Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Thách thức trong vận hành, quản lý

Tiểu Thúy (thực hiện) 20-08-2019 08:36
Kinhtedothi - Thanh khoản cao, nguồn khách hàng phong phú, giá trị tài sản được đảm bảo… là những yếu tố quan trọng khiến căn hộ mini cho thuê đang thu hút mạnh dòng tiền đầu tư. Thế nhưng, theo chuyên gia tài chính – TS Đinh Thế Hiển, quản lý không tốt sẽ làm tài sản mau xuống cấp, khách hàng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn tới thua lỗ nặng nề.

 Chuyên gia tài chính – TS Đinh Thế Hiển
Thưa ông, kinh doanh dịch vụ căn hộ mini, nhà đầu tư cần lưu ý đến yếu tố nào đầu tiên, vì sao?

- Vấn đề tiên quyết nhất trong đầu tư kinh doanh BĐS luôn là pháp lý đầy đủ. Khi quyết định đầu tư phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, tránh việc kinh doanh chui, không hợp pháp vì như vậy sẽ đẩy tỷ lệ rủi ro lên cao. Pháp lý minh bạch, rõ ràng là cách duy nhất để đi xa trong ngành BĐS cho thuê.

Để sinh lời cao nhất, theo ông nhà đầu tư cần phải tính toàn dòng tiền như thế nào?

- Trước khi đổ tài chính vào kinh doanh, nhà đầu tư cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường bài bản. Đặc biệt, phải chú ý đến các thông tin cần thiết như: Khách hàng thuộc phân khúc này sống tập trung tại địa bàn nào, triển vọng nguồn cung mới và cũ, mức chi trả trung bình, có bao nhiêu đối thủ đang kinh doanh mô hình này…

Hiện nay, trên thị trường có 2 nhóm nhà đầu tư cơ bản. Một là các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi. Hai là các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, thuê để cho thuê lại. Dù là hình thức nào cũng đều phải tính toán dòng tiền phải bỏ ra. Hết sức cân nhắc vay ngân hàng bởi lợi tức ổn định song không cao, nhà đầu tư có thể sập bẫy lãi suất thả nổi nếu như vay quá ngưỡng cảnh báo (chỉ nên vay từ 50 - 60% vốn dành để xây dựng).

Đối với mô hình này, tiền thuê hàng năm ở mức từ 4 - 6% tổng vốn đầu tư (tiền đất và xây dựng) cộng với khoản gia tăng giá trị từ 6 - 8%/năm của BĐS. Đơn cử, nếu chi ra khoản đầu tư 20 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể thu về từ 800 triệu tới 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền thuê cộng với khoản tăng giá từ 1,2 - 2 tỷ đồng trên giá trị BĐS.

Thưa ông, hiện nay đâu là thách thức lớn nhất đối với loại hình kinh doanh này?

- Người thuê căn hộ dịch vụ mini chủ yếu là khách nước ngoài với thu nhập tầm trung 2.000 - 3.000 USD/căn/tháng. Họ thường đòi hỏi cao về tiện ích, an toàn, dịch vụ kèm theo… Khả năng về ngoại ngữ (nói tiếng Anh) của đội ngũ quản lý rất quan trọng trong quá trình phục vụ khách hàng.

Rõ ràng thách thức lớn nhất hiện nay chính là công tác vận hành và quản lý. Đa phần các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân trong nước đều là giới ngoại đạo, không có kinh nghiệm, kiến thức quản lý và vận hành BĐS cho thuê dành cho khách nước ngoài. Quản lý không tốt sẽ làm tài sản mau xuống cấp, khách hàng bỏ đi, tỷ lệ lấp đầy kém có thể dẫn tới thua lỗ nặng nề.

Có nhiều ý kiến cho rằng, loại hình kinh doanh này có tính an toàn cao. Ông nhận định như thế nào?

- Kinh doanh căn hộ dịch vụ mini có thể xem là kênh khá an toàn nhưng không hẳn đơn giản. Thứ nhất, với số tiền khá lớn bỏ vào đầu tư nội thất, tiện ích, chất lượng dịch vụ… thì thời gian thu hồi vốn của loại hình này sẽ chậm.

Thứ hai, kinh doanh loại hình này không có luật bù trừ, nghĩa là nếu không lấp đầy chỗ trống cho thuê thì nhà đầu tư sẽ thiệt hại, chôn vốn, thậm chí lỗ.

Ngoài ra, với phân khúc giá cao cấp cũng sẽ có sự biến động nhất định, chẳng hạn, so với đối tượng thuê nhà phòng trọ truyền thống thì số lượng người thuê trọ cao cấp nhìn chung hạn chế hơn, ít đa dạng hoặc dễ có sự thay đổi hành vi ở trọ sang mua nhà... nên mức độ ổn định về nguồn cầu không cao.

Chưa kể, việc thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia cũng đồng nghĩa với việc nguồn cung sản phẩm ra thị trường lớn, từ đó cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê cũng vì thế mà khốc liệt.

