Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

2020 - năm khó khăn cho thị trường bất động sản

NGỌC HUÂN 10-02-2020 18:04
Kinhtedothi - Năm 2020 được dự báo là năm cực kỳ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS). 2 nhóm nguyên nhân vốn có tác động mạnh đến thị trường BĐS là quỹ đất và thị trường vốn đều đang có những diễn biến theo hướng bất lợi. Các chuyên gia ví von, sao “quả tạ” đang treo lơ lửng trên thị trường BĐS năm 2020.

2 nguyên nhân làm nguồn cung khan hiếm

Theo một số chuyên gia, trong năm 2020 2 nhóm vấn đề sẽ tác động mạnh lên thị trường BĐS đó là nguồn cung mới thiếu hụt sẽ đẩy giá nhà đất lên cao và nguồn vốn tín dụng đổ vào kênh đầu tư BĐS bị kiểm soát chặt.

Trong nhóm vấn đề tác động khiến thị trường BĐS khan hiếm, theo chuyên gia Nguyễn Văn Đực, do tác động của việc tạm dừng dùng quỹ đất công để thanh toán cho các nhà đầu tư dự án BT và những thay đổi trong quy định phê duyệt các dự án BĐS.

Năm 2020 được dự báo là năm cực kỳ khó khăn cho thị trường bất động sản 

Cũng theo các vị chuyên gia này, có đến trên 80% quỹ đất dùng để phát triển các dự án BĐS trên địa bàn TP có nguồn gốc là đất công, đất chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang doanh nghiệp cổ phần, đất công dùng để thanh toán cho các dự án BT (build and transfer)...

Khoảng 3 năm trước khi việc sử dụng quỹ đất công để thanh toán cho các dự án BT, đặc biệt là BT giao thông lộ rõ những bất cập về cơ chế xác định giá đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư, Bộ Tài chính đã có văn bản yêu cầu tạm dừng sử dụng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư dự án BT.

Chủ trương này thoạt nhìn thì không mấy liên quan đến thị trường BĐS nhưng thực tế, đích đến của các dự án BT, đặc biệt là dự án BT giao thông vẫn là thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp đầu tư vào BT giao thông mục đích là lấy quỹ đất được thanh toán để làm dự án BĐS.

Chẳng hạn ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, có thể thấy một loạt những dự án BĐS lớn đều mọc trên quỹ đất dùng để thanh toán cho các dự án BT.

Trong khu đô thị mới này, doanh nghiệp đầu tư một công trình gì đó cả bên trong và bên ngoài Khu Đô thị mới Thủ Thiêm và được TP sử dụng quỹ đất trong Khu Đô thị mới Thủ Thiêm để thanh toán. Doanh nghiệp sử dụng quỹ đất được thanh toán để làm dự án BĐS. CII đầu tư một số trục đường phía Bắc của Thủ Thiêm và được thanh toán một số khu đất, họ đem quỹ đất này để liên doanh phát triển thành dự án BĐS. Một số dự án BT đổi công trình lấy hạ tầng bị đình hoãn vì chủ trương này như cầu Thủ Thiêm 4, Nhà thi đấu Phan Đình Phùng...

Trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, trong gần 3 năm nay gần như không có dự án mới nào được triển khai có nguồn gốc là đất công, các dự án đang triển khai buộc phải dừng lại chờ... Nguồn cung trên thị trường BĐS khan hiếm trong hơn thời gian qua là kết quả của việc siết chặt việc sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý để thanh toán cho các dự án BT.

Một trong 2 nguyên nhân làm cho thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung đó là những thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án BĐS. Theo số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2019 tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 01 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Ngoài ra, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Theo HoREA, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là nhiều dự án nhà ở bị ách tắc dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao làm cho giá nhà dễ bị đẩy lên cao.

“Động mạch chủ” của thị trường BĐS sẽ hẹp dần

Nguồn vốn tín dụng được xác định là “động mạch chủ” của thị trường BĐS. Việc siết chặt hay nới lỏng “động mạch chủ” đều có tác động mạnh lên thị trường BĐS. Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, từ năm 2018, nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS đã không còn là ẩn số như giai đoạn 2015 - 2017, việc siết chặt tín dụng đổ vào thị trường đã có lộ trình rõ ràng.

Với những chính sách điều hành thị trường vốn, thị trường BĐS năm 2020 tiếp tục chịu ảnh hưởng mạnh từ lộ trình siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Thông tư 22/2019/TT-NHNN, quy định tỷ lệ tối đa vốn huy động ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 30/9/2020 vẫn được duy trì ở mức 40% như trong năm 2019 nhưng bắt đầu từ ngày 1/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 sẽ được kéo giảm về 37%; từ ngày 1/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 giảm xuống còn 34% và từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%. Như vậy trong 3 năm đến “động mạch chủ” của thị trường BĐS sẽ bị siết hẹp dần.

Một điểm đáng chú ý khác của Thông tư 22, các khoản cho vay phục vụ đời sống dưới 4 tỷ đồng và các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở không có tài sản bảo đảm là chính nhà ở đó (nhà hình thành trong tương lai) sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 100%. Các khoản cho vay đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà tổng số tiền từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%.

