Trang chủ / Đô thị / Quy hoạch - Xây dựng

Quản lý vận hành nhà chung cư: Khung pháp lý chưa rõ ràng

Doãn Thành 07-12-2019 07:11
Kinhtedothi - Câu chuyện quản lý vận hành, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư vẫn đang được dư luận quan tâm, khi mới đây cơ quan chức năng có những động thái mạnh để giải quyết tranh chấp tại các dự án chung cư.

Trong khi rất nhiều ý kiến cho rằng nên giao cho một đơn vị thứ ba quản lý, cũng có ý kiến cho rằng không nhất thiết phải thu phí khoản phí này.

Lỗ hổng về pháp lý

Khi Bộ Xây dựng ban hành kế hoạch thanh tra công tác quản lý, vận hành nhà chung cư năm 2020, trong đó có nội dung thanh tra công tác quản lý, sử dụng phí bảo trì tại các dự án nhà chung cư. Rất nhiều ý kiến cho rằng, động thái này sẽ giúp tìm ra mấu chốt của vấn đề và giải quyết được tận gốc những mâu thuẫn đã tồn tại hàng thập kỷ nay liên quan đến vấn đề này, mà “lỗ hổng” lớn nhất vẫn được cho là xuất phát từ sự bất cập của hành lang pháp lý.

Những tranh chấp tại các dự án chung cư đang là vấn đề khiến nhà làm luật đau đầu. Ảnh: Doãn Thành

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Thơm - Hội Luật gia Việt Nam, sự bất hợp lý trong khuôn khổ pháp luật về quản lý chung cư đã dẫn đến những tranh chấp trong thời gian qua, thậm chí có những điều, khoản hướng dẫn không rõ ràng gây ra những thiệt hại không nhỏ cho người dân.

Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 55 Luật BĐS có ghi rõ: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua...

Tuy nhiên, tại điểm b, khoản 2, Điều 19 nội dung về Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại nêu: Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản nêu rõ lý do.

“Điểm bất hợp lý ở chỗ: Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư” - Luật sư Thơm viện dẫn.

Tương tự là quy định về phí bảo trì cũng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lách luật. Theo đó, tại Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.

“Trong hợp đồng mua nhà các chủ đầu tư đều phải cam kết thời gian bảo hành từ 3 - 5 năm, nghĩa là trong khoảng thời gian này nếu tòa nhà có bị hư hỏng thì chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra để bảo hành. Nhưng luật lại cho phép chủ đầu tư thu tiền phí ngay từ khi cư dân nhận bàn giao, vì vậy trong suốt thời gian nguồn phí này chưa cần sử dụng đã xảy ra tranh chấp về việc ai là người được quyền quản lý?” - luật sư Thơm phân tích.

Có nên bỏ thu phí bảo trì?

Anh Nguyễn Minh - cư dân tòa nhà N10 khu đô thị Đồng Tàu, phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, từ khi anh chuyển đến sinh sống tại tòa nhà này không có Ban quản trị và người dân cũng không đóng phí bảo trì.

“Hiện nay, tòa nhà đã có nhiều hàng mục sau một thời gian sử dụng đã bị xuống cấp, ngoài những phần mà đơn vị quản lý nhà cải tạo, phần còn lại như bể phốt, thoát nước... nếu có bị hư hỏng gì thì cư dân tòa nhà tập trung nhau lại thuê đơn vị dịch vụ, chi phí hết bao nhiêu cứ chia đều cho các căn hộ trong tòa nhà” - anh Minh cho hay.

Xoay quanh vấn đề quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, hiện nay có 3 luồng ý kiến, gồm: Giữ nguyên việc thu phí và đơn vị quản lý theo quy định hiện hành; bỏ 2% phí bảo trì không thu nữa; không thu ngay khi bàn giao nhà mà thu dần từng năm đến khi hết thời hạn bảo hành. Nhưng theo ông Ninh, hợp lý nhất vẫn là phải có quy định rõ ràng về việc quản lý khoản phí bảo trì và Bộ Xây dựng cũng thiên về phương án này.

