Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Vốn vay cho bất động sản từ ngân hàng vẫn ở mức cao

Doãn Thành 29-12-2019 11:28
Kinhtedothi - Nhiều ý kiến cho rằng, năm 2019 thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn, vấn đề này bắt nguồn từ việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực hiện lộ trình giảm nguồn tín dụng ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Tuy nhiên, theo đánh giá vốn vay cho đầu tư kinh danh BĐS từ hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao và năm 2020 sẽ có 5 dòng vốn chủ đạo đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế - tài chính để hiểu rõ hơn về vấn đầy này.
Thưa ông, với việc ngân hàng thực hiện giảm lộ trình sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề này đang khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS gặp khó khăn về nguồn vốn, ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?
- Rất nhiều nhà đầu tư và DN băn khoăn về nguồn vốn đầu tư kinh doanh BĐS trong thời gian vừa qua, nhưng chúng tôi thấy rằng nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này rất tích cực, tôi xin minh chứng 5 dòng vốn rất quan trọng năm 2019 cũng như là cả năm 2020.
Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng thực ra là không phải ngân hàng giảm cho vay đối với đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay tín dụng để kinh doanh BĐS tăng 5,5% chứ không phải là giảm, nhưng tăng với mức độ thấp hơn so với bình quân của 10 tháng năm 2019.
Tuy nhiên, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%, năm nay, Chính phủ chỉ đạo là thay đổi công tác thống kê, báo cáo, gộp cho vay kinh doanh BĐS cùng với cho vay mua nhà, sửa nhà thành cho vay BĐS.
Chuyên gia kinh tế - tài chính Cấn Văn Lực (Ảnh: Doãn Thành).
Hiện nay, tổng dư nợ cho vay BĐS theo số liệu của NHNN là 1,5 triệu tỷ đồng tương đương với 19% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, trong đó 2/3 là cho vay mua nhà, sửa nhà, còn lại là cho DN vay để đầu tư kinh doanh BĐS. Chúng tôi thấy tỷ lệ này là tương đối chấp nhận được, nhưng cũng rất mong muốn sẽ cao hơn trong thời gian tới.
Thứ hai, là nguồn vốn từ lĩnh vực tư nhân, trong 11 tháng năm 2019 có trên 7.300 DN BĐS thành lập mới với số vốn tăng 27,5%. Tôi tạm tính bình quân nếu mỗi DN thành lập mới vốn ban đầu khoảng 12 tỷ đồng, thì chúng ta sẽ có khoảng 80.000 tỷ đồng mới bổ sung cho thị trường BĐS.
Thứ ba, vốn FDI tổng 2 dòng vốn đăng ký mới và mua bán, góp vốn là 4,8 tỷ USD trong 11 tháng, tương đương với 15% tổng vốn đăng ký mới FDI vào Việt Nam, đứng thứ 2 trong các dòng vốn FDI.
Thứ tư, trái phiếu DN với tổng số trái phiếu là 237.000 tỷ đồng tăng 6% so với cùng kỳ 2018, trong đó, DN kinh doanh BĐS phát hành 71.000 tỷ đồng chiếm 34% tổng lượng phát hành trái phiếu DN trên toàn thị trường, đây là mức rất ấn tượng trong năm vừa qua và là dòng vốn vô cùng quan trọng.
Thứ năm, dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư, tôi cho rằng các quỹ đầu tư trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Nhất là trong năm nay Luật chứng khoán sửa đổi đã được ban hành, trong đó có việc cho phép đầu tư quỹ tín thác BĐS, trong năm tới sẽ có nhiều hướng dẫn của Chính phủ để vận hành quỹ này phát triển tốt hơn.
Ngoài ra, còn một hình thức nữa là Fintech cũng có thể là một kênh cho chúng ta thu hút vốn vào BĐS, hiện nay hình thức này chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai giống như xu thế của nước ngoài thì cũng có những Fintech sẵn sàng huy động vốn từ cộng đồng và sẽ góp vốn vào thị trường BĐS, đây là một kênh thực sự hiệu quả về mặt quy trình.
Nói nguồn tín dụng cho vay kinh doanh BĐS từ hệ thống ngân hàng giảm, thực tế việc này cần hiểu như thế nào?
- Trong năm 2019, nguồn vốn từ cho vay mua nhà, sửa nhà tăng thêm khoảng 300.000 tỷ đồng; trong khi đó 4 dòng vốn còn lại, gồm: đầu tư tư nhân, FDI, trái phiếu và dòng vốn khác, tương đương 240.000 nghìn tỷ đồng. Có thể thấy ngay tỷ lệ này vẫn là 60/40, như vậy 60% vốn vẫn tiếp tục đến từ kênh ngân hàng. Tôi cho rằng, xu thế về nguồn vốn đầu tư BĐS vẫn tiếp tục theo hướng này.

