Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng

TIỂU THÚY 23-08-2019 13:27
Kinhtedothi - Mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình lách câu chữ, dụ dỗ khách hàng thanh toán nhiều nhất có thể trong khi căn hộ, đất nền, hạ tầng vẫn chỉ là bãi đất trống... Không ít khách hàng vì cả tin mà lâm vào cảnh dở khóc, dở mếu…

Nhiều chiêu chiếm dụng vốn

Những tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, nhanh nhất có thể nên đôi khi "quên" đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

 Chưa được Sở Xây dựng cho phép huy động vốn, dự án Valencia Riverside vẫn thu tiền khách hàng.

Cụ thể, các chủ đầu tư (CĐT) sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”, người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra vào ngày mở bán.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án đất nền nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Cùng với đó là chương trình quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, thu hàng chục tỷ đồng từ khách hàng.

Hay mới đây, dù chỉ là bãi đất trống song CĐT dự án Thanh Long Bay của Công ty TNHH Trung Sơn Bắc (thuộc Tập đoàn Nam Group) cùng các đơn vị phân phối đã rầm rộ mở bán, ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép.

Thậm chí, để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, CĐT còn thiết kế một chính sách thanh toán nhẹ nhàng trong 48 tháng (tính ra chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng). Mỗi căn biệt thự biển có giá từ 4.5 tỷ/căn trở lên. Nếu khách hàng đồng ý mua dự án Thanh Long Bay, sẽ phải đặt cọc số tiền 50 triệu đồng/căn hộ, biệt thự là 100 triệu đồng/căn. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết thì khách hàng phải đóng 20% giá trị căn hộ, biệt thự mình đã mua trong thời gian 7 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có thể thấy CĐT dự án Thanh Long Bay đã thu nhiều tỷ đồng của khách hàng.

Một trường hợp khác nữa, là dự án Opla Boulevard của Tập đoàn Đất Xanh, dự án được giới thiệu nằm trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này đã tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng/căn…

 Dù dự án Opal Boulevard đang trong thời kì “phôi thai”, pháp lý còn mập mờ nhưng Tập đoàn Đất Xanh đã tiến hành huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Đồng thời, cũng có những trường hợp bị phát hiện và xử phạt như Công ty CTP Đại Dương, tháng 4/2019, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất UBND TP xử phạt Công ty này 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS vì ký hợp đồng mua bán nhà ở dự án Valencia Riverside (quận 9) khi chưa đủ điều kiện….

Rõ ràng, mỗi dự án sẽ có một mức huy động khác nhau với những cách thức không giống nhau. Tuy nhiên, điểm chung của các CĐT này là một khi đã nắm được tiền khách hàng trong tay, với những tranh chấp xảy ra sau đó, phía CĐT sẽ giải thích đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng mặc cho khách hàng tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Còn khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu mọi hậu quả cuối cùng luôn luôn là khách hàng.

Phải cảnh giác hơn nữa!

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

 Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm BĐS nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà CĐT vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

TAG: doanh nghiệp bất động sản tay không bắt giặc rủi ro bỏ mặc khách hàng dự án đặt chỗ giữ chỗ lừa đảo huy động vốn
 
