị ôm nợ xấu BĐS và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế - xã hội.
Xin cảm ơn ông!

TAG: đầu cơ bất động sản địa ốc
 
Tin khác
Tập đoàn FLC khởi động thị trường địa ốc với dự án đô thị cao cấp FLC Premier Parc
Tập đoàn FLC khởi động thị trường địa ốc với dự án đô thị cao cấp FLC Premier Parc
Kinhtedothi - Tiếp tục đà tăng trưởng từ năm 2018, đầu 2019, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc bung hàng dự án mới, dự báo một năm phát triển sôi động của thị trường bất động sản cả nước. Trong đó, ứng viên sáng giá tại phía Tây Thủ đô là FLC Premier Parc.
“Niên kim cố định”: Đơn giản hoá bài toán tài chính cho người mua nhà
“Niên kim cố định”: Đơn giản hoá bài toán tài chính cho người mua nhà
Kinhtedothi - Vay mua nhà đang trở nên quen thuộc và là lựa chọn phổ biến của các khách hàng mua bất động sản. Tuy nhiên, đối với những người mua nhà lần đầu, bên cạnh niềm vui khi trở thành “chủ sở hữu” là nỗi lo về lãi suất và áp lực tài chính.
Nhà dưới 15m2 có bị thu hồi không?
Nhà dưới 15m2 có bị thu hồi không?
Kinhtedothi - "Nhà tôi ở gần đường Phạm Văn Đồng. Năm 2016, TP tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện dự án mở rộng đường Vành đai 3, tổng diện tích sau khi GPMB của gia đình tôi còn lại 14,3m2.
Thị trường nhà đất trên các tuyến đường mới: Nóng vì “cò” đẩy giá
Thị trường nhà đất trên các tuyến đường mới: Nóng vì “cò” đẩy giá
Kinhtedothi - TP Hà Nội hiện đang triển khai đầu tư mở rộng nhiều tuyến đường chính, nối các vùng ngoại thành với khu vực trung tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.
Xu hướng thị trường 2019: Mua nhà tiện nghi bằng giải pháp tài chính
Xu hướng thị trường 2019: Mua nhà tiện nghi bằng giải pháp tài chính
Kinhtedothi - Không quá mặn mà với những căn hộ vừa tiền nhưng thiếu tiện ích, năm 2018 nhiều khách hàng đã lựa chọn các giải pháp tài chính do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng, để sở hữu những căn hộ tại các dự án có chất lượng sống tốt hơn với tiện ích đồng bộ, đầy đủ. rn
 Thị trường bất động sản Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục “dậy sóng”
 Thị trường bất động sản Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục “dậy sóng”
Kinhtedothi - Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ được tập trung mạnh mẽ vào phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng.
Thái Nguyên – phát triển vượt bậc đánh thức làn sóng các đầu tư
Thái Nguyên – phát triển vượt bậc đánh thức làn sóng các đầu tư
Kinhtedothi - Thái nguyên đặt mục tiêu xây dựng địa phương thành tích công nghiệp theo hương hiện đại, đi đầu trong vùng trung du và miền núi phía Bắc, tăng trưởng kinh tế nhanh, bền vững với những sản phẩm chủ lực chất lương cao.
Tòa nhà chung cư Xuân Mai 11T2 – Mái ấm lý tưởng cho mọi gia đình
Tòa nhà chung cư Xuân Mai 11T2 – Mái ấm lý tưởng cho mọi gia đình
Kinhtedothi - Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai có tiền thân là nhà máy bê tông tấm lớn Xuân Mai được thành lập năm 1983. Trải qua gần 35 năm xây dựng và trưởng thành với bao thăng trầm đổi thay, Công ty phát triển lớn mạnh toàn diện, ngày càng khẳng định được năng lực, uy tín, vị thế trên thị trường xây dựng.
Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Năm 2019, thị trường bất động sản tiếp tục tái cơ cấu hướng vào các phân khúc trung cấp, bình dân và thị trường đang thoát dần khỏi nguồn vốn tín dụng.
Năm 2019 có là thời điểm để đầu tư bất động sản cao cấp?
Năm 2019 có là thời điểm để đầu tư bất động sản cao cấp?
Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, năm 2019 sẽ là thời điểm "chín muồi" để đầu tư bất động sản cao cấp tại Việt Nam.
Làm sao mua được nhà chuẩn Singapore trước 30 tuổi?
Làm sao mua được nhà chuẩn Singapore trước 30 tuổi?
Kinhtedothi - Với những người trẻ dưới 30 tuổi, mua được nhà đã khó, mua được nhà đẳng cấp lại càng là giấc mơ xa vời. Nhưng với dòng sản phẩm VinCity, Vingroup đã biến giấc mơ có nhà trước 30 tuổi của nhiều người trẻ thành hiện thực.