“Cần phải xây dựng một cách thức quản lý sao cho hợp lý, minh bạch đối với khoản phí này, trong đó có vai trò và sự kiểm soát của Ban quản trị nhà chung cư và DN dịch vụ” - Cục trưởng Nguyễn Trọng Ninh nói.

Tuy nhiên, theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội KTS Việt Nam, không nhất thiết phải thu phí bảo trì nhà chung cư, việc thu phí có thể có - có thể không, nhưng cần phải gắn chặt trách nhiệm của người dân đối với phần tài sản riêng của mình (căn hộ - PV) và phần tài sản chung (thang máy, hệ thống cấp điện, nước, thông tin liên lạc, lồng xả rác, hộp kỹ thuật...).

“Tất cả người dân đều có ý thức bảo vệ tài sản của riêng mình - đó là căn nhà của họ và những tài sản có liên quan trực tiếp đến sinh hoạt hàng ngày của họ - đó là phần tài sản chung tại tòa nhà. Khi gắn chặt trách nhiệm của người dân vào với khối tài sản đó thì họ tự có trách nhiệm để bảo vệ và khi hư hỏng sẽ tự bảo nhau góp tiền sửa chữa” - KTS Phạm Thanh Tùng nói.

Cũng theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc thu phí bảo trì nhà chung cư có thể vẫn làm nhưng chỉ nên làm khi cần một khoản phí để bảo trì nếu có hạng mục nào hưu hỏng, sau khi đã hết hạn bảo hành theo hợp đồng; đồng thời việc thu này không nhất thiết phải đặt ra là 2%, mà bảo trì hết bao nhiêu thì chia đều cho các hộ dân bấy nhiêu. Đơn vị thực hiện bảo trì có thể do chính chủ đầu tư tự làm nếu người dân tin tưởng.

"Nếu không có một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ và thống nhất thì việc có thu hay không thu phí bảo trì nhà chung cư người chịu nhiều thiệt thòi đó chính là người dân. " - Luật sư Trần Cao Ngãi - Văn phòng Luật sư Trần Cao


Lãnh đạo UBND TP Hà Nội vừa có văn bản yêu cầu cơ quan chức năng xác định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của người đứng đầu các cấp chính quyền, nhất là cấp cơ sở, trong công tác quản lý Nhà nước về quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, bao gồm việc chủ động nắm bắt và kịp thời giải quyết các bất đồng, tranh chấp, khiếu kiện của cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư theo đúng thẩm quyền và quy định của pháp luật; chú trọng giải quyết tốt những vấn đề dân sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về trật tự an toàn xã hội liên quan đến quản lý chung cư.