Tin khác
Kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng
Kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng
Kinhtedothi - Với sự gia tăng dân số nhanh, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra 9 mô hình giải quyết bài toán nhu cầu về nhà ở trước tình trạng tăng dân số 1 triệu người sau 5 năm. Cùng với đó là các giải pháp tổng thể để phát triển đô thị bền vững.
Shophouse mặt đường, sát biển: Siêu phẩm chưa bao giờ hạ nhiệt tại Hạ Long
Shophouse mặt đường, sát biển: Siêu phẩm chưa bao giờ hạ nhiệt tại Hạ Long
Kinhtedothi - Với vị trí đặc địa tại trung tâm du lịch Bãi Cháy, shophouse có nhiều lựa chọn để kinh doanh, đặc biệt là các dịch vụ cao cấp. Nhờ đó, chủ sở hữu có thể dễ dàng chuyển nhượng kiếm lời hoặc cho thuê giá cao.
Thị trường bất động sản “rủi ro” vì thủ tục pháp lý?
Thị trường bất động sản “rủi ro” vì thủ tục pháp lý?
Kinhtedothi - Rất nhiều ý kiến cho rằng, bước vào năm 2019 khi các chính sách tín dụng của Chính phủ bị siết chặt thêm. Nhưng thực tế, các doanh nghiệp cho rằng các tục pháp lý mới là vấn đề đặc biệt lo ngại và đang khiến cho thị trường bất động sản “chững” lại.
Gotec Land – Nhà phát triển bất động sản vì cộng đồng
Gotec Land – Nhà phát triển bất động sản vì cộng đồng
Kinhtedothi - Không chỉ nhận được những giải thưởng lớn tại Vietnam Property Awards 2019 cho dự án, chủ đầu tư Gotec Land còn được vinh danh bởi những cống hiến vì cộng đồng khi nhận được giải Special Recognition in CSR - Chứng nhận đặc biệt về Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp và Special Recognition for Building Communities – Chứng nhận đặc biệt về việc xây dựng cộng đồng.
TP Hồ Chí Minh: Nan giải nhà ở cho người thu nhập thấp
TP Hồ Chí Minh: Nan giải nhà ở cho người thu nhập thấp
Kinhtedothi - Phần lớn người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại TP Hồ Chí Minh khó mua được nhà ở, do đó việc phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp được xem là nhiệm vụ lớn đối với chính quyền TP trong thời gian tới.
Dùng màu nội thất trong phong cách kiến trúc hiện đại
Dùng màu nội thất trong phong cách kiến trúc hiện đại
Kinhtedothi - Khái niệm kiến trúc hiện đại (Modernism) ra đời đầu thế kỷ 20 với những tư duy mới mẻ, phá cách đối nghịch hoàn toàn với kiến trúc cổ điển. Từ đó tới nay, phong cách kiến trúc này vẫn được yêu thích nồng nhiệt, đặc biệt với các gia đình trẻ thành thị.
TP Hồ Chí Minh: Sẽ thu về gần 22.000 tỷ đồng từ quỹ đất còn lại ở Thủ Thiêm
TP Hồ Chí Minh: Sẽ thu về gần 22.000 tỷ đồng từ quỹ đất còn lại ở Thủ Thiêm
Kinhtedothi - Ngày 17/9, Ban quản lý đầu tư – xây dựng Khu đô thi mới Thủ Thiêm đã có văn bản gửi UBND TP Hồ Chí Minh, thông báo về việc ước tính 55 lô đất còn ở Thu Thiêm nếu đấu giá sẽ thu về ít nhất 22.000 tỷ đồng.
Đặt cọc mua đất nền, làm thế nào để tránh rủi ro?
Đặt cọc mua đất nền, làm thế nào để tránh rủi ro?
Kinhtedothi - Đặt cọc một số tiền lớn để mua nền (nhà) đất có thể gặp phải những rủi ro mà người mua không thể lường trước được. Vậy làm thế nào để quá trình mua bán diễn ra an toàn?
Cho thuê nhà để kinh doanh có cần vốn điều lệ không?
Cho thuê nhà để kinh doanh có cần vốn điều lệ không?
Kinhtedothi - "Tôi có một căn nhà 7 tầng tại phường Tứ Liên (Tây Hồ, Hà Nội) đang muốn cho thuê để kinh doanh nhưng chưa hiểu rõ về các thủ tục cho thuê nhà, mặt bằng và khi cho thuê lại nhà để kinh doanh có cần phải đăng ký vốn điều lệ không? Nhờ quý Báo tư vấn giúp, xin cảm ơn!" - Vũ Thị Yên – Khu tập thể 8/3, Hai Bà Trưng, Hà Nội
Phải làm tốt  công tác quản lý
Phải làm tốt công tác quản lý
Kinhtedothi - Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Lê Xuân Vinh – chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội Khách sạn phố cổ Hà Nội) cho rằng, phân khúc BĐS cho thuê tại khu vực Tây Hồ luôn có sự tăng trưởng và mang lại doanh thu cao, tạo việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân từ các hoạt động dịch vụ đi kèm.
Bất động sản quận Tây Hồ: Sôi động phân khúc cho thuê
Bất động sản quận Tây Hồ: Sôi động phân khúc cho thuê
Kinhtedothi - Được mệnh danh là “vùng đất đáng sống bậc nhất Hà Nội” hay “khu nhà giàu của Thủ đô”, Tây Hồ trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư, giới thượng lưu trong và ngoài nước.