Trang chủ / Bất động sản / Đô thị & Cuộc sống

Quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư: Có nên giao cho chủ đầu tư?

Doãn Thành 21-11-2019 14:06
Kinhtedothi - Câu chuyện về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư một lần nữa lại “dậy sóng” dư luận sau khi Bộ Xây dựng ban hành kế hoạch thanh tra năm 2020, trong đó có hàng chục dự án chung cư nằm trong danh sách bị thanh tra liên quan đến nguồn quỹ này. Ai sẽ là người được quyền quản lý nguồn quỹ này, vẫn là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ

Trong thời gian qua, câu chuyện tranh chấp tại các chung cư cao tầng lại được nhắc tới nhiều, bởi chung cư cao tầng là một hình thái ngày càng phổ biến. Tranh chấp này cũng chỉ xoay quanh việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và việc các chủ đầu tư “cố tình” chiếm dụng nguồn quỹ này. Vì vậy, việc siết chặt giám sát và gia tăng chế tài của cơ quan quản lý với các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tại các dự án chung cư có tranh chấp là điều cần thiết trong bối cảnh hiện tại.

Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 40 tỉnh, thành đến giữa năm 2019, có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh với tổng số 458 vụ. Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.

 Nên giao việc quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư cho một tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng uy tín (Ảnh: Doãn Thành).

Riêng địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn các địa phương khác. Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Đức Khuê, sở dĩ xảy ra tình trạng trên là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, khi được cấp phép thì chỉ chú trọng đến lợi nhuận từ việc bán sản phẩm mà không quan tâm đến nghĩa vụ của mình đối với khách hàng.

“Cũng chính vì lý do không đủ năng lực tài chính mà khi đã cầm trong tay hàng chục tỷ đồng tiền phí bảo trì đã thu được của khách hàng, các chủ đầu tư đã đưa khoản tiền này vào phục vụ mục đích kinh doanh của mình” – ông Khuê nhìn nhận.

Vào tháng 4/2019, tại phiên giải trình do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức, về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc, bất cập và giải pháp tháo gỡ. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, mức thu 2% ở một số chung cư không hề nhỏ, và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có số thu lớn. Do vậy, phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Để giải quyết tình trạng này, bên cạnh việc kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, Bộ Xây dựng cũng đưa ra chế tài nghiêm trong quá trình tổ chức thực hiện.

“Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật” – Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay.

Nên giao đơn vị thứ ba

Thời gian qua, trước sự việc tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ra ngày một căng thẳng, nhiều ý kiến cho rằng việc quản lý nguồn quỹ này không nên giao cho chủ đầu tư và cũng không nên giao cho Ban quản trị (BQT) toà nhà; mà thành lập một Công ty nhà nước để quản lý dưới dự giám sát của BQT, nhằm tránh phát sinh những tiêu cực có thể xảy ra khi giao cho một trong hai đơn vị quản lý đã được luật quy định.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ CHí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, sau khi kết thúc thời hạn bảo hành thì chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. HoREA đề xuất nên để công ty dịch vụ công ích mà chung cư đóng trên địa bàn thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì dưới sự giám sát của BQT.

“Phương án này có nhược điểm là cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư" - ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Trong khi đó, KTS Trần Huy Ánh – Hội KTS Hà Nội thì cho rằng, biện pháp tốt nhất hiện nay là giao cho một đơn vị thứ ba quản lý nguồn quỹ bảo trì. Nhưng nên giao cho một tổ chức tín dụng hoặc một ngân hàng có uy tín đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam; BQT toà nhà vẫn hoạt động theo quy chế đã được quy định trong luật, khi toà nhà cần phải bảo trì, sữa chữa thì BQT sẽ là người liên hệ với các đơn vị thi công, lập bảng giá xin ý kiến công khai của cư dân, sau đó sẽ hoàn thành các thủ tục thanh toán đưa cho đơn vị thứ ba để thực hiện chi trả.

“Nguồn quỹ do tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng quản lý theo hình thức tiền gửi, lãi suất sẽ được bổ sung vào phần gốc của quỹ, nếu không phải sửa chữa nhiều thì phần lãi suất đó sẽ thay cho phần tiền đóng thêm của người dân mà vẫn giữ được tiền gốc ban đầu” – KTS Trần Huy Ánh phân tích. 

