Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Thị trường bất động sản đang bị đảo chiều

Bài và ảnh: Doãn Thành 27-03-2020 15:58
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản (BĐS) trong 10 năm trở lại đây đã chứng kiến sự đảo chiều. Nếu như cách đây hơn chục năm, quỹ đất dư thừa, hàng tồn kho nhiều thì hiện nay, khi quý đất kham hiếm, thiếu nguồn cung, giá bán tăng nhanh.
Nghịch lý của thị trường
Số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2019, giá BĐS trên cả nước có sự tăng mạnh về giá, đặc biệt tại hai thị trường lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo đó, giá BĐS tại Hà Nội tăng từ 5 - 7% so với năm 2018; tại TP Hồ Chí Minh tăng từ 15 - 20%, cá biệt có một số khu vực tăng đến 39%.
Giá các sản phẩm BĐS vượt xa giá trị thực.
Theo tính toán của các chuyên gia, một căn hộ chung cư hạng trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ có giá từ 1.000 - 2.000 USD/m2, tương đương với 23 - 46 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá thành xây dựng hiện chỉ dao động quanh mức 18 - 33 triệu/m2, như vậy, tỷ suất sinh lời của các chủ đầu tư khoảng 28 - 39%.
Trong khi đó, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2019, thu nhập bình quân đầu người (GDP) của Việt Nam đạt khoản 3.000 USD/người. Nhưng để sở hữu một căn hộ chung cư hạng trung, người dân cần phải có thu nhập từ 50 - 60 triệu đồng/tháng, với mức chi phí như vậy không phù hợp với thu nhập của bộ phận lớn dân cư có thu trung bình - thấp hoặc những người lao động đơn thuần chỉ có nguồn thu nhập từ tiền lương hàng tháng.
Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành, sự chênh lệch lớn giữa thu nhập của người dân với giá BĐS hiện nay chính là nghịch lý của thị trường, giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn cư dân Việt Nam và mức giá này cũng vượt quá giá trị thực của sản phẩm rất nhiều.
Thiếu dự báo dẫn tới rủi ro
Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết, trong thời gian gần đây, thị trường BĐS có sự dịch chuyển mạnh mẽ từ những đô thị lõi, như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)... có sự lan tỏa đến các tỉnh, TP có chỉ số năng lực cạnh tranh tốt và có tiềm năng phát triển du lịch, như: Bình Thuận, Hội An (Quảng Nam), Cần Thơ... Đây là những khu vực trước đây BĐS chưa được phát triển, song hiện nay đã tăng giá nhanh chóng, từ 100 - 200 triệu/lô lên 700 - 800 triệu đồng/lô.
Thiếu dự báo thị trường dẫn đến những rủi ro cho cả DN và chủ đầu tư.
Ngoài ra, những khu vực như: Cô Tô, Móng Cái... thị trường BĐS cũng được đẩy mạnh, nhưng thực tế sản phẩm BĐS ở những khu vực mới chưa thực sự hướng vào nhu cầu để ở của đại bộ phận dân cư, mà vẫn đang chạy theo xu hướng để đầu tư, kinh doanh.
"Trong 10 năm qua đã xảy ra sự đảo chiều của thị trường BĐS. Hơn 10 năm trước, quỹ đất lớn, hàng tồn kho nhiều nhưng người mua không có tiền thì hiện nay, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung thiếu trong khi đó người mua tiềm năng rất lớn lại không có nhiều phân khúc để lựa chọn" - ông Cường nhìn nhận.
Cũng theo ông Nguyễn Hữu Cường, chính vì phong trào chạy theo để đầu tư, kinh doanh nên giá trị các sản phẩm BĐS tại nhiều thị trường có sự tăng mạnh về giá. “Trên nguyên tắc, những khu vực nào được quy hoạch và có lượng người tập trung đông, BĐS sẽ tăng giá.
Nhưng đây cũng là bài học do nhiều nhà đầu tư khi không có sự phán đoán hoặc khó có thể phán đoán do sự thay đổi về chính sách hoặc do những quy hoạch chồng chéo... Những dự báo không chính xác về sự tăng trưởng của thị trường tại một số khu vực khu, đồng nghĩa với việc cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều bị thất bại” - ông Cường nhận định.

Thị trường BĐS của Việt Nam đang có sự kích hoạt mạnh mẽ từ 3 thành phần: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc chạy theo thông tin quy hoạch và sự thay đổi về cơ chế khiến cho thị trường gặp nhiều rủi ro, trong khi đó phần lớn DN chỉ chạy theo lợi nhuận, bộ phận môi giới chưa có tính chuyên nghiệp đang có ảnh hưởng sâu sắc đến toàn thị trường. Muốn phát triển thị trường BĐS bền vững cần có sự ổn định về cơ chế và tính chuyên nghiệp của những người tham gia đầu tư, kinh doanh.

