Trang chủ / Bất động sản / Đô thị & Cuộc sống

Làm thế nào để hóa giải tranh chấp tại các dự án chung cư?

Mai Vân 02-11-2019 09:32
Kinhtedothi - Những tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư các dự án chung cư ngày càng trở nên phức tạp, với tần suất liên tục. Rất nhiều những ý kiến đóng góp sửa đổi, bổ sung cho Quy chế quản lý nhà chung cư, Luật Đầu tư (sửa đổi)… đã được đưa ra. Nhưng làm thế nào để hóa giải những tranh chấp này vẫn là một vấn đề nan giải, các cơ quan vẫn “loay hoay” chưa tìm ra giải pháp hiệu quả.
Hệ quả từ tranh chấp
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện tại số lượng các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư liên quan đến phí bản trì, chất lượng công trình, phí dịch vụ… chiếm tới 30% số dự án chung cư. Đáng quan ngại, những tranh chấp này đang gia tăng theo chiều hướng ngày càng phức tạp, khó xử lý.
Một số chủ đầu tư đã có biểu hiện “ngang ngược” khi dùng nhiều hình thức để “ép” cư dân phải tuân theo những quy định về mức thu lệ phí dịch vụ do mình đặt ra, như: cắt điện, cắt nước, không cho sử dụng thang máy… Tuy những sự việc như thế này mới chỉ xảy ra tại một số dự án, sau những đấu tranh quyết liệt của người dân và sự vào cuộc của chính quyền, cơ quan chức năng thì các chủ đầu tư buộc phải cung cấp dịch vụ trở lại. Nhưng nó đã gióng lên một hồi chuông cảnh báo, nếu như không sớm giải quyết thì sẽ là mầm mống để phát sinh hàng loạt những tranh chấp mới tại các dự án chung cư, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội, mất an ninh trật tự, tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
 Số lượng những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án nhà chung cư ngày càng gia tăng (Ảnh: Mai Vân)
Theo đó, tính đến hết quý I/2019 đã xảy ra 458 tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 40 tỉnh, thành. Trong đó, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP Hồ Chí Minh cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Theo Chuyên gia Trần Quốc Dưỡng – Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngoài những khó khăn mà thị trường đang gặp phải, như: việc kiểm soát cấp giấy phép đầu tư cho các dự án hay siết chặt tín dụng cho vay BĐS… thì những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường.
“Những vụ tranh chấp diễn ra một cách liên tục cũng khiến cho các hoạt động giao dịch trên thị trường bị giảm sút, nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhưng do tranh chấp cũng khiến cho giá bán sản phẩm tại dự án đó bị ảnh hưởng” – ông Dưỡng nhìn nhận.
Cần rõ ràng về hợp đồng kinh tế
Các chuyên gia chỉ ra rằng, nhưng tranh chấp tại các dự án chung cư tập trung vào hai vấn đề: Thứ nhất, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp các diễn giải, điều kiện giao nhà chuyển dần thành tranh chấp ở các vấn đề dịch vụ quản lý khi giai đoạn đầu chủ đầu tư đang đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Các cư dân không thực hiện các nghĩa vụ đảm bảo hoạt động dịch vụ quản lý và chuyển thành các tranh chấp.
Thứ hai, giai đoạn khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột các quan điểm giữa các thành viên Ban quản trị với nhau hoặc xung đột giữa Ban quản trị và một số nhóm cư dân.
 Việc tranh chấp sẽ làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS (Ảnh: Mai Vân).
Vì vậy, ngoài việc đề nghị các cơ quan chuyên môn sớm hoàn thiện các khung quy định, xây dựng thành Luật quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, thì người dân cũng cần phải đặc biệt quan tâm, làm cho rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng kinh tế giữa hai bên. Cụ thể: Thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch...
Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính...
“Trước khi có các văn bản luật quy định rõ ràng về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì người dân cũng nên tự trang bị cho mình những kiến thức trong việc ký kết các thỏa thuận, hợp đồng… để không xảy ra những mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp” – ông Trần Quốc Dưỡng cho biết thêm.
 
