Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng

TIỂU THÚY 23-08-2019 13:27
Kinhtedothi - Mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình lách câu chữ, dụ dỗ khách hàng thanh toán nhiều nhất có thể trong khi căn hộ, đất nền, hạ tầng vẫn chỉ là bãi đất trống... Không ít khách hàng vì cả tin mà lâm vào cảnh dở khóc, dở mếu…

Nhiều chiêu chiếm dụng vốn

Những tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, nhanh nhất có thể nên đôi khi "quên" đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

 Chưa được Sở Xây dựng cho phép huy động vốn, dự án Valencia Riverside vẫn thu tiền khách hàng.

Cụ thể, các chủ đầu tư (CĐT) sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”, người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra vào ngày mở bán.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án đất nền nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Cùng với đó là chương trình quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, thu hàng chục tỷ đồng từ khách hàng.

Hay mới đây, dù chỉ là bãi đất trống song CĐT dự án Thanh Long Bay của Công ty TNHH Trung Sơn Bắc (thuộc Tập đoàn Nam Group) cùng các đơn vị phân phối đã rầm rộ mở bán, ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép.

Thậm chí, để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, CĐT còn thiết kế một chính sách thanh toán nhẹ nhàng trong 48 tháng (tính ra chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng). Mỗi căn biệt thự biển có giá từ 4.5 tỷ/căn trở lên. Nếu khách hàng đồng ý mua dự án Thanh Long Bay, sẽ phải đặt cọc số tiền 50 triệu đồng/căn hộ, biệt thự là 100 triệu đồng/căn. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết thì khách hàng phải đóng 20% giá trị căn hộ, biệt thự mình đã mua trong thời gian 7 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có thể thấy CĐT dự án Thanh Long Bay đã thu nhiều tỷ đồng của khách hàng.

Một trường hợp khác nữa, là dự án Opla Boulevard của Tập đoàn Đất Xanh, dự án được giới thiệu nằm trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này đã tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng/căn…

 Dù dự án Opal Boulevard đang trong thời kì “phôi thai”, pháp lý còn mập mờ nhưng Tập đoàn Đất Xanh đã tiến hành huy động vốn trái phép từ khách hàng.

Đồng thời, cũng có những trường hợp bị phát hiện và xử phạt như Công ty CTP Đại Dương, tháng 4/2019, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất UBND TP xử phạt Công ty này 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS vì ký hợp đồng mua bán nhà ở dự án Valencia Riverside (quận 9) khi chưa đủ điều kiện….

Rõ ràng, mỗi dự án sẽ có một mức huy động khác nhau với những cách thức không giống nhau. Tuy nhiên, điểm chung của các CĐT này là một khi đã nắm được tiền khách hàng trong tay, với những tranh chấp xảy ra sau đó, phía CĐT sẽ giải thích đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng mặc cho khách hàng tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Còn khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu mọi hậu quả cuối cùng luôn luôn là khách hàng.

Phải cảnh giác hơn nữa!

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

 Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm BĐS nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà CĐT vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

TAG: doanh nghiệp bất động sản tay không bắt giặc rủi ro bỏ mặc khách hàng dự án đặt chỗ giữ chỗ lừa đảo huy động vốn
 
