Trang chủ / Bất động sản / Đô thị & Cuộc sống

Làm thế nào để hóa giải tranh chấp tại các dự án chung cư?

Mai Vân 02-11-2019 09:32
Kinhtedothi - Những tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư các dự án chung cư ngày càng trở nên phức tạp, với tần suất liên tục. Rất nhiều những ý kiến đóng góp sửa đổi, bổ sung cho Quy chế quản lý nhà chung cư, Luật Đầu tư (sửa đổi)… đã được đưa ra. Nhưng làm thế nào để hóa giải những tranh chấp này vẫn là một vấn đề nan giải, các cơ quan vẫn “loay hoay” chưa tìm ra giải pháp hiệu quả.

Hệ quả từ tranh chấp

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện tại số lượng các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư liên quan đến phí bản trì, chất lượng công trình, phí dịch vụ… chiếm tới 30% số dự án chung cư. Đáng quan ngại, những tranh chấp này đang gia tăng theo chiều hướng ngày càng phức tạp, khó xử lý.

Một số chủ đầu tư đã có biểu hiện “ngang ngược” khi dùng nhiều hình thức để “ép” cư dân phải tuân theo những quy định về mức thu lệ phí dịch vụ do mình đặt ra, như: cắt điện, cắt nước, không cho sử dụng thang máy… Tuy những sự việc như thế này mới chỉ xảy ra tại một số dự án, sau những đấu tranh quyết liệt của người dân và sự vào cuộc của chính quyền, cơ quan chức năng thì các chủ đầu tư buộc phải cung cấp dịch vụ trở lại. Nhưng nó đã gióng lên một hồi chuông cảnh báo, nếu như không sớm giải quyết thì sẽ là mầm mống để phát sinh hàng loạt những tranh chấp mới tại các dự án chung cư, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, mất an ninh trật tự, tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

 Số lượng những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án nhà chung cư ngày càng gia tăng (Ảnh: Mai Vân)

Theo đó, tính đến hết quý I/2019 đã xảy ra 458 tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 40 tỉnh, thành. Trong đó, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Theo Chuyên gia Trần Quốc Dưỡng – Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngoài những khó khăn mà thị trường đang gặp phải, như: việc kiểm soát cấp giấy phép đầu tư cho các dự án hay siết chặt tín dụng cho vay BĐS… thì những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường.

“Những vụ tranh chấp diễn ra một cách liên tục cũng khiến cho các hoạt động giao dịch trên thị trường bị giảm sút, nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhưng do tranh chấp cũng khiến cho giá bán sản phẩm tại dự án đó bị ảnh hưởng” – ông Dưỡng nhìn nhận.

Cần rõ ràng về hợp đồng kinh tế

Các chuyên gia chỉ ra rằng, nhưng tranh chấp tại các dự án chung cư tập trung vào hai vấn đề: Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Thứ hai, giai đoạn khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.

 Việc tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS (Ảnh: Mai Vân).

Vì vậy, ngoài việc đề nghị các cơ quan chuyên môn sớm hoàn thiện các khung quy định, xây dựng thành Luật quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, thì người dân cũng cần phải đặc biệt quan tâm, làm cho rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên. Cụ thể: Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch...

Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính...

“Trước khi có các văn bản luật quy định rõ ràng về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì người dân cũng nên tự trang bị cho mình những kiến thức trong việc ký kết các thỏa thuận, hợp đồng… để không xảy ra những mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp” – ông Trần Quốc Dưỡng cho biết thêm.

 

