Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Mua nhà trên giấy như chơi một “canh bạc”

Doãn Thành 07-12-2019 04:31
Kinhtedothi - Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Các chuyên gia cho rằng, chính vấn đề này đã tạo ra rất nhiều rủi ro cho những người thực hiện mua nhà trên giấy trong thời giạn qua.

Siết chặt về luật

Theo Luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam, vào thời điểm trước khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời, hành lang pháp lý liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai (mua nhà trên giấy) có nhiều điểm bất cập. Người mua nhà trên giấy như đang chơi một “canh bạc”.

Đơn cử, tại quy định về tài sản của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, Điều 163 nội dung liên quan đến tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. BLDS 2005 không quy định trực tiếp tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ có quy định một loại tài sản hình thành trong tương lai đó là vật – “vật hình thành trong tương lai”.

Tại Khoản 2, Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có quy định: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây là quy định về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và BLDS 2005 đã lấy thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản so với thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc giao dịch làm căn cứ để xác định tài sản hình thành trong tương lai.

Mua nhà hình thành trong tương lai gây rất nhiều rủi ro cho người dân (Ảnh: Doãn Thành).

“Đây chính là những kẽ hở liên quan đến luật khi các nhà phát triển BĐS bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho người dân. Khi người dân đi mua nhà trên giấy thì chỉ đặt niềm tin vào chủ đầu tư, nhưng những tranh chấp có thể xảy ra sau khi giao dịch thì pháp luật lại chưa có văn bản nào để bảo vệ quyền lợi cho họ” – Luật sư Ngãi cho hay.

Cũng theo Luật sư Trần Cao Ngãi, từ khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời và Bộ Xây dựng đã ban hàng thông tư hướng dẫn thực hiện, thì những quy định về việc bán nhà trên giấy đã được siết chặt hơn. Theo đó, tại Khoản 1, Điều 9, Thông tư 19/2016/TT-BXD có quy định rõ: Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cụ thể, để thực hiện việc bàn nhà hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

“Việc có rất nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh, nhưng vẫn tổ chức bán nhà khiến cho những tranh chấp, khiếu kiến có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Hành lang pháp đã được siết chặt, các cơ quan chức năng cần phải thực hiện một cách quyết liệt để tránh xảy ra tình hình mất trật tự an ninh khi xảy ra khiếu kiện, tranh chấp” – Luật sư Ngãi nói.

Cẩn trọng với rủi ro

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, mặc dù hành lang pháp lý và những quy định liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai đã có rất nhiều văn bản pháp quy rõ ràng. Nhưng trong bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại quy định nhiều hình thức khác nhau, loại hợp đồng khác nhau dẫn đến khó khăn cho người mua và cho công công tác quản lý nhà nước.

Từ việc có nhiều quy định khác nhau ở những văn bản luật, nên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã khéo léo “lách luật” để thu tiền của khách hàng thông qua nhiều hình thức khác nhau, như: hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS, hợp đồng đặt cọc - giữ chỗ...

“Những loại hợp đồng này đã trở nên phổ biến ở tất cả các dự án BĐS lớn nhỏ. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp mua bán nhà, huy động vốn của dự án nhà ở hình thành trong tương lai bằng các loại hợp đồng này. Như vậy nó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro cho người dân” – TS Đoàn Văn Cương nhìn nhận.

Theo đánh giá, việc bán nhà hình thành trong tương lai đang góp phần tích cực, từ nguồn tài chính ứng trước của khách hàng sẽ giúp cho các nhà phát triển BĐS đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung mới sản phẩm ra thị trường. Nhưng cách chuyên gia cũng cảnh báo người mua đối với loại hình sản phẩm này, trước khi quyết định mua sản phẩm này thì người dân phải rà soát kỹ thực trạng dự án, cùng với việc “tai nghe” thì “mắt thấy” sự tồn tại của dự án đó ngoài thực tế; Kiểm chứng xem dự án đó có được bảo lãnh của ngân hàng hay không; Và đặc biệt là phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng.

