Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Đầu cơ, lướt sóng - mối nguy “vỡ trận”

Gia Tuấn 10-07-2018 09:11
Kinhtedothi - “10 năm trước bong bóng BĐS vỡ, không có nghĩa 10 năm sau tình hình này lại nguyên xi. Chu kỳ trên có thể sớm hoặc muộn bất thường khi thị trường có mầm mống nguy hiểm” là nhận định của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực với báo Kinh tế & Đô thị.

 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực 
Vị chuyện gia này cũng cảnh báo mối nguy “đầu cơ - lướt sóng” chính là nhân tố quan trọng nhất, khiến bong bóng địa ốc xì hơi nhanh.

Cung - cầu giảm đang khiến bức tranh BĐS có quá nhiều dấu hiệu trầm lắng. Không loại trừ tình hình trên quá căng thẳng, bong bóng BĐS có khả năng vỡ. Quan điểm của ông về thực tế này?
- Tình hình BĐS có nhiều khó khăn thật sự. Sự khó khăn đã tiềm ẩn ở giai đoạn hứng khởi của thị trường giai đoạn năm 2015. Nay có chăng các yếu tố đó dần trở nên đậm nét hơn. Thứ nhất, nguồn cung BĐS giảm như một lẽ tự nhiên khi quỹ đất không còn. Nhiều năm trước, đất xây dựng dự án đến từ những nhà xưởng hoặc đất có nguồn gốc quốc doanh. Nay Chính phủ ngưng lại, Thanh tra các dự án có nguồn gốc đất công. Xem xét lại bán chỉ định như thế nào, bán không qua đấu giá ra làm sao?, khi mức giá thấp bằng 1/4 thị trường. Những dự án có gốc gác cổ phần hóa chuẩn bị chào hàng đều bị ngưng lại hết. Nay chỉ còn các mảnh đất ở vùng ven, thành thử nguồn cung không còn nhiều.
Thứ hai, giá đất trung tâm khá cao nên tất cả nguồn cung có thể kinh doanh đều đưa vào phân khúc nhà hạng sang, cao và trung cấp. Không hề có nhà giá thấp phục vụ cho nhu cầu số đông người dân. Hệ thống BĐS vì thế vừa thiếu lại lệch pha cung - cầu. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp giá cao, thiếu hẳn những căn hộ giá rẻ, đi ngược với cung - cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS năm 2007 - 2009. Đấy là mầm mống rất nguy hiểm.
Theo ông, thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán “tháo” để đẩy hàng?
- Cái đó là nguy hiểm lớn nhất không phải 10.000 nghìn hay 20.000 nghìn căn hộ tung ra thị trường. Chưa có một cá nhân, tổ chức nào thống kê có bao nhiều phần trăm lướt sóng, đầu cơ, bao nhiêu phần trăm mua để ở. Một khi chưa xác định được vấn đề trên, khả năng bong bóng xì hơi rất cao.
Nếu các dự án có khoảng 70% số lượng lướt sóng và chỉ có 30% mua để ở thật, khả năng vỡ trận hiện hữu. Các nhà đầu tư mua để đầu cơ nhưng thị trường không hấp thu hoặc ngân hàng ngăn chặn không cho vay hay lãi suất ngân hàng lên cao, việc vỡ bong bóng là chắc chắn. Ví dụ như, dự án có 1.000 căn hộ mà có tới 700 căn hộ “xào qua bán lại” lợi dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ cực kì quan ngại. Giới đầu cơ có thể bỏ ra 200 - 300 triệu đồng để đặt cọc, hi vọng lời 500 triệu đồng. Song người mua để ở thật không mua lại. Do đó, những người đầu cơ, lướt sóng muốn sống buộc phải dẫm lên nhau.
Tôi cho rằng, năm 2019 có thể vỡ trận chưa hẳn theo chu kỳ. Thực tế cho thấy, số nguồn cung dự án chậm lại, nhà giá cao chiếm tỷ lệ quá nhiều; tình trạng lướt sóng lớn. Chủ đầu tư không biết, DN phân phối không biết tỷ lệ mua ảo là bao nhiêu, bởi sale tung chiêu mua lại ào ạt hoặc bán lại cho một nhóm đầu cơ chuyên đi ôm hàng. Hiện nay rất nhiều người lướt sóng chung cư mắc cạn. Họ có 2 tỷ đồng rải đều cho 10 căn (200 triệu đồng/căn), giờ bắt đóng thêm kinh phí không có, bắt buộc phải bán tháo. Khi bán tháo thành làn sóng, vỡ trận là tất yếu.
Vậy trong kịch bản xấu nhất này, theo ông, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư thứ cấp, người dân?
- Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, nhưng khi thất bại thì ngược lại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau. Nghĩa là khi thắng, các chủ đầu tư được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài. Chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền "quăng" vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao. Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình tan vỡ.
Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị ôm nợ xấu BĐS và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế - xã hội.
Xin cảm ơn ông!

