Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Mua căn hộ, cần biết những thông tin gì để tránh rủi ro?

Tiểu Thúy 09-04-2019 13:52
Kinhtedothi - Thời gian gần đây, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh xuất hiện nhiều trường hợp tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư (CĐT). Những tranh chấp này, có thể đến từ việc chủ đầu tư thi công ẩu, hay không đúng cam kết so với ban đầu, tự ý thay đổi công năng một phần dự án...

Vậy trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cần tìm hiểu những thông tin pháp lý nào để giảm thiểu rủi ro. Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải, tránh những tình huống tranh chấp bất lợi về phía khách hàng, ông Lê Ngô Trung - Luật sư Cao cấp Công ty Luật TNHH Vega đã có những lời khuyên cho người mua căn hộ trước khi quyết định đặt bút ký vào hợp đồng mua bán.

Ông Lê Ngô Trung - Luật sư Cao cấp Công ty Luật TNHH Vega.

Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư

Khi có nhu cầu và tiếp cận các dự án, việc đầu tiên là cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư (CĐT) thực sự của dự án.

Về mặt pháp lý, trong giấy đăng ký kinh doanh của CĐT phải có ngành nghề “kinh doanh bất động sản”, đây là điều kiện thiết yếu để CĐT có thể tiến tới thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với khách mua một cách hợp pháp.

Bên cạnh đó, yếu tố năng lực và uy tín của CĐT trên thị trường sẽ giúp khách hàng hạn chế được việc gặp phải những rủi ro trong quá trình thực hiện cam kết do năng lực quản lý, tài chính yếu kém của CĐT gây nên trong quá trình thực hiện những cam kết giữa hai bên. Nhất là các thông tin về những dự án mà CĐT đã thực hiện trước đây, cũng như các tranh chấp đã xảy ra trước đó.

Tìm hiểu thông tin về dự án

Theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, điều kiện để các bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Kèm theo đó là phải có văn bản thông báo “đủ điều kiện mở bán” do Sở Xây Dựng ban hành đối với dự án này.

Tuy nhiên hiện nay, nhiều CĐT dùng cách huy động vốn của khách mua bằng các hình thức như ký kết với người mua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua khi CĐT khó khăn trong việc xoay xở nguồn tài chính để thực hiện dự án dẫn đến việc trì hoãn hoặc không đáp ứng tiến độ thực hiện các dự án này.

Ngoài ra, trước khi tiến hành giao dịch thì CĐT phải có được Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng Thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp CĐT không bàn giao đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Và theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì CĐT có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng này cho bên mua khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán.

Việc kiểm tra thông tin dự án chung cư có được ngân hàng bảo lãnh hay không sẽ giúp người mua nhà loại bỏ được phần nào rủi ro.

Một điều cần xem xét nữa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình thức - thời hạn sử dụng đất và CĐT đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất hay chưa?! Đã có không ít các dự án, khi người mua bỏ qua bước này, đến khi hoàn tất hợp đồng thì mới phát hiện CĐT chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, lúc này tranh chấp phát sinh về người thực hiện nghĩa vụ này như: bên nào có nghĩa vụ nộp tiền thuế sử dụng đất?!

Các giấy tờ, thông tin cần kiểm tra về thông tin dự án đã nêu ở trên luôn phải có đầy đủ và khách mua nên xem trực tiếp trước khi giao dịch thay vì chỉ nghe qua lời giới thiệu hoặc các bản tài liệu photo. Nếu có thể, người mua nên kiểm tra đối chiếu về dự án này thông qua các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc tại địa phương.

Dự án chung cư có đang bị thế chấp hay không?

Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 cho phép CĐT dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, CĐT muốn bán căn hộ trong dự án cho khách hàng khi còn đang thế chấp tại ngân hàng thì bắt buộc phải giải chấp các căn hộ này trước rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp được bên mua nhà và bên ngân hàng đồng ý.

Việc xác định căn hộ đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng theo quy định phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở.

Như vậy, để tránh hạn chế tối đa rủi ro, người mua cần phải yêu cầu CĐT xuất trình văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà ở về việc nhà ở đã được giải chấp.

Nội dung của hợp đồng mua bán

Thông thường, khi mua căn hộ thì người mua được giới thiệu về các dự án thông qua đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của dự án, các thông tin này hầu hết là về tiện ích, thuận lợi về địa điểm của chung cư… để rồi người mua quên mất hoặc không chú ý đến nội dung cụ thể trong hợp đồng. Trong khi hợp đồng là căn cứ chính để giải quyết khi xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Chẳng hạn CĐT thường đưa điều khoản phạt hoặc đơn phương chấm dứt nếu khách mua không thanh toán theo thỏa thuận, trong khi CĐT thì không nêu rõ thời hạn cụ thể của việc bàn giao sản phẩm nên người mua chỉ còn biết chờ cho đến khi nào dự án thực hiện xong mà thôi.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, khách mua cần quan tâm những điều khoản cơ bản sau trong hợp đồng:

- Nghĩa vụ thanh toán nên tương ứng với tiến độ thi công thực tế của dự án và thời điểm bàn giao sản phẩm;

- Thời hạn bảo hành phải tối thiểu 60 tháng kể từ khi bàn giao căn hộ (theo quy định tại điểm a, khoản 2 điều 85 Luật nhà ở). Và nội dung bảo hành phải ghi rõ các hạng mục nào;

- Các loại phí liên quan vận hành, bảo trì chung cư khi đưa vào sử dụng cần minh bạch, rõ ràng…;

- Các điều khoản phạt và quyền đơn phương chấm dứt nên có sự công bằng nhất định cho cả hai bên, nhất là liên quan đến thời gian bàn giao sản phẩm;

Theo Luật sư Trung, khi mua căn hộ chung cư từ giai đoạn xây dựng, người mua cần cân nhắc xem xét kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán để khi có rủi ro, tranh chấp xảy ra có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt nhất.

