Trang chủ / Bất động sản / Đô thị & Cuộc sống

Làm thế nào để hóa giải tranh chấp tại các dự án chung cư?

Mai Vân 02-11-2019 09:32
Kinhtedothi - Những tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư các dự án chung cư ngày càng trở nên phức tạp, với tần suất liên tục. Rất nhiều những ý kiến đóng góp sửa đổi, bổ sung cho Quy chế quản lý nhà chung cư, Luật Đầu tư (sửa đổi)… đã được đưa ra. Nhưng làm thế nào để hóa giải những tranh chấp này vẫn là một vấn đề nan giải, các cơ quan vẫn “loay hoay” chưa tìm ra giải pháp hiệu quả.

Hệ quả từ tranh chấp

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện tại số lượng các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư liên quan đến phí bản trì, chất lượng công trình, phí dịch vụ… chiếm tới 30% số dự án chung cư. Đáng quan ngại, những tranh chấp này đang gia tăng theo chiều hướng ngày càng phức tạp, khó xử lý.

Một số chủ đầu tư đã có biểu hiện “ngang ngược” khi dùng nhiều hình thức để “ép” cư dân phải tuân theo những quy định về mức thu lệ phí dịch vụ do mình đặt ra, như: cắt điện, cắt nước, không cho sử dụng thang máy… Tuy những sự việc như thế này mới chỉ xảy ra tại một số dự án, sau những đấu tranh quyết liệt của người dân và sự vào cuộc của chính quyền, cơ quan chức năng thì các chủ đầu tư buộc phải cung cấp dịch vụ trở lại. Nhưng nó đã gióng lên một hồi chuông cảnh báo, nếu như không sớm giải quyết thì sẽ là mầm mống để phát sinh hàng loạt những tranh chấp mới tại các dự án chung cư, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, mất an ninh trật tự, tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

 Số lượng những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án nhà chung cư ngày càng gia tăng (Ảnh: Mai Vân)

Theo đó, tính đến hết quý I/2019 đã xảy ra 458 tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 40 tỉnh, thành. Trong đó, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Theo Chuyên gia Trần Quốc Dưỡng – Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngoài những khó khăn mà thị trường đang gặp phải, như: việc kiểm soát cấp giấy phép đầu tư cho các dự án hay siết chặt tín dụng cho vay BĐS… thì những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường.

“Những vụ tranh chấp diễn ra một cách liên tục cũng khiến cho các hoạt động giao dịch trên thị trường bị giảm sút, nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhưng do tranh chấp cũng khiến cho giá bán sản phẩm tại dự án đó bị ảnh hưởng” – ông Dưỡng nhìn nhận.

Cần rõ ràng về hợp đồng kinh tế

Các chuyên gia chỉ ra rằng, nhưng tranh chấp tại các dự án chung cư tập trung vào hai vấn đề: Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.

Thứ hai, giai đoạn khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.

 Việc tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS (Ảnh: Mai Vân).

Vì vậy, ngoài việc đề nghị các cơ quan chuyên môn sớm hoàn thiện các khung quy định, xây dựng thành Luật quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, thì người dân cũng cần phải đặc biệt quan tâm, làm cho rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên. Cụ thể: Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch...

Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính...

“Trước khi có các văn bản luật quy định rõ ràng về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì người dân cũng nên tự trang bị cho mình những kiến thức trong việc ký kết các thỏa thuận, hợp đồng… để không xảy ra những mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp” – ông Trần Quốc Dưỡng cho biết thêm.

 