TS Đoàn Văn Cương - Chuyên gia tài chính
TAG: bất động sản rủi ro đảo chiều thiếu dự báo vượt giá trị thực
 
Tin khác
[Infographic] Từ 30/11, phải huy động được vốn từ ngân hàng mới được đấu giá đất tại Hà Nội
[Infographic] Từ 30/11, phải huy động được vốn từ ngân hàng mới được đấu giá đất tại Hà Nội
Kinhtedothi - UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 27/2020/QĐ-UBND về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn.
“Đại tiệc” của giai điệu và cảm xúc trong sự kiện tri ân khách hàng Sapphire 2 TNR Goldmark City
“Đại tiệc” của giai điệu và cảm xúc trong sự kiện tri ân khách hàng Sapphire 2 TNR Goldmark City
Kinhtedothi - Đại tiệc tri ân khách hàng sở hữu căn hộ tại tòa Sapphire 2 khu đô thị TNR Goldmark City với tên gọi “Melody of the sky” đã để lại trong lòng người nghe nhiều cảm xúc sâu lắng.
Shantira Beach Resort & Spa bùng nổ trong lễ giới thiệu dự án tại Hà Nội
Shantira Beach Resort & Spa bùng nổ trong lễ giới thiệu dự án tại Hà Nội
Kinhtedothi - Vừa qua, lễ giới thiệu dự án Shantira Beach Resort & Spa - Thiên đường nghỉ dưỡng 5 sao liền kề phố Hội đã được ra mắt khách hàng Thủ đô tại khách sạn Deawoo, Hà Nội.
Tháo gỡ, giải quyết cấp sổ hồng cho các dự án chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh
Tháo gỡ, giải quyết cấp sổ hồng cho các dự án chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh
Kinhtedothi - Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan vừa có chỉ đạo giải quyết liên quan việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn TP.
Bản tin tổng hợp bất động sản - xây dựng từ ngày 23 – 29/11
Bản tin tổng hợp bất động sản - xây dựng từ ngày 23 – 29/11
Kinhtedothi - Cần sớm hoàn thiện thể chế pháp luật để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi sau dịch Covid-19; Đánh giá về những chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2020; Thị trường BĐS thiếu nguồn vốn trung dài hạn; Năm 2021 dòng tiền sẽ đổ vào phân khúc BĐS nào? Hà Nội đề xuất giải pháp hoàn thiện đề án đô thị vệ tinh; TP Hồ Chí Minh giá cho thuê nhà và mặt bặt bị “rớt” thảm hại; Gần 1.200 gian hàng tham gia triển lãm quốc tế Vietbuild Hà Nội 2020 lần 2... là những tin tức nổi bật trong tuần.
Thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn trung và dài hạn
Thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn trung và dài hạn
Kinhtedothi - Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vay tín dụng ngân hàng, huy động từ trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác (trong giai đoạn đầu) và huy động từ khách hàng (khi đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai), thị trường bất động sản (BĐS) chưa có nguồn vốn trung và dài hạn. Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hồ Chí Minh khi trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị.
Làm thế nào để tránh rủi ro khi mua nhà cuối năm?
Làm thế nào để tránh rủi ro khi mua nhà cuối năm?
Kinhtedothi - Cuối năm được xem là thời điểm nhộn nhịp nhất của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thời điểm này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro mà người mua nhà phải đặc biệt lưu ý.
Cách đặt bể cá trong phòng khách giúp gia chủ 'mở cung tài lộc'
Cách đặt bể cá trong phòng khách giúp gia chủ "mở cung tài lộc"
Trong phong thủy, bể cá mang tính Thủy, đại diện cho tài lộc, có tác dụng điều hòa âm dương, tăng cường sinh khí cho ngôi nhà. Tuy nhiên, bể cá cũng mang tính động do có nuôi cá bên trong nên không thể đặt tùy tiện.
Bất động sản khu vực sân bay Long Thành tiếp tục tăng nhiệt
Bất động sản khu vực sân bay Long Thành tiếp tục tăng nhiệt
Kinhtedothi - Mới đây, Chính phủ đã có quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1 và dự kiến sẽ được khởi công vào cuối tháng 12/2020. Thông tin này một lần nữa làm tăng sức nóng của thị trường bất động sản Long Thành – Đồng Nai.
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở cao cấp
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở cao cấp
Kinhtedothi - Phó ban Kinh tế Trung ương đánh giá, giá nhà không phản ánh đúng giá trị thực, thị trường còn thiếu nhà ở xã hội, nhà ở bình dân.
Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản phát triển
Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản phát triển
Kinhtedothi - Hiện nay, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009.