Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Đầu cơ, lướt sóng - mối nguy “vỡ trận”

Gia Tuấn 10-07-2018 09:11
Kinhtedothi - “10 năm trước bong bóng BĐS vỡ, không có nghĩa 10 năm sau tình hình này lại nguyên xi. Chu kỳ trên có thể sớm hoặc muộn bất thường khi thị trường có mầm mống nguy hiểm” là nhận định của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực với báo Kinh tế & Đô thị.

 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực 
Vị chuyện gia này cũng cảnh báo mối nguy “đầu cơ - lướt sóng” chính là nhân tố quan trọng nhất, khiến bong bóng địa ốc xì hơi nhanh.

Cung - cầu giảm đang khiến bức tranh BĐS có quá nhiều dấu hiệu trầm lắng. Không loại trừ tình hình trên quá căng thẳng, bong bóng BĐS có khả năng vỡ. Quan điểm của ông về thực tế này?
- Tình hình BĐS có nhiều khó khăn thật sự. Sự khó khăn đã tiềm ẩn ở giai đoạn hứng khởi của thị trường giai đoạn năm 2015. Nay có chăng các yếu tố đó dần trở nên đậm nét hơn. Thứ nhất, nguồn cung BĐS giảm như một lẽ tự nhiên khi quỹ đất không còn. Nhiều năm trước, đất xây dựng dự án đến từ những nhà xưởng hoặc đất có nguồn gốc quốc doanh. Nay Chính phủ ngưng lại, Thanh tra các dự án có nguồn gốc đất công. Xem xét lại bán chỉ định như thế nào, bán không qua đấu giá ra làm sao?, khi mức giá thấp bằng 1/4 thị trường. Những dự án có gốc gác cổ phần hóa chuẩn bị chào hàng đều bị ngưng lại hết. Nay chỉ còn các mảnh đất ở vùng ven, thành thử nguồn cung không còn nhiều.
Thứ hai, giá đất trung tâm khá cao nên tất cả nguồn cung có thể kinh doanh đều đưa vào phân khúc nhà hạng sang, cao và trung cấp. Không hề có nhà giá thấp phục vụ cho nhu cầu số đông người dân. Hệ thống BĐS vì thế vừa thiếu lại lệch pha cung - cầu. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp giá cao, thiếu hẳn những căn hộ giá rẻ, đi ngược với cung - cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS năm 2007 - 2009. Đấy là mầm mống rất nguy hiểm.
Theo ông, thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán “tháo” để đẩy hàng?
- Cái đó là nguy hiểm lớn nhất không phải 10.000 nghìn hay 20.000 nghìn căn hộ tung ra thị trường. Chưa có một cá nhân, tổ chức nào thống kê có bao nhiều phần trăm lướt sóng, đầu cơ, bao nhiêu phần trăm mua để ở. Một khi chưa xác định được vấn đề trên, khả năng bong bóng xì hơi rất cao.
Nếu các dự án có khoảng 70% số lượng lướt sóng và chỉ có 30% mua để ở thật, khả năng vỡ trận hiện hữu. Các nhà đầu tư mua để đầu cơ nhưng thị trường không hấp thu hoặc ngân hàng ngăn chặn không cho vay hay lãi suất ngân hàng lên cao, việc vỡ bong bóng là chắc chắn. Ví dụ như, dự án có 1.000 căn hộ mà có tới 700 căn hộ “xào qua bán lại” lợi dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ cực kì quan ngại. Giới đầu cơ có thể bỏ ra 200 - 300 triệu đồng để đặt cọc, hi vọng lời 500 triệu đồng. Song người mua để ở thật không mua lại. Do đó, những người đầu cơ, lướt sóng muốn sống buộc phải dẫm lên nhau.
Tôi cho rằng, năm 2019 có thể vỡ trận chưa hẳn theo chu kỳ. Thực tế cho thấy, số nguồn cung dự án chậm lại, nhà giá cao chiếm tỷ lệ quá nhiều; tình trạng lướt sóng lớn. Chủ đầu tư không biết, DN phân phối không biết tỷ lệ mua ảo là bao nhiêu, bởi sale tung chiêu mua lại ào ạt hoặc bán lại cho một nhóm đầu cơ chuyên đi ôm hàng. Hiện nay rất nhiều người lướt sóng chung cư mắc cạn. Họ có 2 tỷ đồng rải đều cho 10 căn (200 triệu đồng/căn), giờ bắt đóng thêm kinh phí không có, bắt buộc phải bán tháo. Khi bán tháo thành làn sóng, vỡ trận là tất yếu.
Vậy trong kịch bản xấu nhất này, theo ông, ai chịu thiệt hại nhiều hơn, các chủ đầu tư hay các nhà đầu tư thứ cấp, người dân?
- Về đối tượng ảnh hưởng, khi thắng lợi thì ở trên thắng trước, ở dưới thắng sau, nhưng khi thất bại thì ngược lại, ở dưới thảm bại trước, ở trên bị sau. Nghĩa là khi thắng, các chủ đầu tư được lợi lớn, còn khi thất bại, cùng lắm ông ta bỏ của chạy lấy người hoặc đi tù, còn một số tài sản kiếm được thì chuyển ra nước ngoài. Chỉ khổ người dân ki cóp, vay mượn tiền "quăng" vào cuộc chơi rồi tới lúc người ta không giao nhà, đi tù thì không biết làm sao. Từ Bắc chí Nam, vì những ông chủ đầu tư đi tù, bỏ trốn hay chây ỳ không trả vốn mà người dân mất hàng tỷ đồng, bao nhiêu gia đình tan vỡ.
Bên cạnh sự mất mát của người dân là sự đổ vỡ của ngân hàng, kéo theo ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay bị ôm nợ xấu BĐS và nếu làm sáng tỏ, không ít ngân hàng sẽ phải đổ vỡ, gây bất ổn kinh tế - xã hội.
Xin cảm ơn ông!

