Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Đầu cơ, lướt sóng - mối nguy “vỡ trận”

Gia Tuấn 10-07-2018 09:11
Kinhtedothi - “10 năm trước bong bóng BĐS vỡ, không có nghĩa 10 năm sau tình hình này lại nguyên xi. Chu kỳ trên có thể sớm hoặc muộn bất thường khi thị trường có mầm mống nguy hiểm” là nhận định của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực với báo Kinh tế & Đô thị.

 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực 
Vị chuyện gia này cũng cảnh báo mối nguy “đầu cơ - lướt sóng” chính là nhân tố quan trọng nhất, khiến bong bóng địa ốc xì hơi nhanh.

Cung - cầu giảm đang khiến bức tranh BĐS có quá nhiều dấu hiệu trầm lắng. Không loại trừ tình hình trên quá căng thẳng, bong bóng BĐS có khả năng vỡ. Quan điểm của ông về thực tế này?
- Tình hình BĐS có nhiều khó khăn thật sự. Sự khó khăn đã tiềm ẩn ở giai đoạn hứng khởi của thị trường giai đoạn năm 2015. Nay có chăng các yếu tố đó dần trở nên đậm nét hơn. Thứ nhất, nguồn cung BĐS giảm như một lẽ tự nhiên khi quỹ đất không còn. Nhiều năm trước, đất xây dựng dự án đến từ những nhà xưởng hoặc đất có nguồn gốc quốc doanh. Nay Chính phủ ngưng lại, Thanh tra các dự án có nguồn gốc đất công. Xem xét lại bán chỉ định như thế nào, bán không qua đấu giá ra làm sao?, khi mức giá thấp bằng 1/4 thị trường. Những dự án có gốc gác cổ phần hóa chuẩn bị chào hàng đều bị ngưng lại hết. Nay chỉ còn các mảnh đất ở vùng ven, thành thử nguồn cung không còn nhiều.
Thứ hai, giá đất trung tâm khá cao nên tất cả nguồn cung có thể kinh doanh đều đưa vào phân khúc nhà hạng sang, cao và trung cấp. Không hề có nhà giá thấp phục vụ cho nhu cầu số đông người dân. Hệ thống BĐS vì thế vừa thiếu lại lệch pha cung - cầu. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp giá cao, thiếu hẳn những căn hộ giá rẻ, đi ngược với cung - cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS năm 2007 - 2009. Đấy là mầm mống rất nguy hiểm.
Theo ông, thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán “tháo” để đẩy hàng?
- Cái đó là nguy hiểm lớn nhất không phải 10.000 nghìn hay 20.000 nghìn căn hộ tung ra thị trường. Chưa có một cá nhân, tổ chức nào thống kê có bao nhiều phần trăm lướt sóng, đầu cơ, bao nhiêu phần trăm mua để ở. Một khi chưa xác định được vấn đề trên, khả năng bong bóng xì hơi rất cao.
Nếu các dự án có khoảng 70% số lượng lướt sóng và chỉ có 30% mua để ở thật, khả năng vỡ trận hiện hữu. Các nhà đầu tư mua để đầu cơ nhưng thị trường không hấp thu hoặc ngân hàng ngăn chặn không cho vay hay lãi suất ngân hàng lên cao, việc vỡ bong bóng là chắc chắn. Ví dụ như, dự án có 1.000 căn hộ mà có tới 700 căn hộ “xào qua bán lại” lợi dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ cực kì quan ngại. Giới đầu cơ có thể bỏ ra 200 - 300 triệu đồng để đặt cọc, hi vọng lời 500 triệu đồng. Song người mua để ở thật không mua lại. Do đó, những người đầu cơ, lướt sóng muốn sống buộc phải dẫm lên nhau.
Tôi cho rằng, năm 2019 có thể vỡ trận chưa hẳn theo chu kỳ. Thực tế cho thấy, số nguồn cung dự án chậm lại, nhà giá cao chiếm tỷ lệ quá nhiều; tình trạng lướt sóng lớn. Chủ đầu tư không biết, DN phân phối không biết tỷ lệ mua ảo là bao nhiêu, bởi sale tung chiêu mua lại ào ạt hoặc bán lại cho một nhóm đầu cơ chuyên đi ôm hàng. Hiện nay rất nhiều người lướt sóng chung cư mắc cạn. Họ có 2 tỷ đồng rải đều cho 10 căn (200 triệu đồng/căn), giờ bắt đóng thêm kinh phí không có, bắt buộc phải bán tháo. Khi bán tháo thành làn sóng, vỡ trận là tất yếu.
Vậy trong kịch bản xấu nhất này, theo ông, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư thứ cấp, người dân?
- Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, nhưng khi thất bại thì ngược lại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau. Nghĩa là khi thắng, các chủ đầu tư được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài. Chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền "quăng" vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao. Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình tan vỡ.
Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị ôm nợ xấu BĐS và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế - xã hội.
Xin cảm ơn ông!

