Trang chủ / Bất động sản / Tư vấn đầu tư

Mua nhà ở hình thành trong tương lai: Tưởng dễ mà không dễ!

Tiểu Thúy 17-05-2019 17:01
Kinhtedothi - Mua nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro do mọi giao dịch chủ yếu diễn ra trên giấy. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản dưới đây để nhận biết dự án có hoàn thiện pháp lý hay không.

Những giấy tờ quan trọng không thể bỏ qua

Theo Luật kinh doanh doanh bất động sản, người mua nhà có quyền yêu cầu đơn vị bán hàng, chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án và đơn vị bán hàng, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp trung thực các giấy tờ pháp lý này.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai với rất nhiều ưu điểm như giá tốt hơn, đóng tiền theo tiến độ, có ngân hàng bảo lãnh… đang là sản phẩm được thị trường rất chú ý, đặc biệt với những người có tích luỹ chưa nhiều.

Vì vậy, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm những giấy tờ pháp lý sau đây:

1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư bắt buộc phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất

Đây là một trong những giấy tờ rất quan trọng mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.

3. Giấy phép xây dựng của dự án

Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

4. Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa?

Theo quy định, những sản phẩm chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ bị vô hiệu, khách hàng luôn là bên chịu thiệt thòi nhiều nhất.

5. Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Đây là một trong những căn cứ quan trọng bảo vệ trực tiếp quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết theo nội dung hợp đồng mua bán.

Phần lớn khách hàng hiện nay vẫn chưa xem trọng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay chưa. Nhiều khách hàng xem đây là thủ tục “râu ria” đối với dự án. Trong khi đây là một trong những yêu cầu bắt buộc đã được quy định tại điều 56 của Luật kinh doanh bất động sản. Khi xảy ra tranh chấp, nếu dự án chưa có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu.

Thêm vào đó, chỉ khi chủ đầu tư dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, như có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…; đồng thời, cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) thì ngân hàng mới thực hiện phát hành bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của chủ đầu tư đó.

Một khi đã chấp thuận việc phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải thực hiện trách nhiệm bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà cho người mua theo như cam kết. Văn bản bảo lãnh có giá trị về mặt pháp lý của ngân hàng đối với người mua nhà hình thành trong tương lai là thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính đề nghị, hồi đáp.

Với 5 loại giấy tờ nói trên, chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.

Để hạn chế rủi ro khách hàng cần xem kỹ pháp lý dự án khi quyết định mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán

Tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua cái chưa tồn tại trên thực tế. Khách hàng quyết định mua hay không chỉ căn cứ vào thông tin mà chủ đầu tư cung cấp. Do đó, trong mọi trường hợp, khi mua nhà hình thành trong tương lai, rủi ro bao giờ cũng thuộc về khách hàng. Các rủi ro thường thấy khi mua nhà hình thành trong tương lai là chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lượng vật liệu không đúng như lúc xem nhà mẫu…

Để hạn chế những rủi ro này, bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bán; điều khoản về thanh toán; quy định về thời gian bàn giao căn hộ; thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; những chế tài khi các bên vi phạm.

Ngoài ra, người mua phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).

Cuối cùng, chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, uy tín cũng như đối tác của chủ đầu tư trong dự án cũng phải là những đơn vị có uy tín. Trên thực tế, dù chủ đầu tư có năng lực tài chính, có uy tín, nhưng chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu năng lực, kinh nghiệm, thì chất lượng sản phẩm đương nhiên sẽ không cao.