TAG: đầu cơ bất động sản địa ốc
 
Tin khác
Hạ tầng bứt phá, bất động sản Bình Định bước vào cuộc đua trung hạn
Hạ tầng bứt phá, bất động sản Bình Định bước vào cuộc đua trung hạn
Kinhtedothi - Được mệnh danh là con đường tơ lụa giúp kết nối, giao thương giữa Bình Định và các tỉnh Tây Nguyên được thuận tiện hơn. Việc khánh thành và đưa vào sử dụng, Quốc lộ 19 mới sẽ trở thành "đòn bẩy" thúc đẩy sự phát triển rầm rộ của các dự án nằm dọc tuyến đường này. Theo các chuyên gia, tiềm năng và sức hút của các dự án nằm trên cung đường này sẽ không ngừng gia tăng và đây sẽ là khu vực có tốc độ sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản "sành sỏi" trong thời gian tới.
Công suất phòng khách sạn giảm sút mạnh
Công suất phòng khách sạn giảm sút mạnh
Kinhtedothi - Tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp, làm ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư và giảm hiệu quả kinh doanh của ngành du lịch, trong đó tỷ suất lấp đầy phòng khách sạn ghi nhận có sự giảm sút mạnh.
Đầu tư mùa Covid 19: Công nghệ trở thành “cứu cánh”, ngồi nhà vẫn sinh lời
Đầu tư mùa Covid 19: Công nghệ trở thành “cứu cánh”, ngồi nhà vẫn sinh lời
Kinhtedothi - Giữa tâm điểm đại dịch, việc ngồi ở nhà, hạn chế ra ngoài, chỉ với một chiếc điện thoại di động vẫn có thể kiếm bộn tiền tưởng chừng là chuyện phi lý nhưng giờ đây lại hoàn toàn khả thi với sự tham gia của công nghệ.
Thị trường bất động sản đang bị đảo chiều
Thị trường bất động sản đang bị đảo chiều
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản (BĐS) trong 10 năm trở lại đây đã chứng kiến sự đảo chiều. Nếu như cách đây hơn chục năm, quỹ đất dư thừa, hàng tồn kho nhiều thì hiện nay, khi quý đất kham hiếm, thiếu nguồn cung, giá bán tăng nhanh.
Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn cần vốn vay ưu đãi
Phát triển nhà ở xã hội: Vẫn cần vốn vay ưu đãi
Kinhtedothi - Việc phát triển các sản phẩm bất động sản (BĐS) giá rẻ, nhà ở xã hội (NƠXH) vốn đã chật vật vì quỹ đất tại các đô thị bị thu hẹp, nay lại càng khó khơn khi thiếu nguồn vốn. Để gỡ nút thắt cho dòng sản phẩm này, Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) mới đây đã đề xuất Chính phủ tiếp tục thực hiện hỗ trợ 50% vốn vay ưu đãi cho người thuê, mua nhà.
Sapphire Parkville - 'tâm điểm xanh, sống an lành' tại “thành phố quốc tế” Vinhomes Smart City
Sapphire Parkville - "tâm điểm xanh, sống an lành" tại “thành phố quốc tế” Vinhomes Smart City
Kinhtedothi - Sau những guồng quay bận rộn của cuộc sống hiện đại, con người có xu hướng tìm về với thiên nhiên để cân bằng cuộc sống, tái tạo năng lượng cho ngày mới. Vậy nên lựa chọn hàng đầu của nhiều gia đình trẻ hiện nay là căn hộ phải sở hữu không gian sống xanh thư thái, tầm nhìn thoáng đãng, như tại Sapphire Parkville - viên ngọc xanh của đại đô thị Vinhomes Smart City.
Gợi ý chọn căn hộ cao cấp “trong mơ” tại phía Đông Hà Nội
Gợi ý chọn căn hộ cao cấp “trong mơ” tại phía Đông Hà Nội
Kinhtedothi - Vị trí gần trung tâm, không gian sống trong lành, uy tín chủ đầu tư, chính sách cho vay tốt… là những tiêu chí mà người mua thường đặt ra khi cân nhắc xuống tiền sở hữu một bất động sản.
Sự trở lại mạnh mẽ của những căn hộ diện tích lớn
Sự trở lại mạnh mẽ của những căn hộ diện tích lớn
Kinhtedothi - Trong vài năm trở lại đây, thị trường chung cư tại Việt Nam ghi nhận sự quay lại của những căn hộ diện tích lớn sau một thời gian dài gần như biến mất khỏi thị trường. Sự trở lại mạnh mẽ của những căn hộ diện tích lớn phản ánh chất lượng cuộc sống của cư dân ngày càng tăng khi họ không chỉ lựa chọn một nơi an cư mà còn lựa chọn cả không gian sống thoáng đãng, đầy đủ công năng.
Bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh vì Covid-19
Bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh vì Covid-19
Kinhtedothi - Sự lây lan nhanh chóng của Covid-19 đã gây ra những thiệt hại cho nhiều ngành kinh tế, trong đó du lịch là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.
Chủ đầu tư bất động sản chia sẻ lợi nhuận mùa dịch Covid-19
Chủ đầu tư bất động sản chia sẻ lợi nhuận mùa dịch Covid-19
Kinhtedothi - Ứng phó với dịch Covid-19, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu hành động quyết liệt bằng nhiều giải pháp để hỗ trợ khách hàng, đối tác, khơi thông dòng vốn, cùng nhau nỗ lực đồng hành vượt qua mùa dịch.
Những kênh đầu tư bất động sản tăng nhiệt trong năm 2020
Những kênh đầu tư bất động sản tăng nhiệt trong năm 2020
Kinhtedothi - Thời gian gần đây, dịch viêm đường hô hấp cấp Covid-19 đã gây ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng chính là thời điểm “vàng” để các nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn kênh đầu tư hiệu quả trong thời gian tới, đó là nhắm đến các loại hình bất động sản đa chức năng để khai thác tiêu dùng, bao gồm nhà phố thương mại, văn phòng chia sẻ và bất động sản công nghiệp.