TAG: đầu cơ bất động sản địa ốc
 
Tin khác
Luxury Park Views: Dự án sở hữu bể bơi lọc bằng muối độc đáo
Luxury Park Views: Dự án sở hữu bể bơi lọc bằng muối độc đáo
Kinhtedothi - Bên cạnh việc sở hữu vị trí trung tâm quận Cầu Giấy, dự án Luxury Park Views của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Phan Nguyễn còn ghi điểm với khách hàng bằng tổ hợp tiện ích độc đáo. Đặc biệt, bể bơi lọc bằng muối trở thành điểm thu hút của nhiều khách hàng.
Samsora Premier 105 thu hút khách trải nghiệm căn hộ mẫu
Samsora Premier 105 thu hút khách trải nghiệm căn hộ mẫu
Kinhtedothi - Hội tụ nhiều ưu thế nổi trội về vị trí đắc địa, tiện ích đa dạng, căn hộ thiết kế thông minh theo phong cách Nhật Bản, Samsora Premier 105 luôn được xem là “tâm điểm” của thị trường BĐS phía Tây Nam Thủ đô.
Thông báo mới đấu giá
Thông báo mới đấu giá
Công ty CP Đấu giá Số 5- Quốc gia phối hợp với Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Gia Lâm thông báo mời đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Gia Lâm như sau:
The Zen Residence - Căn hộ kiểu mẫu thời cách mạng công nghiệp 4.0
The Zen Residence - Căn hộ kiểu mẫu thời cách mạng công nghiệp 4.0
Kinhtedothi - The Zen Residence - một tổ hợp căn hộ thông minh nằm trong khu đô thị Gamuda Gardens toạ lạc ở cửa ngõ phía Nam Hà Nội, sở hữu những tiêu chí đem đến một cuộc sống trọn vẹn chưa từng có. Ngày 22/9/2018, tòa The Carlton - tòa tháp cuối cùng thuộc tổ hợp cao cấp này sẽ được chính thức ra mắt khách hàng cùng nhiều chính sách ưu đãi đặc biệt.
Ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng đầu tư biệt thự An Khang
Ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng đầu tư biệt thự An Khang
Kinhtedothi - Chủ đầu tư biệt thự An Khang Villa (thuộc Khu đô thị Sinh thái Dương Nội) – Tập đoàn Nam Cường ưu ái dành tặng chiết khấu hấp dẫn lên tới 8% cho khách hàng thanh toán trước hạn.
River Silk City: Đô thị bên sông, trong lòng thành phố Phủ Lý
River Silk City: Đô thị bên sông, trong lòng thành phố Phủ Lý
Kinhtedothi - Sở hữu tiêu chuẩn vàng “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” của một khu đô thị đẳng cấp, River Silk City mang lại giá trị cao cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, dự án còn “được lòng” các khách hàng khi lựa chọn nơi đây là chốn an cư lạc nghiệp, bởi các tiện ích ngay trong nội khu được đầu tư phát triển.
Seasons Avenue: Căn hộ trong mơ của mọi phụ nữ
Seasons Avenue: Căn hộ trong mơ của mọi phụ nữ
Kinhtedothi - Người phụ nữ được yêu thương là người phụ nữ đẹp nhất. Tại Seasons Avenue, chúng tôi đem đến cho phụ nữ những điều kiện tốt nhất để họ vừa chăm lo tốt cho gia đình, vừa tận hưởng cuộc sống thực sự hạnh phúc – Đại diện CapitaLand – Hoàng Thành cho biết.
Nhà ở xã hội còn nặng tư duy…“chờ” Nhà nước
Nhà ở xã hội còn nặng tư duy…“chờ” Nhà nước
Kinhtedothi - Đó là góc nhìn thẳng của TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, khi bàn luận về chính sách nhà ở phi thị trường (non market - housing), nước ta gọi là nhà ở xã hội (NƠXH).
TMS Luxury Hotel Da Nang Beach: Chiến lược nhân thêm sức mạnh cùng các đại lý uy tín
TMS Luxury Hotel Da Nang Beach: Chiến lược nhân thêm sức mạnh cùng các đại lý uy tín
Kinhtedothi - Tập đoàn TMS vừa ký kết hợp tác chiến lược với 5 đại lý phân phối dự án TMS Luxury Hotel Da Nang Beach. Thông qua sự kiện này, VJHomes, AVAHomes, Link Viet Nam, Đông Đô Việt Nam, JPHomes sẽ trở thành cầu nối tích cực mang đến cho khách hàng những giá trị đích thực của dự án.
100% khách hàng tham dự sự kiện tri ân hài lòng về dự án Kosmo Tây Hồ
100% khách hàng tham dự sự kiện tri ân hài lòng về dự án Kosmo Tây Hồ
Kinhtedothi - Sáng ngày 15/9, gần 300 khách hàng đã tới tham dự sự kiện Lễ tri ân và ra mắt căn hộ tầng cao Sky Residences. Tất cả khách hàng tham dự sự kiện đều rất hài lòng về chất lượng, thiết kế cũng như tâm huyết của chủ đầu tư tại dự án.
Sắp thanh tra toàn diện dự án Đức Long Golden Land
Sắp thanh tra toàn diện dự án Đức Long Golden Land
Kinhtedothi - Trước những nội dung vi phạm nổi cộm của Công ty CP đầu tư Xây dựng Vạn Gia Long tại dự án Đức Long Golden Land (quận 7, TP Hồ Chí Minh) được cư dân phản ánh, Chánh Thanh tra TP Hồ Chí Minh sẽ lập đoàn liên ngành, tổ chức kiểm tra toàn diện dự án trên để làm rõ các dấu hiệu vi phạm, đề xuất xử lý nghiêm theo quy định.