TAG: tranh chấp chung cư bất động sản hóa giải tranh chấp
 
Tin khác
Tâm sự của nhà đầu tư có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản
Tâm sự của nhà đầu tư có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản
Kinhtedothi - Nhiều người đang băn khoăn, có nên đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) thời điểm này, khi dịch Covid-19 đang có diễn biến phức tạp và nguy hiểm? Báo Kinh tế & Đô thị xin giới thiệu chia sẻ của một nhà đầu tư có 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS - chị Trịnh Võ Minh Phương (TP Hồ Chí Minh) để bạn đọc cùng tham khảo.
Thanh Hóa: Điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng quy mô bậc nhất miền Trung
Thanh Hóa: Điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng quy mô bậc nhất miền Trung
Kinhtedothi - Ngày 2/8, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 2898/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp và du lịch biển Sầm Sơn (khu I.1 - Dự án Khu đô thị Quảng trường biển Sầm Sơn).
FLC chuẩn bị khánh thành khách sạn 5 sao gần 30 tầng tại Quy Nhơn
FLC chuẩn bị khánh thành khách sạn 5 sao gần 30 tầng tại Quy Nhơn
Kinhtedothi - Sở hữu tầm nhìn hướng biển cùng chuỗi tiện ích giải trí 5 sao tiêu chuẩn quốc tế, FLC City Hotel Beach Quy Nhon được kỳ vọng trở thành công trình điểm nhấn cho du lịch Bình Định sau khi có kế hoạch khai trương dự kiến vào ngày 22/8 tới đây.
Hệ tiện ích đắt giá của biệt thự đồi hướng vịnh FLC Grand Villa Halong
Hệ tiện ích đắt giá của biệt thự đồi hướng vịnh FLC Grand Villa Halong
Kinhtedothi - Không cần phải đi đâu xa xôi, ngay giữa trung tâm thành phố di sản Hạ Long, khu biệt thự FLC Grand Villa Halong nằm kiêu hãnh và bình yên trên đồi cao 100m dành cho những ai muốn tìm kiếm không gian nghỉ dưỡng tiện nghi nhưng vẫn riêng tư tuyệt đối.
Bất động sản chăm sóc sức khoẻ: xu hướng đầu tư bền vững
Bất động sản chăm sóc sức khoẻ: xu hướng đầu tư bền vững
Kinhtedothi - Đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trên thế giới và tại Việt Nam đã kéo theo một sự dịch chuyển đáng kể trong lĩnh vực bất động sản. Những dự án bất động sản chăm sóc sức khỏe được giới đầu tư săn tìm khá ráo riết dù thị trường bất động sản nói chung khá lắng.
Danko đầu tư dự án khu đô thị hơn 1.000 tỷ đồng ở Vĩnh Phúc
Danko đầu tư dự án khu đô thị hơn 1.000 tỷ đồng ở Vĩnh Phúc
Kinhtedothi - UBND tỉnh Vĩnh Phúc vừa công bố hợp đồng Dự án Đầu tư phát triển đô thị (Khu đô thị mới Định Trung) tại xã Định Trung, TP. Vĩnh Yên với Công ty CP Tập đoàn Danko (địa chỉ tại TP. Hà Hội).
An Vượng Villa: Tâm điểm sống mới của Hà Đông
An Vượng Villa: Tâm điểm sống mới của Hà Đông
Kinhtedothi - Mật độ xây dựng thấp, phía đông nam giáp Công viên Thiên Văn học rộng 12ha, phía tây bắc giáp trung tâm thương mai lớn nhất nhì miền Bắc; hệ thống giao thông nội bộ và cây xanh hoàn thiện; thiết kế biệt thự đẳng cấp… là những lý do khiến An Vượng Villa trở thành tâm điểm sống mới của Hà Đông.
Khám phá bộ sưu tập tiện ích 'sang xịn' của shophouse The Center
Khám phá bộ sưu tập tiện ích "sang xịn" của shophouse The Center
Kinhtedothi - Là tâm điểm của "thị trấn Địa Trung Hải" - vốn đang trở thành trung tâm du lịch, giải trí mới của Nam đảo Ngọc, The Center thuộc dự án phức hợp Sun Grand City Hillside Residence sẽ hưởng lợi từ bộ sưu tập tiện ích đẳng cấp do Sun Group dày công đầu tư tại Phú Quốc.
Bất động sản trong đại dịch Covid-19: Cơ hội cho người mua ở thực và đầu tư dài hạn
Bất động sản trong đại dịch Covid-19: Cơ hội cho người mua ở thực và đầu tư dài hạn
Kinhtedothi - Từ khi đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, đặc biệt là tốc độ lây lan, nguy hiểm gấp nhiều lần so với 3 đợt dịch trước, đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực hơn cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng. Trong đó, một số phân khúc đã rơi vào tình trạng “đóng băng”, các phân khúc còn duy trì hoạt động cũng buộc phải giảm giá, cắt lỗ.
Tập đoàn Novaland ghi nhận các tăng trưởng tích cực
Tập đoàn Novaland ghi nhận các tăng trưởng tích cực
Kinhtedothi - Tập đoàn Novaland vừa công bố báo cáo tài chính quý 2 với hơn 2.014 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 71% so với cùng kỳ năm trước, phần lớn từ kế hoạch bán hàng khả quan.
Bản tin tổng hợp xây dựng – bất động sản từ ngày 26/7 – 1/8
Bản tin tổng hợp xây dựng – bất động sản từ ngày 26/7 – 1/8
Kinhtedothi - Dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, khiến thị trường văn phòng cho thuê gặp thêm nhiều áp lực; Quy hoạch cải tạo chung cư cũ phải thực hiện trên phương diện đồng bộ, tránh đơn lẻ; Cần có giải pháp tái sử dụng nhà tái định cư bỏ hoang; Phân khúc đất nền TP Hồ Chí Minh "tụt dốc" sau thời gian cầm cự trong dịch Covid-19; Nhà phố chào bán hàng loạt tại TP Hồ Chí Minh; Hà Nội công bố các dự án được triển khi xây dựng trong thời gian giãn cách... là những thông tin đáng chú ý trong tuần.