 "Khi thực hiện hợp đồng mua nhà trên giấy, khách hàng cần chú ý đến các nội dung, đặc biệt là những nội dung liên quan đến vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên, như: kiểm tra tình trạng cung cấp thông tin của chủ đầu tư; việc sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư có đúng mục đích; nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển sở hữu cho người mua... để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện." - Luật sư Hoàng Đạo – Văn phòng Luật sư 24/7

TAG: bất động sản bán nhà tài sản hình thành trong tương lai
 
Tin khác
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Kinhtedothi - Qua số liệu thống kê của các công ty quản lý, phân phối bất động sản lớn cho thấy, năm 2019, nhiều phân khúc vẫn đạt tốc độ tăng trưởng ấn tượng...
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Kinhtedothi - Việc chậm trễ cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cư dân tại các dự án chung cư là một trong những vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư trong thời gian qua. Mặc dù quy định của pháp luật đã có, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì không chịu thực hiện.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Kinhtedothi - Trải qua không biết bao nhiêu chu kỳ nóng - lạnh cứ nối tiếp diễn ra, doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư cá nhân có kẻ thành công, có người thất bại... thị trường BĐS vẫn phát triển đi lên.
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
Kinhtedothi - Nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang khan hiếm trầm trọng vì thiếu dự án, nếu tính theo tỷ lệ trung bình thì cứ 59 người mới có một căn hộ chung cư.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Kinhtedothi - Dự báo trong năm 2020, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng, việc đầu tư và mua sắm nhà ở vẫn được duy trì, nhưng sẽ xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu và nhiều DN bất động sản (BĐS) sẽ không thể trụ lại được.
 'Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
"Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
Kinhtedothi - Những năm gần đây, thời điểm trước và sau Tết nguyên đán thị trường bất động sản luôn khá sôi động với thanh khoản tốt. Nhiều chương trình khuyến mãi liên tục được tung ra để kích cầu mua sắm, theo đó người mua nhà được hưởng lợi đáng kể.
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Kinhtedothi - Năm 2019 khép lại với sự đi xuống của thị trường bất động sản (BĐS) bởi những tác động từ cơ chế liên quan đến chính sách về vốn, thủ tục cấp phép dự án...
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
Kinhtedothi - Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa công bố báo cáo tổng kết thị trường năm 2019 kèm cảnh báo về rủi ro pháp lý chính là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm có hệ thống từ nguồn cung sản phẩm đến nguồn thu ngân sách.
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Hạ tầng đồng bộ sẽ kích cầu thị trường
Kinhtedothi - Không chỉ những khu vực ngoại thành mà ngay tại một số vị trí tại các quận trung tâm, sản phẩm căn hộ cho thuê cũng kém hấp dẫn bởi các tiện ích dịch vụ chưa thực sự tốt cho nhu cầu của khách thuê.
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Có nên thuê căn hộ cao cấp tại dự án Vinhomes Royal City?
Kinhtedothi - "Tôi là người Ba Lan đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Hiện nay tôi có nhu cầu thuê một căn hộ cao cấp tại tại khu vực quận Thanh Xuân. Qua tìm hiểu được biết khu vực này có dự án Vinhomes Royal City với nhiều tiện ích kèm theo, nhờ quý Báo tư vấn giúp tôi có nên thuê căn hộ tại dự án này không?" - Andy Zakosky – Thông dịch viên
Phân khúc căn hộ cho thuê  kém hấp dẫn
Phân khúc căn hộ cho thuê kém hấp dẫn
Kinhtedothi - Sau giai đoạn từ 2016 – 2018 được sự quan tâm mạnh của người dân và giới đầu cơ, thời gian gần đây, thị trường căn hộ cho thuê tại TP Hà Nội đã có sự giảm sút đáng kể. Số lượng nhà đầu tư mua để kinh doanh cho thuê chỉ còn chiếm khoảng 10 – 15% tổng số lượng các sản phẩm căn hộ được giao dịch.