Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Mua nhà trên giấy như chơi một “canh bạc”

Doãn Thành 07-12-2019 04:31
Kinhtedothi - Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Các chuyên gia cho rằng, chính vấn đề này đã tạo ra rất nhiều rủi ro cho những người thực hiện mua nhà trên giấy trong thời giạn qua.

Siết chặt về luật

Theo Luật sư Trần Cao Ngãi – Hội Luật gia Việt Nam, vào thời điểm trước khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời, hành lang pháp lý liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai (mua nhà trên giấy) có nhiều điểm bất cập. Người mua nhà trên giấy như đang chơi một “canh bạc”.

Đơn cử, tại quy định về tài sản của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, Điều 163 nội dung liên quan đến tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. BLDS 2005 không quy định trực tiếp tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ có quy định một loại tài sản hình thành trong tương lai đó là vật – “vật hình thành trong tương lai”.

Tại Khoản 2, Điều 320 BLDS 2005 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có quy định: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, BĐS thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Đây là quy định về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và BLDS 2005 đã lấy thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản so với thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc giao dịch làm căn cứ để xác định tài sản hình thành trong tương lai.

Mua nhà hình thành trong tương lai gây rất nhiều rủi ro cho người dân (Ảnh: Doãn Thành).

“Đây chính là những kẽ hở liên quan đến luật khi các nhà phát triển BĐS bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho người dân. Khi người dân đi mua nhà trên giấy thì chỉ đặt niềm tin vào chủ đầu tư, nhưng những tranh chấp có thể xảy ra sau khi giao dịch thì pháp luật lại chưa có văn bản nào để bảo vệ quyền lợi cho họ” – Luật sư Ngãi cho hay.

Cũng theo Luật sư Trần Cao Ngãi, từ khi Luật BĐS năm 2014 được ra đời và Bộ Xây dựng đã ban hàng thông tư hướng dẫn thực hiện, thì những quy định về việc bán nhà trên giấy đã được siết chặt hơn. Theo đó, tại Khoản 1, Điều 9, Thông tư 19/2016/TT-BXD có quy định rõ: Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Cụ thể, để thực hiện việc bàn nhà hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

“Việc có rất nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh, nhưng vẫn tổ chức bán nhà khiến cho những tranh chấp, khiếu kiến có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Hành lang pháp đã được siết chặt, các cơ quan chức năng cần phải thực hiện một cách quyết liệt để tránh xảy ra tình hình mất trật tự an ninh khi xảy ra khiếu kiện, tranh chấp” – Luật sư Ngãi nói.

Cẩn trọng với rủi ro

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) TS Đoàn Văn Cương cho biết, mặc dù hành lang pháp lý và những quy định liên quan đến việc bán nhà hình thành trong tương lai đã có rất nhiều văn bản pháp quy rõ ràng. Nhưng trong bộ Luật dân sự, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở lại quy định nhiều hình thức khác nhau, loại hợp đồng khác nhau dẫn đến khó khăn cho người mua và cho công công tác quản lý nhà nước.

Từ việc có nhiều quy định khác nhau ở những văn bản luật, nên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã khéo léo “lách luật” để thu tiền của khách hàng thông qua nhiều hình thức khác nhau, như: hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng BĐS, hợp đồng đặt cọc - giữ chỗ...

“Những loại hợp đồng này đã trở nên phổ biến ở tất cả các dự án BĐS lớn nhỏ. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp mua bán nhà, huy động vốn của dự án nhà ở hình thành trong tương lai bằng các loại hợp đồng này. Như vậy nó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro cho người dân” – TS Đoàn Văn Cương nhìn nhận.

Theo đánh giá, việc bán nhà hình thành trong tương lai đang góp phần tích cực, từ nguồn tài chính ứng trước của khách hàng sẽ giúp cho các nhà phát triển BĐS đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung mới sản phẩm ra thị trường. Nhưng cách chuyên gia cũng cảnh báo người mua đối với loại hình sản phẩm này, trước khi quyết định mua sản phẩm này thì người dân phải rà soát kỹ thực trạng dự án, cùng với việc “tai nghe” thì “mắt thấy” sự tồn tại của dự án đó ngoài thực tế; Kiểm chứng xem dự án đó có được bảo lãnh của ngân hàng hay không; Và đặc biệt là phải xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng.

 "Khi thực hiện hợp đồng mua nhà trên giấy, khách hàng cần chú ý đến các nội dung, đặc biệt là những nội dung liên quan đến vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên, như: kiểm tra tình trạng cung cấp thông tin của chủ đầu tư; việc sử dụng tiền ứng trước của chủ đầu tư có đúng mục đích; nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển sở hữu cho người mua... để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện." - Luật sư Hoàng Đạo – Văn phòng Luật sư 24/7