Theo đánh giá của Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển, việc điều hành thị trường vốn trong vài năm qua đã nhịp nhàng hơn rất nhiều so với giai đoạn trước; các giải pháp điều hành không gây bất ngờ cho thị trường BĐS. Các doanh nghiệp BĐS có tầm nhìn tốt sẽ thích nghi được, việc đầu tư kiếm lời trên thị trường BĐS sẽ không còn dễ dàng như trước đây.

TAG: thị trường bất động sản sao quả tạ khó khăn nguồn cung khan hiếm nguồn vốn khó khăn năm 2020
 
Tin khác
Giá cao vì sản phẩm khác biệt?
Giá cao vì sản phẩm khác biệt?
Kinhtedothi - Trước thực trạng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhất là nhà phố thương mại (shophouse) tại nhiều dự án BĐS Hà Nội được chào bán với mức giá cao kỷ lục, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Giá nhà liền kề, biệt thự tăng “phi mã': Cảnh giác với giá ảo
Giá nhà liền kề, biệt thự tăng “phi mã": Cảnh giác với giá ảo
Kinhtedothi - Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang đình trệ, phân khúc nhà ở thấp tầng (gồm biệt thự, nhà liền kề, nhà phố thương mại - shophouse) lại ghi nhận sự tăng trưởng cả về nguồn cung và giá bán ở mức cao kỷ lục.
Cấp 'sổ đỏ
Cấp "sổ đỏ" cho condotel: Được ít mất nhiều!
Kinhtedothi - Liên quan đến việc Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) ra văn bản hướng dẫn các Sở TN&MT việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng căn hộ du lịch (condotel) cho người nhận chuyển nhượng, trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực đánh giá, đây là động thái được ít mất nhiều, vì suy cho cùng có sổ đỏ hay không có sổ đỏ bản chất của condotel không thay đổi.
Hàng chục người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà tại Hà Nội
Hàng chục người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà tại Hà Nội
Kinhtedothi - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh sách 6 tổ chức là các công ty và 35 cá nhân nước ngoài đã được Sở TN&MT TP cấp chứng nhận sở hữu nhà tại một số chung cư trên địa bàn.
“Cởi trói” về pháp lý cho condotel
“Cởi trói” về pháp lý cho condotel
Kinhtedothi - Việc “cởi trói” về pháp lý cho condotel thông qua hình thức công nhận thời hạn sử dụng cụ thể sẽ giúp cho chủ đầu tư và người đầu tư có cơ sở để hoạt động, kinh doanh, từ đó tạo đòn bẩy cho thị trường.
Ít vốn nên đầu tư mô hình bất động sản nào để sinh lời cao?
Ít vốn nên đầu tư mô hình bất động sản nào để sinh lời cao?
Kinhtedothi - Nếu so với các kênh đầu tư truyền thống khác như vàng, chứng khoán hay ngoại tệ, thì bất động sản (BĐS) được đánh giá là kênh đầu tư hiệu quả, an toàn và mang lại lợi nhuận cao. Vậy giữa muôn vàn loại hình BĐS, đâu là loại hình có tiềm năng nhất với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn.
Thị trường bất động sản quốc tế: Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp Việt
Thị trường bất động sản quốc tế: Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp Việt
Kinhtedothi - Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2019 các DN Việt Nam đã đầu tư ra nước ngoài với tổng số tiền trên 508 triệu USD, tập trung vào các lĩnh vực bán buôn – bán lẻ, nông – lâm – thủy sản và khoa học công nghệ. Các chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới BĐS sẽ trở thành lĩnh vực đầy tiềm năng cho các DN Việt tại “sân chơi” quốc tế.
Để nâng giá trị của đất cần hoàn thiện pháp luật
Để nâng giá trị của đất cần hoàn thiện pháp luật
Kinhtedothi - Để việc thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra minh bạch, thuận tiện, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa phương đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người có đất, các chính sách, thủ tục quy hoạch, đầu tư, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cần đồng bộ.
Condotel chính thức được cấp Giấy chứng nhận thời hạn 50 - 70 năm
Condotel chính thức được cấp Giấy chứng nhận thời hạn 50 - 70 năm
Kinhtedothi - Ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) chính thức có văn bản hướng dẫn về việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình condotel với thời hạn 50 - 70 năm.
Hà Nội: Từ quý II/2020 kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại 19 quận, huyện
Hà Nội: Từ quý II/2020 kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại 19 quận, huyện
Kinhtedothi - Bắt đầu từ quý II/2020, Sở Xây dựng Hà Nội sẽ tiến hành kiểm tra công tác quản lý nhà nước trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.
Lễ bàn giao sổ đỏ Dự án tòa nhà chung cư cao tầng The Emerald và Dự án khu nhà ở thấp tầng Athena Fulland phân khu Larissa mang thương hiệu Vimefulland
Lễ bàn giao sổ đỏ Dự án tòa nhà chung cư cao tầng The Emerald và Dự án khu nhà ở thấp tầng Athena Fulland phân khu Larissa mang thương hiệu Vimefulland
Kinhtedothi - Đối với các dự án nhà ở, việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho toàn dự án nói chung và từng sản phẩm nhà ở nói riêng là bảo chứng chắc chắn về pháp lý của dự án và uy tín trong cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.