Trang chủ / Bất động sản / Thị trường

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021 bị tác động bởi yếu tố nào?

Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính 17-07-2021 14:41
Kinhtedothi - Từ đầu quý II/2021, dịch Covid-19 mới lại tiếp tục bùng phát ở Việt Nam trên diện rộng, có mức độ ảnh hưởng lớn hơn đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS). Nhiều ý kiến dự báo cho rằng, với diễn biến như hiện nay trong 6 tháng cuối năm 2021 thị trường BĐS sẽ đi theo 2 hướng: Dịch ổn định và giá BĐS tiếp tục tăng cao và Mức độ hồi phục, giá bán sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch. Theo Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính thị trường BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tác động.
Nhìn chung trong quý II/2021, thị trường BĐS ở tất cả các phân khúc đều có sự bình ổn về giá bán so với quý I, không còn hiện tượng đất nền “sốt” trên diện rộng. Nguồn cung mới tiếp tục giảm sút do khan hiếm dự án mới được phê duyệt, sản phẩm tồn kho tương đối lớn nhưng chủ đầu tư hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, đặc biệt đã xuất hiện hiện tượng cắt lỗ, bán giảm giá ở những sản phẩm trung - cao cấp để thu hồi vốn của một số nhà đầu tư nhỏ lẻ. Vì vậy thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến theo một số chiều hướng:
Thứ nhất, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 nhưng các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước, tình trạng này sẽ còn tiếp tục diễn ra trong 6 tháng cuối năm.
Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính.
Thứ hai, do ảnh hưởng Covid thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm, theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường BĐS tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.
Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế cũng đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường BĐS rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá BĐS bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.
Thứ ba, nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng (F0), dòng tiền ngoài thị trường BĐS đang chảy vào thị trường gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán, kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do Covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư BĐS. Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid nên chuyển vốn vào thị trường BĐS để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường BĐS… Dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua BĐS tăng, làm tổng cầu tăng.
Trong khi đó, bản chất của cầu đầu tư gia tăng là do: Đầu tư ngắn hạn (hết Covid sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh; Vì thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy…; Khi phát hiện nguy hiểm, thị thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy... Do vậy không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.
Thứ tư, về nguồn cung: Kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn mức giá cao nhất, lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay. Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.
Hoạt động của thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2021 phụ thuộc nhiều vào yếu tố dịch bệnh. (Ảnh: Doãn Thành).
Thứ năm, đối với nguồn cung thị trường thứ cấp: Kể từ năm 2014 đến nay, thị trường ổn định và tăng trưởng tốt. Giá BĐS tăng rất bền vững, bình quân tăng >10%/năm, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư BĐS để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi. Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá BĐS có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.
Thứ sáu, về giá BĐS: Sẽ tăng do bị đẩy giá, nhưng thực tế hiện nay giá BĐS tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào BĐS); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Trước những yếu tố tác động như trên, trong 6 tháng cuối năm 2021, lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong quý III và tăng mạnh trở lại ở quý IV. Tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 - 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp sẽ được hấp thụ tốt.
TAG: bất động sản thị trường nguồn cung giảm tăng giá bản tin tổng hợp
 
