Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Thị trường bất động sản đang bị đảo chiều

Bài và ảnh: Doãn Thành 27-03-2020 15:58
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản (BĐS) trong 10 năm trở lại đây đã chứng kiến sự đảo chiều. Nếu như cách đây hơn chục năm, quỹ đất dư thừa, hàng tồn kho nhiều thì hiện nay, khi quý đất kham hiếm, thiếu nguồn cung, giá bán tăng nhanh.

Nghịch lý của thị trường

Số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong năm 2019, giá BĐS trên cả nước có sự tăng mạnh về giá, đặc biệt tại hai thị trường lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo đó, giá BĐS tại Hà Nội tăng từ 5 - 7% so với năm 2018; tại TP Hồ Chí Minh tăng từ 15 - 20%, cá biệt có một số khu vực tăng đến 39%.

Giá các sản phẩm BĐS vượt xa giá trị thực.

Theo tính toán của các chuyên gia, một căn hộ chung cư hạng trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ có giá từ 1.000 - 2.000 USD/m2, tương đương với 23 - 46 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá thành xây dựng hiện chỉ dao động quanh mức 18 - 33 triệu/m2, như vậy, tỷ suất sinh lời của các chủ đầu tư khoảng 28 - 39%.

Trong khi đó, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2019, thu nhập bình quân đầu người (GDP) của Việt Nam đạt khoản 3.000 USD/người. Nhưng để sở hữu một căn hộ chung cư hạng trung, người dân cần phải có thu nhập từ 50 - 60 triệu đồng/tháng, với mức chi phí như vậy không phù hợp với thu nhập của bộ phận lớn dân cư có thu trung bình - thấp hoặc những người lao động đơn thuần chỉ có nguồn thu nhập từ tiền lương hàng tháng.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành, sự chênh lệch lớn giữa thu nhập của người dân với giá BĐS hiện nay chính là nghịch lý của thị trường, giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận lớn cư dân Việt Nam và mức giá này cũng vượt quá giá trị thực của sản phẩm rất nhiều.

Thiếu dự báo dẫn tới rủi ro

Advertisement

Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho biết, trong thời gian gần đây, thị trường BĐS có sự dịch chuyển mạnh mẽ từ những đô thị lõi, như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)... có sự lan tỏa đến các tỉnh, TP có chỉ số năng lực cạnh tranh tốt và có tiềm năng phát triển du lịch, như: Bình Thuận, Hội An (Quảng Nam), Cần Thơ... Đây là những khu vực trước đây BĐS chưa được phát triển, song hiện nay đã tăng giá nhanh chóng, từ 100 - 200 triệu/lô lên 700 - 800 triệu đồng/lô.

Thiếu dự báo thị trường dẫn đến những rủi ro cho cả DN và chủ đầu tư.

Ngoài ra, những khu vực như: Cô Tô, Móng Cái... thị trường BĐS cũng được đẩy mạnh, nhưng thực tế sản phẩm BĐS ở những khu vực mới chưa thực sự hướng vào nhu cầu để ở của đại bộ phận dân cư, mà vẫn đang chạy theo xu hướng để đầu tư, kinh doanh.

"Trong 10 năm qua đã xảy ra sự đảo chiều của thị trường BĐS. Hơn 10 năm trước, quỹ đất lớn, hàng tồn kho nhiều nhưng người mua không có tiền thì hiện nay, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung thiếu trong khi đó người mua tiềm năng rất lớn lại không có nhiều phân khúc để lựa chọn" - ông Cường nhìn nhận.

Cũng theo ông Nguyễn Hữu Cường, chính vì phong trào chạy theo để đầu tư, kinh doanh nên giá trị các sản phẩm BĐS tại nhiều thị trường có sự tăng mạnh về giá. “Trên nguyên tắc, những khu vực nào được quy hoạch và có lượng người tập trung đông, BĐS sẽ tăng giá.

Nhưng đây cũng là bài học do nhiều nhà đầu tư khi không có sự phán đoán hoặc khó có thể phán đoán do sự thay đổi về chính sách hoặc do những quy hoạch chồng chéo... Những dự báo không chính xác về sự tăng trưởng của thị trường tại một số khu vực khu, đồng nghĩa với việc cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều bị thất bại” - ông Cường nhận định.

Thị trường BĐS của Việt Nam đang có sự kích hoạt mạnh mẽ từ 3 thành phần: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc chạy theo thông tin quy hoạch và sự thay đổi về cơ chế khiến cho thị trường gặp nhiều rủi ro, trong khi đó phần lớn DN chỉ chạy theo lợi nhuận, bộ phận môi giới chưa có tính chuyên nghiệp đang có ảnh hưởng sâu sắc đến toàn thị trường. Muốn phát triển thị trường BĐS bền vững cần có sự ổn định về cơ chế và tính chuyên nghiệp của những người tham gia đầu tư, kinh doanh.