TAG: nhà chung cư ban quản trị phí bảo trì pháp lý
 
Tin khác
Mở rộng khu vực triển khai xe điện 4 bánh vận chuyển hành khách
Mở rộng khu vực triển khai xe điện 4 bánh vận chuyển hành khách
Kinhtedothi - Sở GTVT Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến xây dựng Đề án “Quy định số lượng xe chở người 4 bánh sử dụng động cơ điện phục vụ kinh doanh hoạt động theo khu vực trên địa bàn TP phù hợp với kết cấu hạ tầng và an toàn giao thông”.
Dịch Covid-19 và những tác động tới môi trường
Dịch Covid-19 và những tác động tới môi trường
Kinhtedothi - Hiện nay, đại dịch Covid-19 đã lan ra hầu hết các nước trên thế giới và ngày càng diễn biến phức tạp. Tại Việt Nam, dịch đã bùng phát trở lại với tốc độ đáng lo ngại hơn trước.
Thời tiết hôm nay 13/8: Bắc Bộ và Thanh Hóa mưa rào và dông diện rộng
Thời tiết hôm nay 13/8: Bắc Bộ và Thanh Hóa mưa rào và dông diện rộng
Kinhtedothi - Trong ngày và đêm nay (13/8), ở Bắc Bộ và Thanh Hóa có mưa rào và dông diện rộng, riêng khu vực Tây Bắc, Việt Bắc và khu vực Quảng Ninh, Hải Phòng có mưa vừa, mưa to, có nơi mưa rất to...
Chất lượng không khí Hà Nội ngày 12/8: Đa phần duy trì ở mức tốt
Chất lượng không khí Hà Nội ngày 12/8: Đa phần duy trì ở mức tốt
Kinhtedothi - Chiều 12/8, Chi cục Bảo vệ Môi trường (Sở TN&MT Hà Nội) cho biết, chỉ số chất lượng không khí (AQI) trong ngày (24h gần nhất) đo được tại 10 trạm quan trắc tự động trên địa bàn TP Hà Nội đa phần ở mức tốt, trên dưới 70.
Phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch tỉnh Quảng Nam thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050
Phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch tỉnh Quảng Nam thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050
Kinhtedothi - Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng vừa ký Quyết định số 1221/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ lập Quy hoạch tỉnh Quảng Nam thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Hà Nội mưa to kèm nguy cơ lốc, sét và gió giật mạnh chiều tối 12/8
Hà Nội mưa to kèm nguy cơ lốc, sét và gió giật mạnh chiều tối 12/8
Kinhtedothi - Thông tin từ Trung tâm Dự báo Khí tượng Thủy văn Quốc gia, chiều tối và đêm 12/8, Bắc Bộ có mưa rào và dông diện rộng, riêng khu vực Tây Bắc và Việt Bắc có mưa vừa, mưa to, có nơi mưa rất to với lượng mưa phổ biến 20 - 50mm/12 giờ, có nơi trên 80mm/12 giờ.
“Bà hỏa” ghé thăm bãi xe tự phát, thiêu rụi 6 xe chở công nhân
“Bà hỏa” ghé thăm bãi xe tự phát, thiêu rụi 6 xe chở công nhân
Kinhtedothi - Một bãi giữ xe tự phát ở Thanh Hóa đã bất ngờ phát hỏa khiến 6 xe chở công nhân bị thiêu rụi.
Tin tức tai nạn giao thông mới nhất hôm nay 12/8: Ba mẹ con bán vé số bị cuốn vào gầm xe container
Tin tức tai nạn giao thông mới nhất hôm nay 12/8: Ba mẹ con bán vé số bị cuốn vào gầm xe container
Kinhtedothi - Tin tức tai nạn giao thông mới nhất hôm nay (12/8): Ba mẹ con bán vé số bị cuốn vào gầm xe thương vong; Ô tô 7 chỗ bất ngờ phát nổ, bốc cháy dữ dội khi đang lưu thông...
Mưa diện rộng kéo dài 1 tuần, lũ trên sông Hồng có thể lên cao đến 4m
Mưa diện rộng kéo dài 1 tuần, lũ trên sông Hồng có thể lên cao đến 4m
Kinhtedothi - Bản tin mới nhất phát đi ngày 12/8 của Trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn quốc gia nhận định, mưa diện rộng sẽ kéo dài từ nay đến khoảng ngày 18 - 19/8. Kéo theo đó, mực nước hệ thống sông Hồng - Thái Bình có thể lên cao từ 2 - 4m.
Giảm nhẹ rủi ro thiên tai trong bối cảnh dịch Covid-19
Giảm nhẹ rủi ro thiên tai trong bối cảnh dịch Covid-19
Kinhtedothi - Sáng 12/8, Ban Chỉ đạo T.Ư về Phòng, chống thiên tai và Đối tác Giảm nhẹ rủi ro thiên tai đã tổ chức cuộc đối thoại bàn về công tác phòng, chống thiên tai trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.
Hà Nội: Bảo đảm an toàn giao thông dịp Quốc khánh và khai giảng năm học mới
Hà Nội: Bảo đảm an toàn giao thông dịp Quốc khánh và khai giảng năm học mới
Kinhtedothi - Ngày 10/8, UBND thành phố Hà Nội ban hành Công văn số 3827/UBND-ĐT về bảo đảm trật tự an toàn giao thông trong điều kiện diễn biến mới, phức tạp của dịch Covid-19, trong dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 và khai giảng năm học mới 2020-2021.