Trang chủ / Bất động sản / Đô thị & Cuộc sống

Quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư: Có nên giao cho chủ đầu tư?

Doãn Thành 21-11-2019 14:06
Kinhtedothi - Câu chuyện về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư một lần nữa lại “dậy sóng” dư luận sau khi Bộ Xây dựng ban hành kế hoạch thanh tra năm 2020, trong đó có hàng chục dự án chung cư nằm trong danh sách bị thanh tra liên quan đến nguồn quỹ này. Ai sẽ là người được quyền quản lý nguồn quỹ này, vẫn là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ
Trong thời gian qua, câu chuyện tranh chấp tại các chung cư cao tầng lại được nhắc tới nhiều, bởi chung cư cao tầng là một hình thái ngày càng phổ biến. Tranh chấp này cũng chỉ xoay quanh việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và việc các chủ đầu tư “cố tình” chiếm dụng nguồn quỹ này. Vì vậy, việc siết chặt giám sát và gia tăng chế tài của cơ quan quản lý với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tại các dự án chung cư có tranh chấp là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại.
Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 40 tỉnh, thành đến giữa năm 2019, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh với tổng số 458 vụ. Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.
 Nên giao việc quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư cho một tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng uy tín (Ảnh: Doãn Thành).
Riêng địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn các địa phương khác. Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Đức Khuê, sở dĩ xảy ra tình trạng trên là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, khi được cấp phép thì chỉ chú trọng đến lợi nhuận từ việc bán sản phẩm mà không quan tâm đến nghĩa vụ của mình đối với khách hàng.
“Cũng chính vì lý do không đủ năng lực tài chính mà khi đã cầm trong tay hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì đã thu được của khách hàng, các chủ đầu tư đã đưa khoản tiền này vào phục vụ mục đích kinh doanh của mình” – ông Khuê nhìn nhận.
Vào tháng 4/2019, tại phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức, về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc, bất cập và giải pháp tháo gỡ. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, mức thu 2% ở một số chung cư không hề nhỏ, và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có số thu lớn. Do vậy, phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Để giải quyết tình trạng này, bên cạnh việc kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng cũng đưa ra chế tài nghiêm trong quá trình tổ chức thực hiện.
“Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật” – Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay.
Nên giao đơn vị thứ ba
Thời gian qua, trước sự việc tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ra ngày một căng thẳng, nhiều ý kiến cho rằng việc quản lý nguồn quỹ này không nên giao cho chủ đầu tư và cũng không nên giao cho Ban quản trị (BQT) toà nhà; mà thành lập một Công ty nhà nước để quản lý dưới dự giám sát của BQT, nhằm tránh phát sinh những tiêu cực có thể xảy ra khi giao cho một trong hai đơn vị quản lý đã được luật quy định.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ CHí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, sau khi kết thúc thời hạn bảo hành thì chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. HoREA đề xuất nên để công ty dịch vụ công ích mà chung cư đóng trên địa bàn thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì dưới sự giám sát của BQT.
“Phương án này có nhược điểm là cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư" - ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Trong khi đó, KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội thì cho rằng, biện pháp tốt nhất hiện nay là giao cho một đơn vị thứ ba quản lý nguồn quỹ bảo trì. Nhưng nên giao cho một tổ chức tín dụng hoặc một ngân hàng có uy tín đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam; BQT toà nhà vẫn hoạt động theo quy chế đã được quy định trong luật, khi toà nhà cần phải bảo trì, sữa chữa thì BQT sẽ là người liên hệ với các đơn vị thi công, lập bảng giá xin ý kiến công khai của cư dân, sau đó sẽ hoàn thành các thủ tục thanh toán đưa cho đơn vị thứ ba để thực hiện chi trả.
“Nguồn quỹ do tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng quản lý theo hình thức tiền gửi, lãi suất sẽ được bổ sung vào phần gốc của quỹ, nếu không phải sửa chữa nhiều thì phần lãi suất đó sẽ thay cho phần tiền đóng thêm của người dân mà vẫn giữ được tiền gốc ban đầu” – KTS Trần Huy Ánh phân tích. 
"Không nhất thiết phải thu quỹ bảo trì ngay khi cư dân nhận bàn giao nhà, điều quan trọng là các chủ đầu tư phải làm đúng theo cam kết về thời gian bảo hành. Cần gắn chặt trách nhiệm của người dân với tài sản của mình, hết thời gian bảo hành mà công trình hư hỏng, người dân sẽ tự giác với các khoản đóp góp để sửa chữa và cũng không nhất thiết phải đưa ra mức quy định thu là 2%, tuỳ vào việc sửa chữa hết bao nhiêu thì đóng góp bấy nhiêu." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường Nguyễn Minh Ngọc
TAG: quỹ bảo trì nhà chung cư quản lý Vận hành
 