TAG: mua căn hộ cần biết thông tin tránh rủi ro
 
Tin khác
5 nguyên tắc không thể bỏ qua khi thuê văn phòng làm việc tại Hà Nội
5 nguyên tắc không thể bỏ qua khi thuê văn phòng làm việc tại Hà Nội
Kinhtedothi - Việc tìm thuê văn phòng làm việc tại Hà Nội không quá khó khăn ở thời điểm hiện tại, bạn chỉ cần gõ cụm từ "thuê văn phòng Hà Nội" trên Google sẽ ngay lập tức nhận được 63 triệu kết quả tìm kiếm.
Mãn nhãn trước thiết kế khu dân cư Tân Phước Khánh Village
Mãn nhãn trước thiết kế khu dân cư Tân Phước Khánh Village
Kinhtedothi - Xuất hiện tại phường Tân Phước Khánh như một biểu tượng mới về lối sống “chuẩn kiểu mẫu” cho cư dân hiện đại – Tân Phước Khánh Village đang khẳng định vị thế, vai trò của mình khi tiên phong kiến tạo môi trường sống lý tưởng, thiết kế hiện đại, giá cả phải chăng cho cư dân nơi đây.
Thị trường bất động sản tiếp tục có những khởi sắc
Thị trường bất động sản tiếp tục có những khởi sắc
Kinhtedothi - Để thanh khoản sản phẩm tốt, nhiều chủ đầu tư tiếp tục tăng khuyến mãi nhằm hút khách hàng. Những sản phẩm tốt luôn được người tiêu dùng đón nhận.
Ưu thế lớn khi đặt mua căn hộ The Terra – An Hưng trong tháng 6/2019
Ưu thế lớn khi đặt mua căn hộ The Terra – An Hưng trong tháng 6/2019
Kinhtedothi - Đã từ rất lâu, thị trường phía Tây Hà Nội mới lại xuất hiện một dự án có quần thể đẹp, được chờ đợi như khu căn hộ The Terra – An Hưng. Mức giá ưu đãi đợt 1 chỉ từ 1,6 tỷ và tiến độ thanh toán chỉ 25% trong vòng 2 năm là những ưu thế lớn cho khách mua thời điểm này.
Nắm chắc quy định của pháp luật
Nắm chắc quy định của pháp luật
Kinhtedothi - Không phải ai kinh doanh loại hình dịch vụ này cũng hiểu rõ những quy định của pháp luật. Xoay quanh vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với ông Lê Xuân Vinh - Ủy viên Hiệp hội Khách sạn phố cổ Hà Nội.
Kinh doanh homestay: Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Kinh doanh homestay: Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Kinhtedothi - Chỉ trong một thời gian ngắn, số lượng sản phẩm tham gia kinh doanh theo loại hình homestay tăng trưởng đột biến tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Phú Quốc vươn tầm châu lục với những biểu tượng du lịch mới
Phú Quốc vươn tầm châu lục với những biểu tượng du lịch mới
Kinhtedothi - Nếu trước đây nói đến Phú Quốc người ta chỉ nghĩ tới biển xanh, cát trắng, nắng vàng với những hàng dừa nghiêng bóng, thì nay đảo Ngọc đã có thêm những biểu tượng du lịch, giải trí mới xứng tầm quốc tế.
Sắp khai trương Movenpick Resort Cam Ranh, “đốt nóng” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
Sắp khai trương Movenpick Resort Cam Ranh, “đốt nóng” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng
Kinhtedothi - Thông tin dự án sẽ đi vào hoạt động trong quý IV/2019 đã khiến không khí giao dịch trở nên nóng hơn bao giờ hết tại lễ giới thiệu “Tuyệt phẩm nghỉ dưỡng Movenpick Resort Cam Ranh – Nét Chăm pa nơi thiên đường biển biếc” ngày 22/6 vừa qua tại Hà Nội
Chia sẻ của cư dân sống tại dự án Hateco Hoàng Mai
Chia sẻ của cư dân sống tại dự án Hateco Hoàng Mai
Kinhtedothi - Trong thời gian qua, chúng tôi nhận được sự quan tâm rất nhiều của người dân về dự án Hateco Hoàng Mai nhất là về tiện ích nội khu. Không gì chân thực hơn khi nghe những ý kiến trực tiếp từ cư dân sinh sống tại đây.
Ở phải rộng – kim chỉ nam mới cho người mua nhà 2019
Ở phải rộng – kim chỉ nam mới cho người mua nhà 2019
Kinhtedothi - Nhờ sở hữu không gian sống xanh hoàn hảo cùng căn hộ rộng rãi phù hợp với gia đình nhiều thế hệ, UDIC Westlake đang mở ra một xu hướng sống mới cho người thành đạt.
Hà Nội chỉ số giá nhà ở và văn phòng tăng
Hà Nội chỉ số giá nhà ở và văn phòng tăng
Kinhtedothi - Savills Việt Nam vừa công bố số liệu thống kê chỉ số giá nhà ở và chỉ số văn phòng tại Hà Nội trong quý I/2019. Trái ngược với TP Hồ Chí Minh, cả hai chỉ số này tại Hà Nội đều đạt tốc độ tăng trưởng ổn định.