TAG: mua nhà trong tương lai bất động sản
 
Tin khác
Vốn ít nên đầu tư vào đâu?
Vốn ít nên đầu tư vào đâu?
Kinhtedothi - "Tôi đang sinh sống ở TP Hồ Chí Minh và có khoản tài chính dôi dư khoảng 1,5 – 1,8 tỷ đồng. Số tiền này tôi muốn đầu tư vào BĐS và đang băn khoăn không biết đầu tư vào đâu cho hợp lý, mong quý Báo tư vấn giúp." - Thương Huyền – quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh
Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Phạm Lâm: Những vùng đất mới đang có sức hút mạnh
Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Phạm Lâm: Những vùng đất mới đang có sức hút mạnh
Kinhtedothi - Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Phạm Lâm – Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS cho rằng, giá đất đang phản ánh nhu cầu thực của thị trường BĐS hiện nay khi các nhà đầu tư hướng mạnh về những vùng đất mới, có hạ tầng tốt và giá mềm hơn.
Thị trường bất động sản phía Nam: Nơi nóng sốt, nơi nguội lạnh
Thị trường bất động sản phía Nam: Nơi nóng sốt, nơi nguội lạnh
Kinhtedothi - Sau một thời gian dài tăng giá, sốt nóng, thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh đang rất nguội lạnh, trừ một vài khu vực có tiềm năng lâu dài.
Biệt thự ven biển - từ khoá “hot” của bất động sản nghỉ dưỡng
Biệt thự ven biển - từ khoá “hot” của bất động sản nghỉ dưỡng
Kinhtedothi - Bất động sản ven biển ngày càng chứng tỏ sức hấp dẫn khi số lượng tìm kiếm cũng như giá cả đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng.
Đầu tư đất nền Bình Dương, người dân liệu có rủi ro?
Đầu tư đất nền Bình Dương, người dân liệu có rủi ro?
Kinhtedothi - Sự trở lại của cơn sốt bất động sản Bình Dương thời gian gần đây đang được cho là một dấu hiệu đáng mừng trước thực trạng đóng băng của bất động sản Hồ Chí Minh. Thế nhưng, liệu kênh đất nền vùng ven này có đang tiềm tàng rủi ro nào cho các nhà đầu tư?
Cơ hội hiếm để đầu tư cho thuê căn hộ hạng sang trên bán đảo Quảng An
Cơ hội hiếm để đầu tư cho thuê căn hộ hạng sang trên bán đảo Quảng An
Kinhtedothi - “Gà đẻ trứng vàng” D’. Le Roi Soleil liên tục “gây sốt” thị trường bất động sản 2019 với chính sách ưu việt, giúp nhà đầu tư dễ dàng sở hữu vĩnh viễn căn hộ hạng sang trên bán đảo Quảng An có tỉ suất lợi nhuận cho thuê lên đến 10%/năm.
Làm thế nào để tránh rủi ro khi lựa chọn mua nhà trả góp?
Làm thế nào để tránh rủi ro khi lựa chọn mua nhà trả góp?
Kinhtedothi - Mua nhà trả góp là một trong những hình thức phổ biến hiện nay được rất nhiều người áp dụng. Tuy nhiên, người mua nhà theo hình thức này cần có sự hiểu biết nhất định, những lưu ý cần thiết để tránh cảnh “dở khóc dở cười” không đáng có.
Green Pearl 378 Minh Khai: Những ưu thế vượt trội của căn hộ sắp bàn giao
Green Pearl 378 Minh Khai: Những ưu thế vượt trội của căn hộ sắp bàn giao
Kinhtedothi - Lựa chọn căn hộ sắp bàn giao luôn được xem là giải pháp an toàn, đáp ứng được nhu cầu trực tiếp kiểm chứng chất lượng xây dựng, trải nghiệm không gian sống thực tế và giảm bớt "nỗi lo" chậm tiến độ đối với những vị khách mua nhà để ở.
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ giảm giá?
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ giảm giá?
Kinhtedothi - Nếu như 6 tháng đầu năm 2019 thị trường bất động sản (BĐS) tương đối bình ổn, thì trong 6 tháng cuối năm cũng được đánh giá sẽ là khoảng thời gian không có nhiều biến động về giá. Một số dự án sẽ phải có chính sách khách hàng tốt hơn nếu muốn đẩy mạnh thanh khoản.
Sửa đổi Thông tư 36 giúp giảm rủi ro tín dụng và thị trường bất động sản
Sửa đổi Thông tư 36 giúp giảm rủi ro tín dụng và thị trường bất động sản
Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, tỉ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%. NHNN sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống, các quy định mới sẽ không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí 'tăng nhiệt' Novaland Expo 2019
Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí "tăng nhiệt" Novaland Expo 2019
Kinhtedothi - Novaland Expo 2019 tiếp tục đón đông đảo lượt khách đến tham quan trong ngày Triển lãm thứ 2. Đặc biệt, mô hình Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí quy mô lớn là NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram với dòng sản phẩm Biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố nghỉ dưỡng (second home) đã chinh phục lượng lớn Khách hàng và Nhà đầu tư.