Xin cảm ơn ông!

TAG: quản lý bất động sản chung cư mini căn hộ đầu tư tài chính dòng tiền
 
Tin khác
Vinhomes tặng quà siêu “khủng” cho khách mua nhà đầu năm
Vinhomes tặng quà siêu “khủng” cho khách mua nhà đầu năm
Kinhtedothi - Vinhomes vừa bất ngờ công bố chương trình khuyến mại “khủng”: tặng voucher mua xe VinFast có trị giá lên đến 200 triệu đồng cho tất cả khách mua nhà Vinhomes.
Vimedimex thống nhất mời Kiểm toán độc lập để giải quyết những khúc mắc tại tòa nhà Citilight 45 Võ Thị Sáu
Vimedimex thống nhất mời Kiểm toán độc lập để giải quyết những khúc mắc tại tòa nhà Citilight 45 Võ Thị Sáu
Kinhtedothi - Công ty Cổ phần y Dược phẩm Vimedimex (“Công ty Vimedimex”) ngày 24/2/2020 đã phát thông cáo báo chí về một số nội dung được cho là thông tin thất thiệt gây ảnh hưởng đến uy tín của Công ty Vimedimex.
Cân nhắc khi đầu tư condotel
Cân nhắc khi đầu tư condotel
Kinhtedothi - Ngay sau khi Bộ TN&MT ban hành văn bản hướng dẫn các địa phương trong cả nước về việc cấp quyền sử dụng cho condotel với thời hạn từ 50 – 70 năm tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh để hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan.
Đề xuất giải pháp đất công trong dự án tư
Đề xuất giải pháp đất công trong dự án tư
Kinhtedothi - Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi đến UBND TP đề xuất giải quyết các vướng mắc dày 30 trang, đề cập toàn diện các vấn đề nổi cộm hiện nay.
Sớm xây dựng quy định đặc thù cho condotel
Sớm xây dựng quy định đặc thù cho condotel
Kinhtedothi - Sau hơn 10 năm tồn tại và phát triển tại Việt Nam, cuối cùng những vấn đề về dòng sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) cũng đã được công nhận khi Bộ TN&MT có Văn bản số 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn các địa phương trong cả nước về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.
HoREA: Đất nền TP Hồ Chí Minh có thể 'sốt' giá cục bộ trong năm 2020
HoREA: Đất nền TP Hồ Chí Minh có thể 'sốt' giá cục bộ trong năm 2020
Kinhtedothi - Theo HoREA, thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể diễn ra tình trạng 'sốt' giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông.
Không chứng minh thu nhập có được vay mua nhà hay không?
Không chứng minh thu nhập có được vay mua nhà hay không?
Kinhtedothi - Có cần phải chứng minh thu nhập khi vay vốn mua nhà hay không là câu hỏi được rất nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà quan tâm, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và chưa có khả năng chi trả.
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Kinhtedothi - ​Condotel, một sản phẩm mới của thị trường bất động sản (BĐS), được ra đời với nhiều công năng khác nhau đã thu hút sự quan tâm và trở thành lựa chọn của đa số các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào điều chỉnh trực tiếp loại hình BĐS đa công năng này. Điều này đã trở thành một rào cản lớn cho các cơ quan chức năng cũng như các nhà đầu tư khi quản lý hay đầu tư vào loại hình này.
Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh bức xúc vì sự máy móc của các sở ngành
Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh bức xúc vì sự máy móc của các sở ngành
Kinhtedothi - Ngày 22/2, UBND TP Hồ Chí Minh đã tổ Hội nghị gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền TP với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sau khi nghe phản ánh của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Phong - Chủ tịch UBND TP đã thực sự bức xúc với sự máy móc của các sở ngành.
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Cần xây dựng các quy định pháp luật đặc thù về loại hình Condotel
Kinhtedothi - Condotel, một sản phẩm mới của thị trường bất động sản (BĐS), được ra đời với nhiều công năng khác nhau đã thu hút sự quan tâm và trở thành lựa chọn của đa số các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào điều chỉnh trực tiếp loại hình BĐS đa công năng này. Điều này đã trở thành một rào cản lớn cho các cơ quan chức năng cũng như các nhà đầu tư khi quản lý hay đầu tư vào loại hình này.
Hạ tầng Gia Lâm hoàn thiện, Vinhomes Ocean Park trở thành 'điểm nóng' thị trường bất động sản 2020
Hạ tầng Gia Lâm hoàn thiện, Vinhomes Ocean Park trở thành 'điểm nóng' thị trường bất động sản 2020
Kinhtedothi - Là một trong những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường trong 2 năm trở lại đây, Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) không chỉ hút khách với hệ thống tiện ích, cảnh quan 'độc nhất vô nhị' mà còn bởi những thay đổi ngoạn mục về mặt hạ tầng giao thông, giúp việc kết nối tới dự án vô cùng thuận tiện.