Tin khác
Vinhomes tặng quà siêu “khủng” cho khách mua nhà đầu năm
Vinhomes tặng quà siêu “khủng” cho khách mua nhà đầu năm
Kinhtedothi - Vinhomes vừa bất ngờ công bố chương trình khuyến mại “khủng”: tặng voucher mua xe VinFast có trị giá lên đến 200 triệu đồng cho tất cả khách mua nhà Vinhomes.
Vimedimex thống nhất mời Kiểm toán độc lập để giải quyết những khúc mắc tại tòa nhà Citilight 45 Võ Thị Sáu
Vimedimex thống nhất mời Kiểm toán độc lập để giải quyết những khúc mắc tại tòa nhà Citilight 45 Võ Thị Sáu
Kinhtedothi - Công ty Cổ phần y Dược phẩm Vimedimex (“Công ty Vimedimex”) ngày 24/2/2020 đã phát thông cáo báo chí về một số nội dung được cho là thông tin thất thiệt gây ảnh hưởng đến uy tín của Công ty Vimedimex.
Cân nhắc khi đầu tư condotel
Cân nhắc khi đầu tư condotel
Kinhtedothi - Ngay sau khi Bộ TN&MT ban hành văn bản hướng dẫn các địa phương trong cả nước về việc cấp quyền sử dụng cho condotel với thời hạn từ 50 – 70 năm tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh để hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan.
Đề xuất giải pháp đất công trong dự án tư
Đề xuất giải pháp đất công trong dự án tư
Kinhtedothi - Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi đến UBND TP đề xuất giải quyết các vướng mắc dày 30 trang, đề cập toàn diện các vấn đề nổi cộm hiện nay.
Sớm xây dựng quy định đặc thù cho condotel
Sớm xây dựng quy định đặc thù cho condotel
Kinhtedothi - Sau hơn 10 năm tồn tại và phát triển tại Việt Nam, cuối cùng những vấn đề về dòng sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) cũng đã được công nhận khi Bộ TN&MT có Văn bản số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn các địa phương trong cả nước về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
HoREA: Đất nền TP Hồ Chí Minh có thể 'sốt' giá cục bộ trong năm 2020
HoREA: Đất nền TP Hồ Chí Minh có thể 'sốt' giá cục bộ trong năm 2020
Kinhtedothi - Theo HoREA, thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể diễn ra tình trạng 'sốt' giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông.
Không chứng minh thu nhập có được vay mua nhà hay không?
Không chứng minh thu nhập có được vay mua nhà hay không?
Kinhtedothi - Có cần phải chứng minh thu nhập khi vay vốn mua nhà hay không là câu hỏi được rất nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà quan tâm, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và chưa có khả năng chi trả.
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Kinhtedothi - ​Condotel, một sản phẩm mới của thị trường bất động sản (BĐS), được ra đời với nhiều công năng khác nhau đã thu hút sự quan tâm và trở thành lựa chọn của đa số các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào điều chỉnh trực tiếp loại hình BĐS đa công năng này. Điều này đã trở thành một rào cản lớn cho các cơ quan chức năng cũng như các nhà đầu tư khi quản lý hay đầu tư vào loại hình này.
Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh bức xúc vì sự máy móc của các sở ngành
Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh bức xúc vì sự máy móc của các sở ngành
Kinhtedothi - Ngày 22/2, UBND TP Hồ Chí Minh đã tổ Hội nghị gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền TP với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sau khi nghe phản ánh của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Phong - Chủ tịch UBND TP đã thực sự bức xúc với sự máy móc của các sở ngành.
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Kinhtedothi - Condotel, một sản phẩm mới của thị trường bất động sản (BĐS), được ra đời với nhiều công năng khác nhau đã thu hút sự quan tâm và trở thành lựa chọn của đa số các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào điều chỉnh trực tiếp loại hình BĐS đa công năng này. Điều này đã trở thành một rào cản lớn cho các cơ quan chức năng cũng như các nhà đầu tư khi quản lý hay đầu tư vào loại hình này.
Hạ tầng Gia Lâm hoàn thiện, Vinhomes Ocean Park trở thành 'điểm nóng' thị trường bất động sản 2020
Hạ tầng Gia Lâm hoàn thiện, Vinhomes Ocean Park trở thành 'điểm nóng' thị trường bất động sản 2020
Kinhtedothi - Là một trong những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường trong 2 năm trở lại đây, Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) không chỉ hút khách với hệ thống tiện ích, cảnh quan 'độc nhất vô nhị' mà còn bởi những thay đổi ngoạn mục về mặt hạ tầng giao thông, giúp việc kết nối tới dự án vô cùng thuận tiện.