Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Trái phiếu bất động sản không tài sản đảm bảo: Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tiểu Thúy 06-04-2021 09:30
Kinhtedothi - Để giải quyết bài toán về nguồn vốn, nhiều DN bất động sản (BĐS) đua nhau phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhằm thu hút nhà đầu tư.
Trong đó, gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS phát hành không có tài sản đảm bảo, chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản trong năm 2020 được coi là nhóm tiềm ẩn rủi ro. 
Lãi suất chỉ là “mồi nhử”

Nếu như ngân hàng và lĩnh vực khác phát hành trái phiếu chỉ quanh mức 7 - 8%, thì cuộc đua lãi suất trái phiếu DN BĐS lại đang khiến nhà đầu tư chóng mặt với mức trung bình từ 11 - 13%, cá biệt có trường hợp lên đến 18%. Theo thống kê của Trung tâm phân tích chứng khoán SSI (SSI Research), năm 2019, khối DN BĐS huy động tổng cộng 57.000 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường.
Thế nhưng, chỉ riêng 2 quý đầu năm 2020, con số phát hành trái phiếu của các DN BĐS đã đạt mức gần 80% so với tổng giá trị đã phát hành trong cả năm 2019. Trong đó, đáng chú ý, tổng lượng trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng (chiếm 34,5% lượng phát hành). Nếu tính cả lượng trái phiếu không có thông tin tài sản đảm bảo, con số lên đến 119.800 tỷ đồng (chiếm đến 65,6% lượng phát hành).
Nhiều nhà đầu tư chạy theo lãi suất trái phiếu BĐS mà không biết đó là ''bẫy tín dụng''. Ảnh: Tiểu Thúy
Ghi nhận từ thực tế cho thấy, đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án BĐS hợp tác với Tập đoàn Windham (Mỹ) đã gây xôn xao thị trường khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm. Trước đó, TNR Holdings cũng đưa ra lãi suất 10,9%/năm, Sunshine Group huy động 11%/năm; Công ty CP Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn (công ty con của CEO Group) cũng áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 10,5%/năm, các kỳ tiếp theo được tính theo lãi suất thả nổi và bằng lãi suất tham chiếu cộng 3,7%/năm…

Đánh giá về cuộc đua cam kết lãi suất của các DN BĐS hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là “mồi nhử” của DN, tạo động lực để nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền. Bởi DN BĐS phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo là dự án, tài sản hình thành trong tương lai đã là rủi ro. Do đó, với trái phiếu không có tài sản đảm bảo hay được đảm bảo bằng cổ phiếu trên thị trường hiện nay càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. “Nếu nhà đầu tư không phân tích được “sức khỏe” DN, mà chỉ chạy theo lãi suất thì rủi ro rất cao” - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nguy cơ mất trắng?

Chia sẻ với phóng viên Kinh tế & Đô thị, ông Vũ Đức Thắng (quận 2, TP Hồ Chí Minh) cho biết, mặc dù không có khả năng phân tích tài chính DN nhưng cách đây 5 tháng, ông đã chi 8 tỷ đồng mua trái phiếu BĐS của một DN trên địa bàn. Bây giờ DN mất khả năng chi trả lãi suất, muốn rút vốn lại cũng không được.

Câu chuyện đầu tư trái phiếu BĐS của ông Vũ Đức Thắng, theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển không phải là chuyện hiếm. Thời gian qua, cơn sốt đầu tư trái phiếu BĐS bùng nổ cùng sự dễ dãi của cơ quan quản lý khiến thị trường tràn ngập trái phiếu DN “3 không”: Không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không bảo lãnh thanh toán. Sự thiếu chuyên nghiệp của thị trường khiến chất lượng trái phiếu BĐS lâm vào cảnh “vàng thau lẫn lộn”, thiệt hại sau cùng thuộc về nhà đầu tư.
“Nếu không có tài sản đảm bảo đằng sau, trái phiếu BĐS thực chất chỉ là một tờ giấy nhận nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của DN là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của DN” - ông Đinh Thế Hiển nhận định.

Các chuyên gia lưu ý, nhà đầu tư, với trái phiếu BĐS được đảm bảo bằng một cổ phiếu mới phát hành thì đó cũng là vốn mới tăng thêm, không có ý nghĩa gì. Vì một khi xảy ra rủi ro, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của đơn vị phát hành có thể về 0 đồng nếu DN phá sản, nhà đầu tư không thoát khỏi nguy cơ mất trắng. “Trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân. Nguyên nhân là do trái phiếu DN thường huy động trong thời gian dài 2 - 5 năm nên khó có thể rút vốn khi cần. Và khi DN không thể trả lãi suất như cam kết cho khách hàng thì nhà đầu tư chịu thiệt nhiều nhất” - ông Đinh Thế Hiển nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, hiện nay, nhiều hợp đồng trái phiếu lên tới hàng trăm trang, nhà đầu tư chuyên nghiệp nhiều khi cũng không nắm hết được, chưa nói đến nhà đầu tư cá nhân. Vì vậy, để thị trường trái phiếu DN trở nên chuyên nghiệp hơn, bên cạnh các động thái “nắn chỉnh” của Bộ Tài chính, Chính phủ cũng cần phát triển thị trường thứ cấp để trái phiếu DN có thanh khoản cao. Khi đó, lợi nhuận của đầu tư trái phiếu không phải chỉ đến từ lãi suất phát hành mà còn đến từ chênh lệch giá mua bán trên thị trường thứ cấp.

"Nếu DN phát hành trái phiếu ở Việt Nam vỡ nợ, khả năng mất trắng của nhà đầu tư là rất cao, bởi rất nhiều trái phiếu DN không có tài sản đảm bảo, không được bảo lãnh thanh toán. Ngay cả khi có tài sản đảm bảo, thì giá trị tài sản này thường cũng rất ảo.