TAG: bất động sản bán nhà tài sản hình thành trong tương lai
 
Tin khác
Gỡ điểm nghẽn hạ tầng giao thông Đồng Nai, BĐS Đông Nam Bộ bứt phá
Gỡ điểm nghẽn hạ tầng giao thông Đồng Nai, BĐS Đông Nam Bộ bứt phá
Kinhtedothi - Đồng Nai - “bản lề chiến lược” giữa các tỉnh Đông Nam bộ năng động - đang đứng trước thời khắc lịch sử của những thay đổi lớn, bắt đầu từ hạ tầng giao thông. Theo đó, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng ở Đồng Nai có nhiều cơ hội bứt phá.
Thương hiệu Intercontinental đặt chân đến Vịnh Hạ Long huyền thoại
Thương hiệu Intercontinental đặt chân đến Vịnh Hạ Long huyền thoại
Kinhtedothi - BIM Group và Tập đoàn IHG vừa hoàn tất ký kết Thỏa thuận hợp tác song phương phát triển dự án InterContinental Halong Bay Resort & Residences. Đây là dự án thứ năm trong một thập kỷ hợp tác giữa hai đối tác và cũng là dự án nghỉ dưỡng ven biển cao cấp mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại miền Bắc.
Bài trí sofa theo phong thủy để đón tài vận
Bài trí sofa theo phong thủy để đón tài vận
Kinhtedothi - Ghế sofa là đồ dùng thường thấy trong phòng khách, nó rất cần bày trí hợp lý vừa mang lại vẻ đẹp cho ngôi nhà và vừa đúng phong thủy.
Nhà đầu tư bất động sản đang gặp nhiều rủi ro về pháp lý
Nhà đầu tư bất động sản đang gặp nhiều rủi ro về pháp lý
Kinhtedothi - Những quy định về pháp lý khi tiến hành giao dịch bất động sản (BĐS) không phải người dân hay nhà đầu tư nào cũng nắm được, thời gian qua rất nhiều người dân, nhà đầu tư đã gặp những rủi ro dẫn đến “tiền mất, tật mang”. Tính pháp lý của một dự án BĐS là vấn đề quan trọng, đây cũng là chủ đề được chuyên gia bàn luận tại buổi tọa đàm “Pháp lý trong đầu tư kinh doanh BĐS” diễn ra tại Hà Nội, do Câu lạc bộ BĐS Hà Nội tổ chức ngày 1/8.
Cách hóa giải hướng đặt bàn làm việc không hợp tuổi
Cách hóa giải hướng đặt bàn làm việc không hợp tuổi
Kinhtedothi - Nếu bàn làm việc của bạn phạm vào cấm kỵ phong thủy, tham khảo cách hóa giải hướng bàn làm việc không hợp tuổi dưới đây.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có tân phó chủ tịch
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có tân phó chủ tịch
Kinhtedothi - Trước yêu cầu tiếp tục phát triển cả về chiều rộng và chiều sâu, nâng cao hiệu quả, mở rộng phát triển các hoạt động trong nước và quốc tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa công bố quyết định bổ nhiệm Phó Chủ tịch phụ trách công tác đối ngoại.
Novaland vừa khởi công phân kỳ tiếp theo của tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld Ho Tram
Novaland vừa khởi công phân kỳ tiếp theo của tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld Ho Tram
Kinhtedothi - Sáng 28/7/2020, Tập đoàn Novaland cùng nhà thầu dự án tiến hành lễ động thổ phân kỳ Wonderland thuộc Tổ hợp Du lịch Nghỉ dưỡng Giải trí NovaWorld Ho Tram (Hồ Tràm, Bà Rịa – Vũng Tàu). Dự án hiện được phân phối chính thức bởi Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Đô thị AZ Property.
Vì sao phân khu cửa ngõ đô thị sinh thái Aqua City hút khách?
Vì sao phân khu cửa ngõ đô thị sinh thái Aqua City hút khách?
Kinhtedothi - Phân khu cửa ngõ River Park 1 dự án Aqua City hội tụ nhiều lợi thế đáp ứng nhu cầu không gian sống xanh, gần gũi thiên nhiên, kết nối giao thông thuận tiện và phù hợp tài chính với nhiều nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực.
InterContinental Halong Bay Resort & Residences - Dấu ấn nơi vùng đất huyền thoại
InterContinental Halong Bay Resort & Residences - Dấu ấn nơi vùng đất huyền thoại
Kinhtedothi - Hôm 28/7 vừa qua, BIM Group và Tập đoàn IHG vừa hoàn tất ký kết Thỏa thuận hợp tác song phương phát triển dự án InterContinental Halong Bay Resort & Residences. Đây là dự án thứ năm trong một thập kỷ hợp tác giữa hai đối tác chiến lược, và cũng là dự án nghỉ dưỡng ven biển cao cấp mang thương hiệu quốc tế đầu tiên tại miền Bắc.
Tháng 8 ra mắt căn hộ tòa T4 dự án Thăng Long Capital
Tháng 8 ra mắt căn hộ tòa T4 dự án Thăng Long Capital
Kinhtedothi - Với mức giá tầm trung phù hợp với đại đa số các gia đình Việt, tòa T4 Thăng Long Capital là mong muốn sở hữu của nhiều khách hàng. Vì thế, thông tin dự án chính thức mở bán đang gây sốt thị trường khu vực phía Tây Hà Nội.
Imperia Smart City - “Phiên bản nâng cấp” ấn tượng trong đại đô thị thông minh
Imperia Smart City - “Phiên bản nâng cấp” ấn tượng trong đại đô thị thông minh
Kinhtedothi - Ngay từ khi xuất hiện, dự án Imperia Smart City do MIKGroup phát triển đã thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng và giới đầu tư. Được mệnh danh là “phiên bản nâng cấp”, “trái tim” hội tụ trong đại đô thị thông minh, dự án sở hữu nhiều lợi thế, hứa hẹn mang đến cho cư dân cuộc sống đẳng cấp, một bước chân “chạm” ngàn tiện ích.