TAG: đầu cơ bất động sản địa ốc
 
Tin khác
Vừa ra mắt, shophouse Sun Premier Village Primavera đã lập tức “gây bão”
Vừa ra mắt, shophouse Sun Premier Village Primavera đã lập tức “gây bão”
Kinhtedothi - Sau nhiều mong đợi, ngày 14/7 vừa qua tại Hà Nội và TPHCM, giới đầu tư hai miền Bắc, Nam vui mừng chứng kiến lễ ra mắt chính thức dòng shophouse thuộc dự án Sun Premier Village Primavera do Tập đoàn Sun Group đầu tư tại Nam Phú Quốc. Ngay tại sự kiện, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chốt căn, đặt dấu mốc sở hữu sản phẩm BĐS hot nhất thị trường hiện nay.
Best Western Premier Quang Binh - tinh tế kiến trúc trong lòng “Vương quốc hang động”
Best Western Premier Quang Binh - tinh tế kiến trúc trong lòng “Vương quốc hang động”
Kinhtedothi - “Vương quốc hang động” Quảng Bình đang là tâm điểm của giới đầu tư bất động sản cả nước trong những ngày qua. Sức hút mạnh mẽ này bắt nguồn từ dự án khách sạn Best Western Premier Quang Binh thuộc quần thể nghỉ dưỡng 5 sao FLC Quảng Bình.
Điểm sáng quy hoạch phía Tây Nam Hà Nội, bất động sản tiếp tục nóng lên
Điểm sáng quy hoạch phía Tây Nam Hà Nội, bất động sản tiếp tục nóng lên
Kinhtedothi - Phê duyệt Quy hoạch đường Lê Trọng Tấn kéo dài đến đường Vành đai 3, tiếp nối tuyến đường Nguyễn Xiển – Xa La, bức tranh quy hoạch phía Tây Nam Hà Nội liên tục đón nhận những điểm sáng mới về hạ tầng giao thông, quy tụ nhiều công trình văn hóa, xã hội và các dự án bất động sản thế hệ mới.
Công bố toàn bộ pháp lý dự án ICID Complex Hà Đông, khách hàng yên tâm mua nhà
Công bố toàn bộ pháp lý dự án ICID Complex Hà Đông, khách hàng yên tâm mua nhà
Kinhtedothi - Việc cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý để khách hàng tin tưởng xuống tiền mua nhà đang được một số chủ đầu tư có đầy đủ hồ sơ pháp lý đã mạnh dạn công bố.
Đâu sẽ là “khu vườn” tiếp theo của MIKGroup?
Đâu sẽ là “khu vườn” tiếp theo của MIKGroup?
Kinhtedothi - Tiếp nối ý tưởng về những khu “vườn trong phố” đã được thể hiện qua các dự án mang thương hiệu Imperia trước đây như Imperia An Phú, Imperia Garden,… Imperia Sky Garden cũng sẽ mang lại cho cộng đồng cư dân một cuộc sống như nghỉ dưỡng ngay trong chính ngôi nhà mình.
Bất động sản Thanh Xuân và cú hích từ hạ tầng
Bất động sản Thanh Xuân và cú hích từ hạ tầng