Theo thông lệ quốc tế thì cần phải phân chia theo từng phân khúc BĐS đối với các khoản vay. Nhưng hiện nay ở Việt Nam chưa có việc phân chia như thế này, nên vẫn phải phân chia theo lượng tiền, giá trị của từng sản phẩm, việc này sẽ có định hướng tích cực hơn cho hệ thống Ngân hàng đối với lượng tiền vào thị trường BĐS.

Có ý kiến cho rằng khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22, sẽ gây ra những khó khăn cho hoạt động kinh doanh BĐS. Thực chất của câu chuyện này như thế nào?
- Hiện nay, chúng ta rất băn khoăn về Thông tư số 22 của NHNN, theo tôi là cần thiết phải có một Thông tư như thế này, với 2 mục đích: Một là để định hướng tín dụng vào những khu vực BĐS gắn với nhu cầu thực tiễn nhiều hơn, bớt đi đầu cơ và rủi ro; hai là qua đó sẽ giúp cho thị trường lành mạnh về lâu dài, chứ không phải là câu chuyện trong ngày một ngày hai.
Qua Thông tư này thì rất khuyến khích việc cho vay mua nhà, sửa nhà... vì sắp tới, phần vay này tỷ lệ rủi ro giảm xuống chỉ còn 50%, tức là mức độ rủi ro của nó được đánh giá chỉ bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường và phân khúc này hiện nay chiếm tới 67% tổng lượng vốn tín dụng đổ vào BĐS, điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật.
Nếu sản phẩm BĐS mà chúng ta đi vay ngân hàng từ 1,5 - 4 tỷ đồng, vì chỉ được vay 70% giá trị, nghĩa là giá trị của BĐS đó sẽ từ 2 - 6 tỷ đồng, thì tỷ lệ rủi ro là 100% tương đương với cho vay thương mại thông thường. Nếu như ở mức lớn hơn thì nó là 120% vào năm 2020 và 150% vào năm 2021.
Còn đối với cho vay kinh doanh BĐS vẫn giữ nguyên ở mức cũ là 200% bắt đầu tư ngày 1/1/2017. Như vậy là không có sự thay đổi đối với việc cho vay kinh doanh BĐS, mà chỉ có thay đổi để điều chỉnh tốt hơn đối với việc cho vay mua nhà, sửa nhà, cái đó phù hợp với thông lệ quốc tế.