TAG: tranh chấp chung cư bất động sản hóa giải tranh chấp
 
Tin khác
BĐS Hạ Long: “Sốt nóng” chờ đón dòng sản phẩm mới của “ông lớn” BIM Group
BĐS Hạ Long: “Sốt nóng” chờ đón dòng sản phẩm mới của “ông lớn” BIM Group
Kinhtedothi - Cộng hưởng cùng sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản Hạ Long (Quảng Ninh) những tháng cuối năm 2019 hứa hẹn sẽ tạo ra những bứt phá ngoạn mục.
Xuất hiện nhiều xu hướng mới trên thị trường bất động sản du lịch Việt Nam
Xuất hiện nhiều xu hướng mới trên thị trường bất động sản du lịch Việt Nam
Kinhtedothi - Hiện nay, một số chủ đầu tư đã tiên phong nhập cuộc và sẵn sàng kiến tạo các loại hình sản phẩm mới, kết hợp các xu hướng mới vào dự án trong tương lai, hướng tới đa trải nghiệm cho khách hàng và tạo ra “dấu ấn riêng” cho dự án. Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư vào các thị trường mới đang lan rộng với sự dẫn dắt của các nhà phát triển du lịch, các doanh nghiệp lớn tiên phong.
Các đơn vị danh tiếng đồng hành phân phối Him Lam Green Park
Các đơn vị danh tiếng đồng hành phân phối Him Lam Green Park
Kinhtedothi - Trong chương trình mở bán Him Lam Green Park giai đoạn 2 sắp tới, ngoài thương hiệu Him Lam Land, chủ đầu tư sẽ bắt tay hợp tác với nhiều đơn vị phân phối danh tiếng như Đất Xanh Miền bắc, CenLand, Hải Phát Land, Homehub, HDC Land, Ngọc Viễn Đông.
Vì sao khách hàng ưu tiên mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư?
Vì sao khách hàng ưu tiên mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư?
Kinhtedothi - Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư và khách hàng bắt đầu có xu hướng lựa chọn mua nhà theo cách trực tiếp từ chủ đầu tư thay vì thông qua trung gian môi giới nhờ những ưu điểm nổi bật của loại hình này.
Bất động sản ven biển Phú Yên không ngừng tăng nhiệt
Bất động sản ven biển Phú Yên không ngừng tăng nhiệt
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản ven biển Phú Yên đang chứng kiến một làn sóng đầu tư mới. Giới đầu tư chủ yếu đến từ các thành phố lớn Hà Nội, TP HCM, đối tượng họ tìm kiếm là các dự án ven biển sạch, pháp lý đầy đủ.
Vấn đề lớn nhất là thủ tục pháp lý
Vấn đề lớn nhất là thủ tục pháp lý
Kinhtedothi - Thị trường BĐS chững lại, song các chuyên gia đều nhận định sẽ không bị giảm sâu dài hạn, bởi vốn đầu tư vào lĩnh vực này vẫn ở mức cao. Để hiểu rõ hơn vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia nghiên cứu thị trường thuộc Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Quang Vinh.
Đầu tư vào sản phẩm nào dễ sinh lời?
Đầu tư vào sản phẩm nào dễ sinh lời?
Kinhtedothi - " Tôi có một khoản tiền nhàn rỗi khoảng 2 tỷ đồng, đang muốn đầu tư vào BĐS để kiếm lời. Qua các thông tin trên internet được biết, hiện nay, thị trường BĐS đang bị chững. Vậy nhờ quý Báo tư vấn giúp, ở thời điểm hiện tại, tôi có nên đầu tư vào BĐS không và nếu có thì nên đầu tư vào dòng sản phẩm nào để dễ sinh lời nhất?" - Nguyễn Thị Dung, thôn Việt Yên, xã Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội.
Thị trường bất động sản: Hẹp vốn, thiếu nguồn cung
Thị trường bất động sản: Hẹp vốn, thiếu nguồn cung
Kinhtedothi - Vốn vay trung, dài hạn từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, nguồn cung sản phẩm mới giảm sút đã khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) từ đầu năm 2019 đến nay chững lại.
Sau hoả hoạn năm 2018, chung cư Carina Plaza lại liên tục báo cháy khiến cư dân hoang mang
Sau hoả hoạn năm 2018, chung cư Carina Plaza lại liên tục báo cháy khiến cư dân hoang mang
Kinhtedothi - UBND quận 8 vừa có báo cáo gửi UBND TP Hồ Chí Minh về việc đường dây nóng của quận liên tục nhận phản ánh của cư dân chung cư Carina Plaza về việc báo cháy.
Biệt thự tại đô thị vệ tinh hấp dẫn giới đầu tư
Biệt thự tại đô thị vệ tinh hấp dẫn giới đầu tư
Kinhtedothi - Lợi thế lớn về hạ tầng, tiềm năng sinh lời và thể hiện được phong cách sống tân tiến khiến biệt thự tại các đô thị vệ tinh vùng lân cận thanh phố trwor thanh kênh đầu tư lý tưởng.
HoREA đề xuất xây chỗ để xe ngoài tòa nhà chung cư
HoREA đề xuất xây chỗ để xe ngoài tòa nhà chung cư
Kinhtedothi - HoREA vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý về các nội dung trong Dự thảo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.