Kinhtedothi - Sự đầu tư, nâng cấp và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông khiến thị trường địa ốc khu vực quận Thanh Xuân trở nên sôi động. Theo đánh giá của giới đầu tư, sự lột xác mạnh mẽ của hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông và các tiện ích xã hội đã khiến quận Thanh Xuân trở thành tâm điểm của giới đầu tư nhà đất.
Công ty Phúc Hoàng Ngọc công bố và bàn giao dự án Green Home
Công ty Phúc Hoàng Ngọc công bố và bàn giao dự án Green Home
Kinhtedothi - Ngày 15/7, Công ty Phúc Hoàng Ngọc đã tiến hành công bố và bàn giao dự án nhà phố liền kề Green Home tại phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng.
Hậu mãi bàn giao nhà: Xóa mờ “làn ranh” lo lắng
Hậu mãi bàn giao nhà: Xóa mờ “làn ranh” lo lắng
Kinhtedothi - Đối với nhiều DN địa ốc, bán được nhà luôn là mục tiêu hàng đầu. Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, họ đã hoàn tất nhiệm vụ của người bán. Với quan niệm như vậy, công tác chăm sóc sau bán hàng không thực sự được chú trọng. Ngược lại với thực tế trên, chủ đầu tư căn hộ cao cấp Anland Complex đã và đang đem tới sự khác biệt thực sự khi cam kết hậu mãi chất lượng tính từ thời điểm cư dân đặt bút kí nhận bàn giao nhà.
X2 Hội An - tác phẩm nghệ thuật nghỉ dưỡng 'trình làng' thị trường Hà Nội
X2 Hội An - tác phẩm nghệ thuật nghỉ dưỡng "trình làng" thị trường Hà Nội
Kinhtedothi - Từng mảnh đá, miếng gỗ được chọn lọc kỹ càng, gạch, đá ốp tường được làm thủ công từ chất liệu cao cấp, X2 Hội An như một tác phẩm nghệ thuật được chăm chút tỉ mỉ nhằm đem đến cho khách hàng một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp đích thực, không chỉ duy trì mà còn tăng giá trị theo thời gian, khiến X2 Hội An trở thành một cơ hội đầu tư hấp dẫn tại thị trường miền Trung Việt Nam.
Khách hàng vẫn “chuộng” căn hộ sắp bàn giao
Khách hàng vẫn “chuộng” căn hộ sắp bàn giao
Kinhtedothi - Căn hộ đã hoặc sắp bàn giao đang là ưu tiên được nhiều khách mua lựa chọn, cho dù là đối với khách mua để ở hay đầu tư sinh lời.
Regent Trùng Khánh-Ốc đảo an nhiên giữa dòng chảy hiện đại
Regent Trùng Khánh-Ốc đảo an nhiên giữa dòng chảy hiện đại
Kinhtedothi - Trên chuyến hành trình trải nghiệm những vùng đất thú vị trên thế giới, tôi đến thăm Trùng Khánh vào một ngày đầu tháng 6 nhân dịp được mời tham dự lễ cưới của anh bạn đối tác – Kroos.