TS Đoàn Văn Cương - Chuyên gia tài chính

TAG: bất động sản rủi ro đảo chiều thiếu dự báo vượt giá trị thực
 
Tin khác
Thời cơ vàng cho bất động sản công nghiệp bứt phá?
Thời cơ vàng cho bất động sản công nghiệp bứt phá?
Kinhtedothi - Sau đại dịch Covid-19, các chuyên gia cho rằng, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng của nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt dòng vốn FDI dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc sang Việt Nam đã và đang ngày một rõ nét hơn. Đây cũng chính là thời cơ vàng để bất động sản (BĐS) công nghiệp bứt phá.
[Ý kiến chuyên gia] Xem xét lại việc sử dụng đất công
[Ý kiến chuyên gia] Xem xét lại việc sử dụng đất công
Kinhtedothi - Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định của pháp luật cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam.
Lỗ hổng trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Nguy cơ thất thoát ngân sách
Lỗ hổng trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Nguy cơ thất thoát ngân sách
Kinhtedothi - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, DN đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế từ đất đai. Nhưng chính việc này đã tạo ra “lỗ hổng” trong công tác quản lý, gây thất thoát ngân sách và lãng phí nguồn tài nguyên.
Lộ diện dự án “vàng mười” sau đại dịch Covid-19
Lộ diện dự án “vàng mười” sau đại dịch Covid-19
Kinhtedothi - Song hành với toàn xã hội trong công tác phòng chống đại dịch để đảm bảo giãn cách xã hội theo chỉ thị của Chính phủ, nhiều địa phương và doanh nghiệp trong cả nước đã coi “gian nan” lần này như cơ hội để “thử sức”, vừa chống dịch vừa đảm bảo các công tác sản xuất, thi công, phát triển kinh tế. Thời điểm “lửa thử vàng” này là cơ hội hiếm có để các khách hàng nhìn rõ đâu là dự án “vàng mười”.
Chỉ với 800 triệu, giấc mơ mua nhà Hà Nội có xa vời?
Chỉ với 800 triệu, giấc mơ mua nhà Hà Nội có xa vời?
Kinhtedothi - Lên Hà Nội lập nghiệp đã lâu, với mức sống đắt đỏ ở phố thị, nhiều cặp vợ chồng chắt bóp lắm, cũng chỉ để dành ra được trên dưới 800 triệu. Giấc mơ mua nhà Hà Nội liệu có quá xa vời với họ?
Biểu tượng mới của Thành phố cảng Hải Phòng
Biểu tượng mới của Thành phố cảng Hải Phòng
Kinhtedothi - Chỉ 202 căn hộ cao cấp giữa trung tâm sầm uất bậc nhất Hải Phòng, BRG Legend viết nối câu chuyện lịch sử vàng son của đô thị ven biển đầu tiên của cả nước, quy tụ trong một sản phẩm mang tính biểu tượng.
Đầu tư thông minh với xu hướng bất động sản phức hợp
Đầu tư thông minh với xu hướng bất động sản phức hợp
Kinhtedothi - Bất động sản phức hợp được đánh giá là xu hướng của tương lai không chỉ bởi khả năng tạo ra môi trường sống hiện đại, đẳng cấp mà còn đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ và nguồn lợi đầu tư lâu dài.
Bất cập về chính sách chuyển nhượng nhà ở xã hội
Bất cập về chính sách chuyển nhượng nhà ở xã hội
Kinhtedothi - Từ việc Nhà nước cho phép tồn tại 3 sản phẩm nhà ở xã hội (NƠXH) dẫn đến những bất cập trong quy định về việc hóa giá, chuyển nhượng của loại hình nhà ở này.
Đà Nẵng: Người dân lại vây dự án liên quan Vũ “nhôm” để đòi nhà
Đà Nẵng: Người dân lại vây dự án liên quan Vũ “nhôm” để đòi nhà
Kinhtedothi - Sáng 23/5, hàng trăm người dân mua nhà đã tụ tập trước văn phòng bán hàng của The Sunrise Bay căng băng rôn đòi nhà.
Giải quyết tranh chấp nhà chung cư: Cần sớm dứt điểm
Giải quyết tranh chấp nhà chung cư: Cần sớm dứt điểm
Kinhtedothi - Hàng năm, Bộ Xây dựng và chính quyền các tỉnh, TP đều tổ chức các đoàn kiểm tra về công tác quản lý nhà nước trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư. Nhưng thực tế, những khó khăn, vướng mắc chính chưa được giải quyết, vẫn còn tình trạng đùn đẩy trách nhiệm trong quá trình kiểm tra.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Sàng lọc để phục hồi mạnh mẽ sau dịch
Bất động sản nghỉ dưỡng: Sàng lọc để phục hồi mạnh mẽ sau dịch
KInhtedothi - Các chuyên gia cho rằng, covid-19 là cuộc sàng lọc chủ đầu tư có thực lực và có khả năng thích ứng, giúp thị trường hồi phục mạnh mẽ.