Tin khác
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài cuối: Tháo gỡ khó khăn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài cuối: Tháo gỡ khó khăn, tạo môi trường đầu tư thuận lợi
Kinhtedothi - Nhà nước đã có một số chủ trương, chính sách nhằm hỗ trợ DN chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19. Nhưng các chính sách chưa được tổ chức triển khai thực hiện triệt để tại địa phương.
Lễ trao 1.000 sổ hồng tại TP Hồ Chí Minh: Tốn kém ngân sách, không cần thiết!
Lễ trao 1.000 sổ hồng tại TP Hồ Chí Minh: Tốn kém ngân sách, không cần thiết!
Kinhtedothi - Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, doanh nghiệp và người mua nhà chỉ mong sớm nhận được sổ hồng. Do đó, việc tổ chức lễ trao 1.000 sổ hồng là không cần thiết và gây tốn kém thêm ngân sách nhà nước.
Aqua City tiếp tục tăng sức nóng nhờ sức bật của loạt công trình trọng điểm
Aqua City tiếp tục tăng sức nóng nhờ sức bật của loạt công trình trọng điểm
Kinhtedothi - Sở hữu vị trí tại tâm điểm kết nối liên vùng, ngay mặt tiền tuyến giao thông huyết mạch Hương lộ 2, khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City quy mô 1.000ha gia tăng giá trị mạnh mẽ khi loạt công trình trọng điểm được chốt tiến độ và triển khai như: Cầu Vàm Cái Sứt, sân bay Long Thành, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.
TP Hồ Chí Minh kiến nghị bỏ khung giá đất tối thiểu, tối đa
TP Hồ Chí Minh kiến nghị bỏ khung giá đất tối thiểu, tối đa
Kinhtedothi - UBND TP Hồ Chí Minh vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất.
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 4: Chính sách làm khó doanh nghiệp
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 4: Chính sách làm khó doanh nghiệp
Kinhtedothi - Để ứng phó kịp thời trước tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, đầu tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cho cộng đồng DN.
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 3: Mặt bằng bán lẻ lao đao, bất động sản công nghiệp lên ngôi
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 3: Mặt bằng bán lẻ lao đao, bất động sản công nghiệp lên ngôi
Kinhtedothi - Hệ thống mặt bằng kinh doanh bán lẻ phải giảm giá thuê từ 30 – 100%, hàng loạt cửa hàng phải đóng cửa do không có khách. Để có nguồn thu và thích ứng với tình hình dịch bệnh, các chủ DN đã đẩy mạnh hoạt động thương mại điện tử nhưng thực tế doanh thu cũng không bù lấp được chi phí thuê mặt bằng.
Cách bố trí căn bếp hợp phong thủy tốt cho sức khỏe, tài lộc
Cách bố trí căn bếp hợp phong thủy tốt cho sức khỏe, tài lộc
Kinhtedothi - Phòng bếp không đơn thuần là nơi để chế biến thức ăn mà nó còn được xem là khu vực đại diện cho tiền tài bổng lộc, của ăn của để cho toàn thể gia đình. Nếu đặt bếp ở vị trí cấm kỵ sẽ ảnh hưởng lớn tới sức khỏe và tài lộc.
TP Hồ Chí Minh: Trao 1.000 sổ hồng cho 15 nhà đầu tư
TP Hồ Chí Minh: Trao 1.000 sổ hồng cho 15 nhà đầu tư
Kinhtedothi - Chiều 15/9 tại Trung tâm Báo chí TP Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức lễ trao 1.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho các dự án nhà ở trên địa bàn TP cho 15 đơn vị dự án đã hoàn chỉnh đầy đủ các quy trình, thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo đúng quy định
Xu hướng đầu tư căn hộ du lịch sẽ sớm thoái trào?
Xu hướng đầu tư căn hộ du lịch sẽ sớm thoái trào?
Kinhtedothi - Sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch vốn đang gặp nhiều khó khăn do vấn đề liên quan đến pháp lý, từ đầu năm đến nay còn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Theo nhận định, trước tình trạng này trong thời gian tới sản phẩm căn hộ du lịch sẽ thoái trào, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp sẽ tìm đến những sản phẩm đầu tư có tính an toàn hơn.
Thắng Lợi Group khai trương Trung tâm thương mại chợ Tân Trụ và Khởi công Cụm Khu Trung tâm nhà ở thương mại
Thắng Lợi Group khai trương Trung tâm thương mại chợ Tân Trụ và Khởi công Cụm Khu Trung tâm nhà ở thương mại
Kinhtedothi - Vừa qua, tại Thị trấn Tân Trụ, Huyện Tân Trụ, Tỉnh Long An, Công ty Cổ phần Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) đã tiến hành khai trương Trung tâm thương mại chợ Tân Trụ và động thổ cụm Khu Trung tâm nhà ở thương mại.
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 2: Khủng hoảng nguồn cung
[Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản thời Covid-19] Bài 2: Khủng hoảng nguồn cung
Kinhtedothi - Hàng loạt dự án bị đình trệ, dừng triển khai; hoạt động của DN BĐS nhất là công tác tiếp thị quảng bá sản phẩm và bán hàng buộc phải dừng lại, gây sụt giảm nghiêm trọng doanh thu, lợi nhuận, khiến cho nhiều DN có nguy cơ phá sản, dừng hoạt động.