Xin cảm ơn ông!
TAG: vốn vay tăng vốn tín dụng bất động sản
 
Tin khác
[Ý kiến chuyên gia] Siết chặt quản lý cư trú, lưu trú
[Ý kiến chuyên gia] Siết chặt quản lý cư trú, lưu trú
Kinhtedothi - Việc các DN, tổ chức kiến nghị nới rộng trần quy định cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam cần phải có sự thông qua của Quốc hội. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh.
Cho người nước ngoài sở hữu nhà: Có nên nới quy định?
Cho người nước ngoài sở hữu nhà: Có nên nới quy định?
Kinhtedothi - Trước những ảnh hưởng do dịch Covid-19 gây ra, nhiều DN đã kiến nghị nới rộng quy định 30% quỹ nhà ở tại dự án thương mại bán cho người nước ngoài nhằm thúc đẩy thị trường phát triển. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến cho rằng quy định trên là phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay.
Kho tin chính chủ dành riêng cho lĩnh vực bất động sản
Kho tin chính chủ dành riêng cho lĩnh vực bất động sản
Kinhtedothi - Tìm thuê hay mua bất động sản chính chủ là nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Để đáp ứng yêu cầu này, nhiều công ty đã không tiếc nguồn lực đầu tư công nghệ để cung cấp kho tin mua bán, cho thuê bất động sản chính chủ chất lượng.
Nhiều khách sạn, nhà nghỉ ở Vũng Tàu rao bán vì thua lỗ
Nhiều khách sạn, nhà nghỉ ở Vũng Tàu rao bán vì thua lỗ
Kinhtedothi - Do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, hiện có khá nhiều chủ khách sạn, nhà nghỉ ở Vũng Tàu đang phải rao bán hoặc cho thuê lại vì kinh doanh ế ẩm, thua lỗ.
Tặng vàng cho khách mua dự án ‘vàng’ Vinhomes West Point
Tặng vàng cho khách mua dự án ‘vàng’ Vinhomes West Point
Kinhtedothi -Chính sách ưu đãi “khủng” của chủ đầu tư Vinhomes – tặng vàng cho khách mua Vinhomes West Point đang gây sốt thị trường trong bối cảnh nhiều dự án phải “đi nhẹ nói khẽ” do ảnh hưởng của dịch Covid.
'Thành phố không ngủ Phú Thiên Kim' - Khu kinh tế đêm mới tại Đồng Xoài
"Thành phố không ngủ Phú Thiên Kim" - Khu kinh tế đêm mới tại Đồng Xoài
Kinhtedothi - Khu kinh tế đêm Phú Thiên Kim tại Khu đô thị Cát Tường Phú Hưng, thành phố Đồng Xoài – tỉnh Bình Phước sẽ chính thức hoạt động từ 27/09/2020 tới đây, mở ra một thiên đường mua sắm, vui chơi, giải trí đêm cho người dân địa phương, và được kỳ vọng sẽ kích cầu du lịch và góp phần phát triển kinh tế tỉnh nhà.
Sun Grand City Feria: Tặng gói nội thất lên tới 700 triệu đồng cho khách mua biệt thự
Sun Grand City Feria: Tặng gói nội thất lên tới 700 triệu đồng cho khách mua biệt thự
Kinhtedothi - Dòng biệt thự song lập và đơn lập của phân khu Mallorca - Sun Grand City Feria tiếp tục được giới thiệu ra thị trường với ưu đãi hấp dẫn.
Đâu là thời điểm tăng giá của một dự án bất động sản?
Đâu là thời điểm tăng giá của một dự án bất động sản?
Kinhtedothi - Giá bán bất động sản dự án tăng giảm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tuy nhiên sẽ có một số thời điểm tăng giá thường thấy như sau.
Soi chủ đầu tư khủng của siêu đô thị đẳng cấp nhất thị xã Thái Hòa
Soi chủ đầu tư khủng của siêu đô thị đẳng cấp nhất thị xã Thái Hòa
Kinhtedothi - Thông tin về một siêu đô thị quy mô và đẳng cấp quốc tế tại Thị xã Thái Hòa đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư? Vậy đó là dự án nào? Chủ đầu tư là ai? Uy tín và năng lực tài chính đến đâu?
Đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện nay có an toàn?
Đầu tư vào bất động sản thời điểm hiện nay có an toàn?
Kinhtedothi - Tôi đang có 2 tỷ đồng vốn nhàn rỗi, đang muốn tìm một sản phẩm bất động sản (BĐS) để sinh lời. Nhưng tôi e ngại trước ảnh hưởng của dịch Covid-19 sẽ khó có lợi nhuận nếu đầu tư, nhờ quý báo tư vấn giúp, tôi có nên “rót vốn” vào kênh BĐS ở thời điểm hiện tại? Lan Hoàng - phố Gia Quất, Thượng Thanh, Long Biên, Hà Nội.
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản báo lỗ
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản báo lỗ
Kinhtedothi - Covid-19 đã làm cho nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản (BĐS) lao đao, doanh thu và lợi nhuận liên tục giảm sút, vốn xoay vòng đầu tư cạn kiệt. Trong khi đó, nguồn tiền tại các ngân hàng được đánh giá là tương đối lớn, nhưng nghịch lý, các doanh nghiệp lại đang đói vốn đầu tư sản xuất.