Còn với bảo lãnh, hiện nay, một số ngân hàng cam kết bảo lãnh thanh toán, song điều khoản và điều kiện bảo lãnh cũng rất lắt léo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ xem ngân hàng chỉ bảo lãnh một phần hay bảo lãnh toàn phần, bảo lãnh vô điều kiện hay có điều kiện." - Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu

TAG: nhà đầu tư bất động sản lãi suất trái phiếu bất động sản
 
Tin khác
Sự kiện siêu sale hội tụ tại Anlac Green Symphony
Sự kiện siêu sale hội tụ tại Anlac Green Symphony
Kinhtedothi - Ngày 07/04 tại văn phòng bán hàng của dự án Anlac Green Symphony đã diễn ra lễ kick-off “Vươn xa bứt phá – Siêu sale hội tụ” cùng với sự tham dự của hơn 400 chiến binh sales máu lửa đến từ đại lý phân phối uy tín.
[Ý kiến chuyên gia] Đánh thuế bất động sản sẽ giải quyết được nạn đầu cơ
[Ý kiến chuyên gia] Đánh thuế bất động sản sẽ giải quyết được nạn đầu cơ
Kinhtedothi - Làm thế nào để hạn chế cơn sốt giá nhà đất, chống nạn đầu cơ, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho những người có thu nhập trung bình trong xã hội? Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia Nguyễn Văn Đực xung quanh vấn đề này.
Choáng với giá nhà đất ở TP Hồ Chí Minh
Choáng với giá nhà đất ở TP Hồ Chí Minh
Kinhtedothi - Trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp khó khăn do đại dịch Covid-19, thế nhưng giá nhà đất một số khu vực ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành tăng mạnh, có nơi mặt bằng giá đã tăng 100%.
Vay mua nhà ở xã hội tối đa 25 năm: Thêm cơ hội cho người thu nhập thấp
Vay mua nhà ở xã hội tối đa 25 năm: Thêm cơ hội cho người thu nhập thấp
Kinhtedothi - Theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung cho Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển, quản lý nhà ở xã hội (NƠXH), thời hạn vay để mua, thuê mua NƠXH do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Khi người người làm môi giới bất động sản
Khi người người làm môi giới bất động sản
Kinhtedothi - Thông thường, hễ khi nào thị trường bất động sản nóng lên là khi đó nghề môi giới lại trở thành hot.
Vốn cho thị trường bất động sản: Nhiều tín hiệu vui
Vốn cho thị trường bất động sản: Nhiều tín hiệu vui
Kinhtedothi - Thị trường bất động sản năm 2021 đang tiếp tục ghi nhận đà phục hồi từ quý III/2020 và dự báo sức cầu hồi phục thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019.
Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội
Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội
Kinhtedothi - Sáng 12/4, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội phối hợp với Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội tổ chức Hội thảo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, giai đoạn 2021 - 2025. Với sự góp mặt của lãnh đạo các sở, ngành, các chuyên gia, Hội thảo đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội.
Căn hộ TNR The Nosta 1,9 tỷ – “Hàng hiếm” tại trung tâm Hà Nội
Căn hộ TNR The Nosta 1,9 tỷ – “Hàng hiếm” tại trung tâm Hà Nội
Kinhtedothi - Trong bối cảnh căn hộ dưới 2 tỷ đồng dường như sắp biến mất tại vùng lõi Thủ đô, TNR The Nosta được nhiều gia đình trẻ chú ý bởi vị trí ngay trung tâm, giá bán chỉ 1,9 tỷ đồng.
Shophouse The Center hút giới đầu tư Phú Quốc nhờ vị trí tâm mạch 'thị trấn Địa Trung Hải'
Shophouse The Center hút giới đầu tư Phú Quốc nhờ vị trí tâm mạch "thị trấn Địa Trung Hải"
Kinhtedothi - Phân khu shophouse The Center thuộc dự án Sun Grand City Hillside Residence, nằm tại trung tâm “thị trấn Địa Trung Hải” - tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí hàng đầu Việt Nam do Sun Group kiến tạo tại Nam Phú Quốc, mang đến tiềm năng đầu tư - kinh doanh đắc lợi cho các chủ sở hữu.
Lý giải “sức hút” của tổ hợp hạng A The Matrix One
Lý giải “sức hút” của tổ hợp hạng A The Matrix One
Kinhtedothi - Sở hữu tọa độ vàng cùng hàng ngàn đặc quyền đẳng cấp nhất cho hệ tiện ích đa tầng nội khu và ngoại khu vượt trội, mật độ xây dựng lý tưởng, thiết kế hiện đại chuẩn hạng A… tổ hợp The Matrix One chính là ‘thẻ bài định giá” bản thân hoàn hảo của các cư dân tinh hoa.
Siết tín dụng bất động sản để cắt cơn sốt nóng
Siết tín dụng bất động sản để cắt cơn sốt nóng
Kinhtedothi - Giá bất động sản (BĐS) tăng cao tại nhiều khu vực khiến nhiều người lo ngại sẽ xảy ra tình trạng "bong bóng" vào năm 2021. Theo nhiều chuyên gia nhận định, nguồn vốn từ các ngân hàng đổ vào BĐS lớn tiềm ẩn nhiều nguy cơ nợ xấu. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải siết tín dụng vào lĩnh vực này. Giải pháp cụ thể được đưa ra đó là, giảm tỉ lệ cho vay mua nhà, mua đất từ 70% giá trị xuống 50% hay thậm chí thấp hơn nữa.