"Không nhất thiết phải thu quỹ bảo trì ngay khi cư dân nhận bàn giao nhà, điều quan trọng là các chủ đầu tư phải làm đúng theo cam kết về thời gian bảo hành. Cần gắn chặt trách nhiệm của người dân với tài sản của mình, hết thời gian bảo hành mà công trình hư hỏng, người dân sẽ tự giác với các khoản đóp góp để sửa chữa và cũng không nhất thiết phải đưa ra mức quy định thu là 2%, tuỳ vào việc sửa chữa hết bao nhiêu thì đóng góp bấy nhiêu." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường Nguyễn Minh Ngọc

TAG: quỹ bảo trì nhà chung cư quản lý Vận hành
 
Tin khác
Novaland hiện thực hóa tầm nhìn xa
Novaland hiện thực hóa tầm nhìn xa
Kinhtedothi - Triển khai nhiều dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng quy mô lớn với sản phẩm tiên phong dẫn dắt thị trường second home (ngôi nhà thứ hai), Novaland là một trong số ít các thương hiệu Nhà phát triển BĐS được đánh giá hoạt động hiệu quả trong năm 2019.
Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng: Sớm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý
Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng: Sớm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý
Kinhtedothi - BĐS du lịch – nghỉ dưỡng vẫn được coi là phân khúc đầy hấp dẫn đối với những DN đầu tư. Nhưng theo đánh giá, phân khúc BĐS du lịch đang phát triển chưa tương xứng với kỳ vọng, một phần do những vướng mắc về thủ tục hành chính.
Bất động sản du lịch năm 2020: Còn nhiều tiềm năng
Bất động sản du lịch năm 2020: Còn nhiều tiềm năng
Kinhtedothi - Năm 2019, cùng với sự giảm sát chung của toàn thị trường, phân khúc bất động sản (BĐS) du lịch đã bị giảm sút mạnh. Dự báo trong năm 2020, phân khúc BĐS du lịch sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2019: Nhiều phân khúc tăng trưởng
Kinhtedothi - Qua số liệu thống kê của các công ty quản lý, phân phối bất động sản lớn cho thấy, năm 2019, nhiều phân khúc vẫn đạt tốc độ tăng trưởng ấn tượng...
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Mạnh tay xử lý chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Kinhtedothi - Việc chậm trễ cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cư dân tại các dự án chung cư là một trong những vấn đề liên quan đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư trong thời gian qua. Mặc dù quy định của pháp luật đã có, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì không chịu thực hiện.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là kênh đầu tư tốt
Kinhtedothi - Trải qua không biết bao nhiêu chu kỳ nóng - lạnh cứ nối tiếp diễn ra, doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư cá nhân có kẻ thành công, có người thất bại... thị trường BĐS vẫn phát triển đi lên.
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ
Kinhtedothi - Nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đang khan hiếm trầm trọng vì thiếu dự án, nếu tính theo tỷ lệ trung bình thì cứ 59 người mới có một căn hộ chung cư.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó
Kinhtedothi - Dự báo trong năm 2020, kinh tế Việt Nam tiếp tục ổn định và duy trì đà tăng trưởng, việc đầu tư và mua sắm nhà ở vẫn được duy trì, nhưng sẽ xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu và nhiều DN bất động sản (BĐS) sẽ không thể trụ lại được.
 'Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
"Chào xuân Canh Tý - Mua nhà như ý” tại Đất Xanh Miền Bắc
Kinhtedothi - Những năm gần đây, thời điểm trước và sau Tết nguyên đán thị trường bất động sản luôn khá sôi động với thanh khoản tốt. Nhiều chương trình khuyến mãi liên tục được tung ra để kích cầu mua sắm, theo đó người mua nhà được hưởng lợi đáng kể.
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Thị trường bất động sản năm 2020: Khó xảy ra “bong bóng”
Kinhtedothi - Năm 2019 khép lại với sự đi xuống của thị trường bất động sản (BĐS) bởi những tác động từ cơ chế liên quan đến chính sách về vốn, thủ tục cấp phép dự án...
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
TP Hồ Chí Minh: Bất động sản một năm khó khăn vì rủi ro pháp lý
Kinhtedothi - Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa công bố báo cáo tổng kết thị trường năm 2019 kèm cảnh báo về rủi ro pháp lý chính là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm có hệ thống từ nguồn cung sản phẩm đến nguồn thu ngân sách.