Tin khác
TP Hồ Chí Minh: Mở cửa du lịch, thị trường bất động sản huyện Cần Giờ sẽ “dậy sóng”?
TP Hồ Chí Minh: Mở cửa du lịch, thị trường bất động sản huyện Cần Giờ sẽ “dậy sóng”?
Kinhtedothi - Trả lời phỏng vấn của PV báo Kinh tế & Đô thị, tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, động thái mở cửa du lịch giúp hỗ trợ tích cực việc tăng giá bất động sản (BĐS) Cần Giờ. Tuy nhiên, kịch bản sốt đất hay bùng nổ đầu tư khó có thể xảy ra trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến phức tạp.
Đà Nẵng hủy quyết định giá đất tại dự án đang xảy ra kiện tụng
Đà Nẵng hủy quyết định giá đất tại dự án đang xảy ra kiện tụng
Kinhtedothi - UBND TP Đà Nẵng vừa hủy bỏ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.
Kiến nghị lộ trình giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội
Kiến nghị lộ trình giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội
Kinhtedothi - Năm 2021, năm đầu tiên Chính phủ áp dụng thống nhất mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định là 4,8%/năm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng trước những ảnh hưởng của dịch Covid-19 và tạo điều kiện tốt hơn cho người thu nhập thấp sở hữu nhà trước tình hình giá nhà tăng nhanh cần xây dựng lộ trình để giảm lãi suất tiền vay mua NƠXH.
Tập đoàn Danh Khôi “trình làng' dự án khu đô thị Takashi Ocean Suite Kỳ Co
Tập đoàn Danh Khôi “trình làng" dự án khu đô thị Takashi Ocean Suite Kỳ Co
Kinhtedothi - Ngày 19/9, Tập đoàn Danh Khôi đã tổ chức thành công lễ giới thiệu dự án khu đô thị Takashi Ocean Suite Kỳ Co dưới hình thức trực tuyến. Theo nhận định của giới đầu tư, kinh doanh địa ốc, đây là một nỗ lực rất lớn của Danh Khôi, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đã làm “đóng băng" hoạt động của hàng loạt các doanh nghiệp.
 Loay hoay xử lý nợ xấu bất động sản
Loay hoay xử lý nợ xấu bất động sản
Kinhtedothi - Thời điểm hiện tại dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản (BĐS) trên 672.000 tỷ đồng, tăng 2,95% so với cùng kỳ, chiếm 19,83% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Đáng nói, những khoản nợ tại nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS trong thời gian dài không được thanh toán, trở thành nợ xấu.
Western Village FLC Quảng Bình – Tâm điểm sầm uất phong cách miền viễn Tây Hoa Kỳ
Western Village FLC Quảng Bình – Tâm điểm sầm uất phong cách miền viễn Tây Hoa Kỳ
Kinhtedothi - Là mảnh ghép kiến trúc đậm phong cách “miền viễn Tây Hoa Kỳ”, Western Village như một luồng gió lạ thổi bừng nhịp sống mới, một điểm dừng chân đầy phiêu lưu và phóng khoáng giữa lòng đại đô thị biển đa trải nghiệm FLC Quảng Bình.
Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu, sửa đổi Luật Đầu tư: Gỡ vướng cho dự án nhà ở thương mại
Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu, sửa đổi Luật Đầu tư: Gỡ vướng cho dự án nhà ở thương mại
Kinhtedothi - Ngày 15/9/2021, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 6505/VPCP-PL truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo kiến nghị từ chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp (DN).
Bản tin tổng hợp xây dựng – bất động sản từ ngày 13 – 19/9
Bản tin tổng hợp xây dựng – bất động sản từ ngày 13 – 19/9
Kinhtedothi - Thị trường BĐS “ngóng” chính sách hỗ trợ từ Nhà nước; Làm thế nào để tránh rủi ro khi thuê nhà?; Nhà ở là phân khúc chủ đạo trên thị trường; Doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng mong cầm cự qua dịch; Siết chặt quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư; Cải tạo, chỉnh trang đô thị cầ đẩy mạnh nguồn lực xã hội hóa; Doanh nghiệp xây dựng tổn thất nặng trong dịch Covid-19... là những thông tin đáng chú ý trong tuần.
Để tránh rủi ro khi thuê nhà
Để tránh rủi ro khi thuê nhà
Kinhtedothi - Phần lớn người thuê nhà chưa quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan khi đi thuê. Đây là một số quy định người thuê nhà cần biết để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như hạn chế các rủi ro thường gặp…
Nhiều lợi ích cho sức khoẻ và tinh thần khi có second home gần biển
Nhiều lợi ích cho sức khoẻ và tinh thần khi có second home gần biển
Kinhtedothi - Theo PGS.TS Phạm Tuấn Cảnh - Giám đốc Bệnh viện Tai Mũi Họng Trung Ương, việc sống gần biển mang đến nhiều lợi ích với sức khỏe thể chất và tinh thần, nhất là đối với hệ hô hấp.
Wydnham Sky Lake Resort & Villas: Bến đỗ nghỉ dưỡng trong lành cho cư dân thủ đô
Wydnham Sky Lake Resort & Villas: Bến đỗ nghỉ dưỡng trong lành cho cư dân thủ đô
Kinhtedothi - Thích nghi với xu hướng nghỉ dưỡng ven đô của người dân Hà Nội, Wyndham Sky Lake Resort & Villas với phong thuỷ thịnh vượng, thiên nhiên căng tràn cùng tiêu chuẩn đẳng cấp 5 sao quốc tế tự hào mang đến nét trong lành, tinh tế thượng lưu trong từng trải nghiệm của du khách và chủ nhân nơi đây.