TAG: tranh chấp chung cư bất động sản hóa giải tranh chấp
 
Tin khác
Grandeur Palace - Giảng Võ: Điểm đến của cộng đồng thượng lưu đẳng cấp
Grandeur Palace - Giảng Võ: Điểm đến của cộng đồng thượng lưu đẳng cấp
Kinhtedothi - Không chỉ dừng lại ở vị trí phú quý, đối với cộng đồng những người thành đạt, bản sắc thượng lưu còn toát lên qua những tiện ích đặc quyền nhằm khẳng định vị thế và thương hiệu cá nhân.
Có nên để doanh nghiệp thuê mua lại nhà ở xã hội cho công nhân?
Có nên để doanh nghiệp thuê mua lại nhà ở xã hội cho công nhân?
Kinhtedothi - Thông tin về việc Tập đoàn Foxconn (Đài Loan - Trung Quốc) có văn bản kiến nghị Chính phủ Việt Nam đề xuất thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) cho công nhân. Hiện đã có nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này.
Thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ ra sao?
Thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ ra sao?
Kinhtedothi - Theo đánh giá của các chuyên gia, với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nhanh chóng phục hồi trở lại. Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh Covid-19 trên thế giới vẫn chưa được kiểm soát cũng sẽ gây khó khăn phần nào đến thị trường này.
Những lưu ý quan trọng khi thiết kế nhà ống hợp phong thủy
Những lưu ý quan trọng khi thiết kế nhà ống hợp phong thủy
Kinhtedothi - Không gian nhà ống thường hạn chế về khả năng lấy sáng, gió. Phong thủy sẽ thiếu cân đối, hài hòa nếu không biết cách lựa chọn thiết kế hợp phong thủy.
 Biệt thự siêu sang - Thú 'sưu tầm' không thể thiếu của giới thượng lưu
Biệt thự siêu sang - Thú "sưu tầm" không thể thiếu của giới thượng lưu
Kinhtedothi - Loại hình biệt thự tọa lạc trong các khu compound cao cấp khép kín, số lượng có hạn, sở hữu vị trí và tiềm năng sinh lợi lớn như Vinhomes Green Villas đang là sản phẩm được ưu ái hàng đầu trong bộ sưu tập BĐS của giới thượng lưu.
AZ Property Group trở thành đại lý phân phối phân kỳ Wonderland của NovaWorld Ho Tram
AZ Property Group trở thành đại lý phân phối phân kỳ Wonderland của NovaWorld Ho Tram
Kinhtedothi - Sáng ngày 02/07/2020, Công ty CP Tập đoàn Phát triển Ðô thị AZ Property (AZ Property Group) chính thức được lựa chọn trở thành tổng đại lý phân phối các sản phẩm second home thuộc phân kỳ Wonderland – 1 trong 10 phân kỳ của Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram
Vốn 400 triệu có mua được căn hộ cao cấp thành phố Bắc Ninh?
Vốn 400 triệu có mua được căn hộ cao cấp thành phố Bắc Ninh?
Kinhtedothi - Với mong muốn mang đến cho cư dân tương lai cũng như nhà đầu tư cái nhìn rõ nét nhất về các căn hộ sẽ được sở hữu, ngày 5/7/2020 tới, dự án Green Pearl chính thức khai trương căn hộ mẫu ngay tại tầng 6 dự án, ngay mặt đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh.
Nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Kinhtedothi - Nguồn cầu trong thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp luôn ở mức cao kể từ cuối năm 2019 và đang trở nên sôi động trong thời điểm hiện tại với sự tham gia của các nhà đầu tư trong khu vực và quốc tế. Việt Nam được đánh giá là sự lựa chọn lý tưởng so với các quốc gia khác trong khu vực nhờ chi phí ở mức hấp dẫn, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng và các chính sách hỗ trợ đến từ Chính phủ.
Giá nhà tại TP Hồ Chí Minh vẫn “tăng nhiệt”
Giá nhà tại TP Hồ Chí Minh vẫn “tăng nhiệt”
Kinhtedothi - Mặc dù chịu ảnh hưởng từ Covid-19, nhưng giá bán được ghi nhận tại các dự án trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đều tăng nhẹ từ 1 - 3%. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 thông thủy.
Hòa Bình: Điểm sáng về thu hút đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Hòa Bình: Điểm sáng về thu hút đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Kinhtedothi - Với khoảng cách 40 - 45km từ Hà Nội đến Hòa Bình, có điều kiện thuận lợi về khí hậu và bản sắc riêng của đồng bào các dân tộc sinh sống. Tỉnh Hòa Bình đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư BĐS vào phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.
Dual Key tại The Terra - An Hưng: Một căn hộ giải quyết ba bài toán
Dual Key tại The Terra - An Hưng: Một căn hộ giải quyết ba bài toán
Kinhtedothi - The Terra - An Hưng ra mắt dòng căn hộ Dual Key gồm hai không gian sống tách biệt trên một mặt sàn, giúp gia chủ gia tăng giá trị và đáp ứng nhiều mục đích sử dụng.